什么是内部认购的房子？

　　主要为房地产商的一种营销手段，目前许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内推出一种"内部认购"的方式销售商品房。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照"开盘价"而言的，如果按照目前房地产发展商通行的"低开高走"的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的"最低时段价"，购房者应给予谨慎的关注。同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，这样一套房计算下来可能会有数以几万计的"便宜"。
　　作用
　　内部认购的存在，部分减轻了房地产商的资金压力，也降低了他们的融资成本。但是，这种非公开化的操作模式，助长了炒楼热的不断升温，增加了房价的不稳定因素，必然受到政府主管部门的禁止。
　　另一方面，内部认购的存在，也为整个房地产市场的信息公开带来困难，有些楼盘在开盘前就已经认购，房地产开发商提供的房产信息自然也就失实，供需信息的不准确会误导消费者的消费行为，让消费者不能做出正确的判断，影响了整个市场的公平性。
　　同时，预售制度的不规范也为国家对房地产行业的宏观调控带来困难，有些房地产商楼盘没有建成就已经申请预售上市，而有些房地产商申请了预售好久还没开盘上市，由于对房屋预售没有一个统一的标准，国家建设部发布的空置率自然也就严重与事实不符。
　　操作流程：
　　内部认购的操作流程一般是卖VIP卡,收取若干订金,采取交3千抵一万等优惠.然后积累人气,看到一个项目采用不定优惠的方法,即从交订金之日起到开盘,一天抵100元的方法, 优惠递减，先买卡的客户会有比较强烈的优越感和尊贵感，一开始项目人气不是很高的时候，也容易让客户感到紧迫，促使下定。优势：可以前期可以吸引大批客户跟进拿号，蓄水。劣势：开发商的开盘期控制有风险，太短，客源不充分；太长，客户信心动摇，同时公司成本增加。

内部认购确实存在风险.建议楼主咨询下当地的房产中介,,询问该楼盘的具体情况.例如``房产怔的认领在时间上有没有问题.地产商是否将该楼盘抵押..现是否还清抵押...还有就是该楼盘的价格是否和一期楼盘的价格产生差异..如果是!那么原因是`````其次得熟悉下周边一手楼二手楼的价格..顺便咨询该楼盘怔够五年后的价格走势.`投资的潜力有多大``等等.

所谓内部认购，其实是开发商的一种促销的手段。
通过宣传内部认购，一是造成房子有限要买趁早的氛围；二是造成内部认购有价格或其他优惠的错觉。
现在楼价正跌跌不休，那里还有旺盛的购买力和坚挺的价格？在这种背景下搞内部认购，即使有优惠，恐怕也是开发商在特定背景下的普遍做法！

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