关于物业管理的问题（德州顺康小区）

　　山东省物业管理条例（征求意见稿）
　　第一章 总 则

　　第二章 新建物业及前期物业管理

　　第一节 物业管理区域

　　第二节 物业配套建筑及设施

　　第三节 前期物业管理与物业交付使用

　　第三章 业主自治组织

　　第一节 业主大会筹备组

　　第二节 业主大会

　　第三节 业主委员会

　　第四章 物业服务企业与其他管理人

　　第一节 物业服务企业

　　第二节 其他管理人

　　第三节 行业自律

　　第五章 物业的使用与业主自治管理

　　第一节 物业的使用

　　第二节 车位的使用管理

　　第三节 业主自治管理

　　第六章 物业服务

　　第一节 物业服务方式

　　第二节 物业服务合同

　　第三节 物业服务收费

　　第七章 物业的维护

　　第一节 建设单位的保修责任

　　第二节 物业专有部分的维护

　　第三节 专业经营设施设备的维护

　　第四节 共用部位、共用设施设备的维护

　　第八章 社区管理与旧住宅区管理

　　第一节 社区管理

　　第二节 旧住宅区管理

　　第三节 纠纷处理

　　第九章 法律责任

　　第十章 附 则

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条 本条例所称物业，是指房屋及其配套设施设备和相关场地。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者其他管理人，由业主和物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

　　第三条 本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。

　　第四条 物业管理实行业主自治、专业服务、社区管理相结合的原则。

　　第五条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

　　设区的市、县（市、区）人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　城市管理、城乡规划、市政公用、公安、民政、价格、环境保护、工商行政管理、行政执法等有关部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。

　　第六条 街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，配合调解处理物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理的相互关系。

　　社区居民委员会负责协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理、社区管理相关工作。

　　第七条 县级以上人民政府应当制定扶持政策，建立社会化、专业化、市场化的物业管理体制，促进物业管理行业的发展。

　　鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理水平。

　　第二章 新建物业与前期物业管理

　　第一节 物业管理区域

　　第八条 物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，综合考虑物业的建筑物规模、共用设施设备及场地、社区建设等因素。

　　划分物业管理区域的具体方法按照下列规定执行：

　　（一）新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；

　　（二）分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；

　　（三）已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小的，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

　　第九条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、土地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域。

　　物业主管部门应当自受理申请之日起十个工作日内，在征求街道办事处或者乡（镇）人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分，并告知建设单位。

　　第十条 物业管理区域确定后，确需调整的，由物业主管部门按照本条例的规定重新划分，但应当经相关物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第十一条 物业管理区域确定后，物业主管部门应当在登记簿上予以注明。

　　建设单位应当将确定的物业管理区域向物业买受人明示。

　　第二节 配套建筑与设施设备

　　第十二条 业主对合法取得的物业管理区域内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　物业管理区域内的各类配套建筑及设施设备应当严格按照国家和省有关住宅物业规划、设计标准和规范进行建设。

　　第十三条 物业服务用房的配置应当符合下列规定：

　　（一）建筑面积不低于建设工程项目总建筑面积的千分之三，并不低于六十平方米；

　　（二）物业服务用房应当具备水、电、采光、通风等基本使用功能。

　　物业服务用房属于全体业主共有。业主委员会办公用房应从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平米。

　　第十四条 住宅小区内城市管理、行政执法、治安管理等小区政务管理用房的建筑面积不得低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。

　　小区政务管理用房和社区居民委员会用房由政府投资，属于政府所有。

　　第十五条 按照规划在住宅小区内配套建设的学校，可以由政府统一建设，也可以由建设单位代为建设，建设投资由政府财政列支，属于政府所有。

　　第十六条 按照规划在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，由当事人约定；未作约定的，属于业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位可以自行经营或者出租、出售，优先用于为业主提供服务。

　　第十七条 非经营性配套建筑应当依法办理登记手续，并不得擅自改变用途。

　　第十八条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库和建筑物附属设施内车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，建设单位不得销售。

　　鼓励建设单位和其他投资人在小区规划允许或者适当调整，并经业主大会同意的情况下，为满足业主停车需求，投资建设车库、车位。

　　第十九条 物业管理区域内业主专有部分以外的供水（含二次供水）、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输、邮政等专业经营设施设备，属于相关专业经营单位所有。

　　前款所列专业经营设施设备可以由建设单位统一代建。法律、法规另有规定的除外。

　　第二十条 物业管理区域内封闭运行的中水处理、直饮水、集中式太阳能热水系统、地源热泵等设施设备，除由专业经营单位投资经营的外，属于相关业主共有。

　　第二十一条 城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划和设计审查时，应当就小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求物业主管部门等单位的意见。

　　第三节 前期物业管理与物业交付使用

　　第二十二条 鼓励建设单位选聘物业服务企业提前介入项目的开发建设，对物业项目的规划设计、设施配套、施工安装、房屋交付等事项，结合物业管理的特点提供建议。

　　第二十三条 建设单位应当依法通过招投标的方式选聘物业服务企业。

　　建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案之前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、小区配套建筑及设施设备的清单等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料向商品房买受人明示。

　　第二十四条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备，应当具备下列条件：

　　（一）生活用水纳入公共供水管网，并安装分户计量表；

　　（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

　　（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量表；

　　（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设并与相应管网连接，并安装分户计量表；

　　（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全防范等设施设备按设计规范配置到位；

　　（六）按照规划要求完成消防供水、消防车通道等公共消防设施建设；

　　（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；

　　（八）按照规划要求完成教育、卫生、环卫、邮政、商业服务、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设。住宅建设工程分期建设，上述配套建筑及设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应配套建筑及设施；

　　（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；

　　（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地设置有效的隔离设施；

　　（十一）法律、法规规定的其他条件。

　　第二十五条 住宅工程竣工后，建设单位应当组织施工、监理、设计等单位，对住宅工程进行竣工验收和分户验收，并通知前期物业服务企业参与监督。

　　第二十六条 住宅小区物业交付前，建设单位应当组织相关部门及专业经营单位按照本条例第二十四条的规定，对住宅小区的配套建筑及设施设备进行综合验收。

　　专业经营单位应当自住宅小区配套建筑及设施设备综合验收合格之日起三十日内，与建设单位办理专业经营设施设备产权移交手续。专业经营设施设备办理产权移交后，建设单位应当协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

　　相关专业经营单位对专业经营设施设备是否达到移交条件有异议的，由有关行业主管部门裁定。经相关行业主管部门裁定不符合移交条件的，由建设单位负责整改。

　　房地产开发、城乡规划、市政公用等有关部门应当对新建住宅小区配套建筑及设施设备的综合验收进行监督，并督促专业经营设施设备的产权移交。

　　第二十七条 建设单位和物业服务企业在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）业主名册；

　　（五）物业管理必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将上述资料移交给业主委员会。

　　第二十八条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住户手册》。

　　第三章 业主自治组织

　　第一节 业主大会筹备组

　　第二十九条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　（一）交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上；

　　（二）业主入住率达到百分之五十以上；

　　（三）自首位业主入住之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上。

　　第三十条 符合本条例第二十九条规定的召开首次业主大会会议条件的，建设单位或者前期物业服务企业应当书面告知所在地物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府；街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到书面告知之日起十五个工作日内组建业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。未及时书面告知的，街道办事处（乡镇人民政府）应当主动组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。
　　第三十一条 筹备组由七至十一人组成，由建设单位、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。

　　筹备组应当自成立之日起七个工作日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求建设单位提供相应的材料。

　　第三十二条 筹备组履行下列职责：

　　（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容；

　　（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

　　（三）确认业主身份、核计业主人数和专有部分面积；

　　（四）提出首届业主委员会委员候选人条件和选举办法；

　　（五）提出首届业主委员会委员候选人名单；

　　（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　筹备组应当将前款所列内容在召开首次业主大会会议十五个工作日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、人数或者专有部分面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

　　第三十三条 筹备组应当自成立之日起六十个工作日内组织召开首次业主大会会议。

　　自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止。

　　第二节 业主大会

　　第三十四条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域内只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。

　　第三十五条 业主大会对业主投票权有约定的，从约定。未约定的，按照下列规定确定：

　　（一）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；

　　（二）按照业主人数计算的，一处有独立产权的物业计算为一票，但建设单位未出售的专有部分按一人计算。

　　业主身份以及建筑面积的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

　　第三十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则规定。

　　业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　第三十七条 业主大会履行下列职责：

　　（一）选举、撤换业主委员会委员；

　　（二）审议通过业主大会议事规则及管理规约；

　　（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

　　（四）决定选聘、解聘物业服务企业或其他管理人;

　　（五）依法决定物业专项维修资金筹集、使用、管理事项；

　　（六）根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫，并在小区内公示告诫内容；

　　（七）决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

　　第三十八条 业主人数较多的物业管理区域，可以以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，代行业主表决权。业主代表行使表决权前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

　　第三十九条 业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当召开临时业主大会会议：

　　（一）有百分之二十以上业主提议的；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　业主委员会逾期不召集会议的，物业主管部门应当责令其限期召集；经责令仍未召集的，业主可以申请街道办事处、乡（镇）人民政府召集。

　　第三节 业主委员会

　　第四十条 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权在物业管理区域内开展活动。

　　业主委员会履行下列职责：

　　（一）召集并主持业主大会会议；

　　（二）执行业主大会的决议、决定；

　　（三）听取业主、物业使用人的意见和建议；

　　（四）业主大会赋予的其他职责。

　　第四十一条 首次业主大会会议应当选举产生业主委员会，委员由五至十五人单数组成。业主委员会委员应当由本物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过三年，可连选连任。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任一人。

　　业主委员会应当从委员中确定一名执行委员，负责业主委员会日常事务工作。执行委员经业主推荐可以依法在所在社区居民委员会任职。

　　第四十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十个工作日内，持下列资料向所在地物业主管部门备案：

　　（一）首次及换届业主大会会议决议；

　　（二）业主大会议事规则；

　　（三）管理规约；

　　（四）业主委员会委员名单和基本情况；

　　（五）物业主管部门规定的其他资料。

　　物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起五个工作日内，对符合规定条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用和管理印章。

　　业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门。

　　第四十三条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

　　业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集。

　　业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时

　　应当经全体委员二分之一以上同意。

　　社区居民委员会可以派人列席会议。

　　业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内公告。

　　业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

　　第四十四条 业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。任期届满未换届选举的，物业主管部门应当责令限期换届选举；逾期未换届选举的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议进行换届选举。

　　业主委员会应当及时将业主大会和业主委员会印章、档案资料以及其他属于业主大会和业主委员会的财物等移交给新一届业主委员会。对不及时移交的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当协调督促其移交。

　　第四十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：

　　（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；

　　（二）拒不履行委员职责的；

　　（三）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；

　　（四）违章搭建、拒付物业服务费、侵害其他业主合法权益的；

　　（五）因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

　　业主大会决定终止业主委员会委员资格的，业主大会应当同时选举新的业主委员会委员继任。

　　第四十六条 业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员的报酬，由全体业主承担或者从共有部分的收益中提取，具体办法与标准由业主大会决定。

　　第四章 物业服务企业与其他管理人

　　第一节 物业服务企业

　　第四十七条 本条例所称物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质并从事物业管理活动的企业法人。

　　物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。

　　物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。

　　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　第四十八条 物业服务企业可以聘请专业单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将该物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

　　第四十九条 物业服务企业应当向物业主管部门定期报送统计报表和其他相关统计资料。

　　第二节 其他管理人

　　第五十条 其他管理人是指物业服务企业以外的从事物业服务或者从事设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项物业管理的组织或者个人。

　　其他管理人的具体管理办法，由省建设行政主管部门制定。

　　第五十一条 其他管理人受业主委托，在物业管理区域内从事物业管理活动的，应当与业主签订委托协议，明确双方的权利与义务。

　　第五十二条 其他管理人从事物业管理活动的，参照物业服务企业的有关规定执行。

　　第三节 行业自律

　　第五十三条 物业主管部门指导物业服务企业建立行业自律组织，规范行业行为，提升物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

　　行业自律组织应当建立和完善物业服务企业和物业服务从业人员的自律制度，将物业服务企业的基本情况、服务业绩和信用程度以及业主对物业服务公司的投诉和意见经核实后记录在册。

　　第五十四条 物业行业自律组织可依照国家和省有关规定制定行业物业服务标准。

　　第五十五条 对违反法律、法规规定和行业规范，侵害业主合法权益的，行业自律组织有权要求其改正；情节严重的，给予公开谴责。

　　物业行业自律组织给予物业服务企业和物业管理从业人员公开谴责的，应当向物业主管部门通报相关情况，并向社会公告。

楼上这位朋友写的条例很全面但很不实用，条例的颁布对一些不守条例的人根本起不到任何约束作用，2007年颁布的《物权发》上明确规定，业主有权利选择自己的物业公司。就是说物业的好坏还是要业主说的算的。在德州已经很多小区都有了自己的业主委员会。也都不同程度的选择了自己的物业公司。我建议你小区首先找一些热心肠的人,组织所有业主推选出自己认为可以信赖的业主们，成立自己业主委员会。一般都是平时没事情做但又是热心肠的退休职工担当。剩下在咨询一些法律上的人起草一些文件等等！总之是任重而道远。组织人是最难办的要看你们的小区人心齐不齐，祝你好运吧

我们德州这边物业管理都不是很正规，可以联合起来去找，是在不行就去告他们！