买卖房屋应该注意什么？

一、二手房交易十项注意
（1.）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（2.）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（4）.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
（5.）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
（7.）单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
（8）物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（9）.中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
（10.）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
二、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
三、北京：二手房买卖可找银行做付款中间人

首次做生意的两个人由于相互之间不了解，对交钱付货的安全没有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金，或者出现问题后卷款逃跑的风险。如果这笔钱的收和付都由银行来做，似乎买卖双方都能安下心来谈交易。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。
以二手房交易为例，买卖双方达成购买协议后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。
传统二手房交易 银行“监管”账户二二房交易
交易费用 流程 交易费用 流程
●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即买卖双主各收取2.5‰至3‰的手续费
●其它费用 通过中介公司办理，手续繁琐 ●按房屋交易金额的2.5‰收取手续费
●申请贷款所缴纳的首付款免收手续费 双方达成买卖协议后直接银行办理
仅供参考:

房屋买卖合同

甲方 ( 卖方 ) ：

乙方（ 买方 ）：

买卖双方就下列房屋的买卖订立本协议，共同遵守。

一、 买卖的标的及价款：

1、甲方向乙方出售下列房屋：

房 屋 坐 落 房 屋 结 构

房产所有证 X房权证____字第____号 房产共有执照

建 筑面 积____㎡

房屋附属物 房屋现用途

出 售 价 格
（人民币） 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整

2、付款方式：

A、签订本合同之日乙方即支付甲方购房定金人民币 元整。

B、上述房产签署买卖契约之日，乙方一次性支付购房余款。

二、责任与权利

甲方：

1、须具备该房屋所有相关法律认可文件。

2、本合同签订后，不得再另行办理本合同所指标的物的购房协议。

3、在办理过户期间向乙方提供该房屋产权证明及相关法律文件。

4、在办理过户期间拥有该房屋所有权。

乙方：

1、 提供过户所用的各种身份证明及法律认可文件。

2、 支付购房定金及余款。

3、 付清全款，双方产权过户完结后，该房屋即归乙方所有，由此所产生相关税费由乙方承担。

三、 违约条款

甲、乙任何一方不按上述条款执行既视为违约，违约方须向对方支付违约金（人民币） 元整。

四、 不可抗力

人力不可抵抗的自然灾害。

五、 调解和仲裁

在执行本合同的过程中，如遇双方发生纠纷，先行通过双方协商；协商不成时可采取第 种方式解决：

1、 向有管辖的经济合同仲裁机构申请仲裁：

2、 向有管辖的人民法院起诉。

任何一方申请仲裁或起诉，应从知道和应知道自己一方的权利被侵害之日起二年内提出。

六、 合同的变更或解除

在执行合同过程中，任何一方不得擅自变更或解除合同，如须变更或解除合同双方必须协商一致，决定是否变更或解除合同。

七、 其他事宜

本合同一式三份；甲、乙双方各执壹份交房地产交易部门一份。

八、 本合同自签定之日起生效。

九、 本合同中未尽事宜，以《中华人民共和国合同法》有关条款为准。

十、 此房产无产权纠纷，如有纠纷由甲方负责。

十一、 交易前的物业费、供暖费由甲方负责；交易后的物业费、供暖费由乙方负责。

十二、 公共维修基金：

十三、 其他应说明事项：

甲方： 乙方：

身份证号码： 身份证号码：

联系电话： 联系电话：

通信地址： 通信地址：

签约时间：1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

2、二手房交易十项注意

（1.）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（2.）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（4）.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
（5.）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
（7.）单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
（8）物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（9）.中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
（10.）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

　卖房者主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节
　　一、挂牌时明确委托方式和期限。
　　卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人;所以，卖方不要轻易收取中介的定金。
　　二、谨慎收取定金。
　　中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。
　　三、签约时要注意三点。
　　一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来;二是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。
　　四、尽量取得放款承诺。
　　签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。
　　五、交房过户时避免违约责任。
　　交房和过户是卖方的两大义务，需买方配合。当出现买方因种种原因不予配合时，卖方应书面催告买方，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任。
　　买房者主要有下定、调查、签约、付款、收房过户等5大环节
　　一、下定时要明确议价期限。
　　下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时拿回款项。与中介签好居间协议后，要拿份协议原件。在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。
　　二、注重实地调查。
　　签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。
　　三、签约前多查相关证件。
　　比如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格。同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。最后，为保证资金安全，最好能采用资金监管。
　　四、付款后要收取收据。
　　房款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。
　　五、收房过户要验收。
　　买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况。在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等他项过户。如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。

先说明一下，我本人也不懂，只是上网搜索，主要是针对新房采购时的注意事项。最好在复制下来后用WORD编辑，这样便于阅读浏览和标记。

购买新屋注意事项

当您去购买预售屋，买卖双方很自然便成为一种伙伴关系。这种关系不单是法律上的，而且是道德上及常识上的关系。就犹如生命一般，有善有恶，有优有劣。整体上来说，是两个独立个体完全相连在一起去完成一个既定目标。从买方角度来看，总希望房屋能够如期完成，建筑质量如契约内容来履行。从建筑商（卖方）之出发点，它很希望能准时交付房屋，与您继续保持良好关系；从现实角度来看，交屋没延迟一天，它都要去支付额外贷款利息。同样，它都希望建筑质量能如承诺实现，您满意了，自然口碑相传，介绍更多客户。

尽管如是，但纠纷仍然发生，问题往往发生在建筑商无法掌握的因素。人为因素，例如：建筑工人迟到早退，材料供应不足，缺货或延迟交货，缺乏有充足经验的建筑技工。延迟，导致双方均蒙受损失。现时在新屋需求量大增的趋势下，缺乏富经验的技工，不单造成工序大乱，尤有甚者，仍至不良手工及错误纰漏。建筑商夹在准时交货与优良货品两难之间。买方通常会以以下方式回应：这并非我们要去费神关注的问题，应由建筑商自行解决，不管如何问题总需要面对解决。应该以平心静气的态度来面对。基本上建筑商是非常关心材料及手工品质，毕竟这关乎它的信誉以至于销售量。整体上来说，以理性专重的态度与建筑商洽谈，它们仍然是非常乐意去帮助您解决有关房屋纰漏事项的。

考察开发商

1、开发商经营资格考察

根据我国有关法律、政策，目前，开发商从事房地产开发主要采取两种形式：

一种是由若干个投资者（即股东）新设立房地产开发公司（包括综合性房地产开发公司和房地产开发项目公司）；另一种是采用合作方式联建或合建，而不新设立开发公司。

买方需要了解开发商的股东情况、公司形式或合建方式、注册资本、经营范围等，为此需要审查开发商的下列情况或文件：

(1)、开发商的股东情况。如果开发商的股东或合建方有法人股东（大多数开发商由或主要由法人股东构成），则应审查每一股东的营业执照，以便了解其基本情况。包括中外合资或中外合作企业各方的注册登记文件，中方为"企业法人营业执照"（下称"营业执照"），外方为"CertificateofIncorporation"；

(2)、开发商本身的最新"营业执照"。有效的营业执照应通过工商行政主管部门进行的企业年检，买方应注意营业执照的颁发时间以及是否盖有工商部门"年检通过"的印章；

(3)、开发商设立时由注册会计师出具的验资报告，以便知悉其实收资本的数量和缴纳情况等；

(4)、开发商的公司章程；

(5)、如果开发商是中外合资或合作房地产开发公司，买方还应审查下列文件合资合同或合作合同；外经贸主管部门的批准文件；外商投资企业批准证书；

(6)、如果是联建或合建，各方之间的联建或合建合同、协议。

2、考察五证：

①计委立项、可行性研究的批件；

②规划局的《建设工程规划许可》；

③国土局的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》

（证明卖方已交纳了土地出让金，拥有产权保障）；

④建委的《建设工程开工建设许可证》；

⑤房地局的《商品房销售（预售）许可证》。

五证的重要性

最重要的是土地使用证和商品房销售（预售）许可证，它表明所售房屋是合法项目。

五证的注意点：

近年来，房地产项目不合法的投诉是一大热点，购房人无法按约定的时间得到房产证，而这其中最多的，就是城市远郊区的集体土地上建造的住宅和以合建、联建名义建造的住宅。

按照国家的有关规定，在农村集体土地上建造的住宅和联建、合建的住宅是不允许在市场上公开销售的。这类所谓的商品房尽管售价很低，但缺乏基本的安全保证，随时都有可能受到查处。即使将来经过整顿，转变为合法项目，其前提也必须是发展商按规定补交相应的土地出让费用，而后这部分费用还是要分摊到每个住户身上。因此，核实开发商提供的资料，保证五证俱全，是挑选房屋时要特别关注的。

同时，购买期房时还要考查开发商投入开发建设的资金是否已达到工程建设总投资的25％以上，其施工进度和竣工交付时间是否已确定。是否同金融机构签订预售款监管协议等。

3、考察开发商取得土地使用权的情况

A、开发商依法取得国有土地使用权的方式：

根据我国有关土地法律、法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发最根本的条件。对于国有土地来说，取得的方式无非是两种，

其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权；
其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权（出让土地才可以依法转让，转让是建立在出让的基础之上的）；

简单说前者是无偿用地，后者是有偿用地。用于商品房开发的用地，都必须是有偿用地，即其必须是来源于政府出让的土地。非经依法征用并依法出让，农村集体所有的土地不得用于商品房的开发。

B、为了明确开发商的用地是否是出让土地，买方应重点审查下列文件：

(1)．《国有土地使用权出让合同》和／或《国有土地使用权转让合同》；

(2)．《国有土地使用证》；

(3)．缴纳地价款的有关凭证。主要为了明确以下：宗地位置、面积，土地用途，出让，地价款（包括土地出让金和市政基础设施配套建设费）的数额及缴纳情况，投资开发的期限，土地使用和规划条件。

C、应特别注意的是：

（1）正式的"国有土地使用证"应同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门公章；

（2）土地证上应加盖"有偿土地使用证专用章"；如果土地证上加盖了"临时土地使用证专用章"，则表明土地使用者未缴足地价款；

（3）土地证不得擅自涂改；

（4）土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致；

（5）注意土地证上是否有土地使用权抵押记录；

三、实地看房：

看房之前要作好准备，要收集整理好所查看住房的有关资料，做到心中有数，同时随身带好皮尺、笔记本、笔和计算器，以为亲自丈量、绘制平面图之用。

到现场后，应在现场周围观察一段时间，弄清住宅小区的方位和所处环境质量。察看小区内部环境，如小区规模、布局格调、绿化面积、幢距、围墙高低、路况、车库、安全程度等；察看小区外部大环境，交通道路及车站设置，菜场及商业网点设施，学校、医疗机构 、体育场所，噪声及污染等。

看所购房屋时，要查看房型，开门见亮，心情舒畅，房间、客厅、厨房等尽量明亮，功能齐全，布局合理。检查采光通风状况，打开门窗，实际了解房屋的日照、采光、通风实况。核实面积和实际利用率。实际丈量，查看暗角和仅供走道之用的面积大小，计算使用率。查看房屋、建筑质量，如墙角有无裂痕，门窗关闭是否严密，墙、地面是否平整，天花板有无裂缝，管道周围有否渗水等。

不但晴天去看， 下雨天也要去看， 要在雨天查看屋面有否渗水；既看卧室、厅，更要看厨房、卫生间，因为煤、水、电、卫等均在厨卫里，容易出问题；要向已入住的住户询问，认真听取老住户的亲身感受，会得到意想不到的收获。

商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、别墅等等，建筑形式分为板楼、塔楼、板塔结合，按是否享受政策优惠还可分为商品房、 经济适用房、合作建房……

住宅的卫生标准是房型的基本要素之一，是否具备良好的采光、通风， 对人体健康和环境卫生起着重要的作用， 因此它是住宅设计是否合理、是否成功的一个重要标志。 房型的另一个基本要素是，每套住宅卧室和使用面积在10平方米以上的起居室（厅）均应直接采光， 且至少应有一间卧室或起居室（厅）具有良好的朝向，能直接获得日照，一般为南向， 南偏东或南偏西不可大于45度。 第三，住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风，对单朝向的套型必须有通风措施。 第四，按照我国的饮食习惯，煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害， 因此厨房应有直接对外的采光、通风窗（包括开向天井的窗）。 另外，卫生间应设有直接采光、通风窗，考虑到建筑平面设计的灵活性和可能性。 对无通风窗的卫生间规定应设置出屋顶管道，并合理安排进风和排风管道

买房的交接的费用

买房在办好贷款之后，除了首期付款，还有哪些费用呢？

一般我们建议你最少还要准备出相当于房价1.5%的钱才能保证房屋买卖成交。这些费用包括：

（1）土地转让税（Land Transfer Tax）
加拿大各省的土地转让税不一，但都是根据房屋的买价来订的。在安省，土地转让税计划公式如下：前55，000按0.5%算，之后的195，000按1%算，之后的$150,000?.5%算，再往后按2%算。如（$55，000×0.5%+195，000×1%+150，000×1.5%+100，000×2%）=$6.475。在安省首次置业者如果购买新房，大多免交此费。

（2）产权调查费或业主名称保险费（Land Survey Fee or Title Insolence Feel）
很多银行都要求律师提供近期的产权调查报告，这个报告通常的费用是$600到$900之间。但目前不少银行也同意律师用业主名称保险来取代产权调查报告。业主名称保险费大约是$225.00。

（3）PST
如果你首期付款不到25%，你需要CMCH或G.E的高额贷款保险。保费是加在银行给你的贷款里的，但PST必须在你交接日一次付清。

（4）GST
新房买卖需要付G.ST，有些新房的房价里已包括了GST（GST included），有些房价是没包括GST（Plus GST）。你一定要看清楚。同时律师费也要加GST。

（5）律师费
通常的律师费是在三、五百到八、九百之间，商业楼宇更多。

（6）政府注册费及杂费
其中包括产权注册以及贷款注册等，杂费，包括税务，水、电等调查费，复印、快件等费用。

（7）交接费用调整（Closing Adjustments）
这些通常包括地税，学校税，水、电费，Condo管理费等。在交接日之前的费用由卖家付。如卖家预先多付的买家要退还。

（8）利息调整（Interest Adjustments）
再说，如果你贷款选择同供款银行定在交接日之后的一个月开始自动提款。假设你是在月中交接，银行通常的作法是要求你在下个月第一次正常付款前，先补齐中间这一段时间的利息。

（9）火险（Fire Insurance）
在交接月之前，你必须买好火险。有些Condo管理费里已包括火险你可以不买。火险的费用高低取决于物业的大小、类别，每个保险公司计算出的费用也不尽相同。

商品房是大额消费品，而一些开发商在合同中预设了一些条款，使购房人掉进陷阱。以下五类合同陷阱需多加注意：

第一类，订购金陷阱。有些购房人在没有考虑充分的情况下，就听从售楼员的话交了定金，到后来不想买了，想把定金要回来却难上加难。如在消费者购买商品房的时候，开发商没有说明这个房子的情况，在与购房人制定商品房买卖合同时，就向购房人提出新要求，而签订认购书中明确写明认购金在签约不成时不予退还。
第二类，约定房屋贷款办不下来，不给退还定金。有些房产项目开发商不具备销售的资格，不能办理公积金贷款，就在合同中做这样的约定，使购房人利益受到损失。
第三类是合同违约责任规定含糊，开发商承诺不兑现时，购房人权益受损。如延期交房，按合同规定可以退房的，甚至有擅自改变设计，商用房的游泳池变成了停车场，该建的不建，或者根本不建，严重影响了居民的生活，对一些关键的问题，开发商与消费者签定合同时或者不约定，或者在约定中设下陷阱。出现纠纷后千方百计地推卸责任。
第四类是在面积的涨水和缩水违反规定放宽对开发商的限制。根据规定，如果房屋面积绝对值误差比超过3％的，购房人就有权退房，但实际情况由于一些开发商在合同中做出不利于购房人的约定，购房人很难索赔。由于面积缩水的数额很大，计算的依据透明度也差，同时造成了面积争议引起的投诉也逐年在递增。
第五类是合同中关于产权证办理条款的陷阱，因为开发商不具备销售的资格，或者以旧城改造的名义，把房屋改头换面，偷偷地或者是明目张胆地以商品房交易，拿不到政府的一些手续和证件，就以各种借口拒绝或者拖延办理产权证。

一般情况下，以下五方面内容最好在补充协议中体现，以应对上述陷阱：
一、房屋面积：开发商应以套内面积签订购房合同，对套内面积和订房阶段的建筑面积之间的换算方法必须进行明示，并以套内面积为单位公布每平方米单价和房屋总价；开发商应承诺交房时使用面积应和签合同时的套内面积相等。对于交房之后实际套内面积和合同签署面积的差值，正负偏差不得超过3％，如果超出该范围，多出部分业主可按照合同单价进行购买，不足部分开发商必须以合同单价退还买受人。
二、关于装修标准：开发商承诺的装修标准必须以
书面的形式进行，对于装修时所使用的所有材质（指包括公共部分装修时使用的工程材料）和型号（指装修时使用的厨房用具、卫生间用具等），必须进行明示；请开发商注明精装修的保修年限是多久。
三、关于车位：地上车位是否有产权，业主如何购买及使用年限为多久；如果租用车位，费用如何，该收费标准的时限为多久？制定依据是什么。
四、关于物业和绿地：物业收取的费用，服务的内容必须作为合同的必要组成要件以书面形式进行，入住后一年内，所有业主有权对物业公司进行评估，如果认为物业公司不能胜任小区的物业工作，有权进行解聘和新物业公司的聘用。
五、关于入住条件和房产证的办理：入住条件必须达到八通，即通水、通电、通天然气、通暖、通邮，通电话、通有线电视、通宽带。
开发商拒签补充协议怎么办
建议购房人在交纳定金前，要求开发商出示商品房买卖合同文本，并与开发商协商修改条款或补充条款的事宜，在商品房买卖合同条款及其补充协议达成一致意见后再交定金，或者在交纳定金时在认购书中与开发商作出约定。

一是《建筑工程竣工备案表》。为规范工程竣工验收备案管理工作，建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，它通常包括：工程的基本情况；勘察、设计、施工、监理单位意见；工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。《竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。

二是通常说的“两书”，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项，如装修、装饰注意事项；门、窗类型，使用注意事项等。

三是开发商要向业主出示已取得国家认可的专业测绘单位对住房面积的实测数据和公摊面积报告，以及预售合同约定的其他交付条件，看是否与购房合同中约定的有出入。如果开发商不能提供以上这些文件，业主可以拒绝收房。

对所买房屋进行综合验收

查验相关材料之后，业主可对房屋做综合验收，具体内容主要包括：

A、房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

B、检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象。

C、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。

D、检查墙体平整度，是否渗水、是否有裂缝(查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房、卫生间的顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因)。

E、仔细检查地面有无空壳开裂情况(如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系)。

F、水电煤畅通情况和能否正常使用；打开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。

G、用万用表测量各个强弱电是否畅通。可关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

在验收过程中，对发现的问题要在验楼单上详细注明，并同物业人员确定解决方案和解决日期，如果确实不能当时收房的�要详细写明不能收房的原因并要求开发商签字盖章�以明确责任。如果没有问题，业主就可以签署《入住交接单》，领取自己的房屋钥匙了。收房结束之后，业主可以在开发商的协助下，到房地产管理部门和土地管理部门办理“两证”。