土地增值税清算时如何扣除委托贷款利息支出？

日期： 2011-10-31 来源: 中国税网 A企业采取通过银行委托贷款方式，贷款给房地产公司B公司人民币1000万元，涉及贷款利息50万元，银行手续费3万元，请问房地产公司B公司在进行土地增值税清算时，其发生的利息及银行手续费支出可否作为房地产开发费用的扣除项目？委托贷款是否属于银行贷款？ 您的观点是什么？请详细阐述您的理由。 中国税网核心专家王玲： 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定： 三、房地产开发费用的扣除问题 （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。 （三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。 （四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知（青地税函[2009]47号）规定，房地产开发企业向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，都可以作为金融机构证明对待。 依据上述规定，A、B公司及银行三方签订的委托贷款合同，房地产公司B公司通过银行向A公司借款，银行为第三方，房地产开发企业不属于向银行贷款。因此，不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 中国税网特约研究员樊剑英： 在判断B公司所支付的贷款利息是否可以作为房地产开发费用的扣除项目，笔者认为应分两种情况分析。 第一种情形：委托贷款合同为双方协议合同。双方协议合同由两个合同构成，即一个是提供资金的企业（委托人）与银行（受托人）的委托合同，另一个是银行（贷款人）与借款企业（借款人）的借款合同，两个合同是“背靠背”签订。在这种情形下，B公司属于与银行签订的贷款合同，其所支付的贷款利息应直接支付贷款银行，与A企业无关，相应应取得贷款银行出具的利息清单。 第二种情形：委托贷款合同为三方协议合同。三方协议合同则由一个合同构成，即贷款企业（委托人）、银行（受托人）和借款企业（借款人）。在这种情形下，委托人A企业委托银行将自有资金贷于他人B公司，应为借款人B公司出具利息发票，B公司支付给受托人的利息实际上指向委托人A企业，银行仅仅是受托转付关系。 土地增值税相关政策规定，与房地产开发项目有关的财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本之和的10％以内计算扣除。 在第一种情形下，形式上理解为银行转贷合同，B公司直接与银行发生关系，其支付利息应允许扣除，支付银行手续费属于一般财务性支出，计入财务费用核算，按照开发费用比例计算扣除。 在第二种情形下，B公司取得的是A企业利息发票，其支付的利息，如果委托贷款利率超过商业银行同类同期贷款利率的部分，借款人在计算土地增值税时不得扣除。目前，很多房地产企业委托贷款利息支出都无法取得金融机构证明，尽管其可以取得资金提供者到所在地地方税务局代开的发票，但也不能据实扣除，只能按照扣除项目前两项（不包括资本化的项目贷款利息）规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。如果委托贷款利息支出高于计算扣除的10%，则无疑面临多缴土地增值税的风险。B公司支付银行手续费也属于一般财务性支出，计入财务费用核算，按照开发费用比例计算扣除。另外银行的委托贷款代理费收入应由A企业作为承担者。 中国税网网友徐子伟： 委托贷款不属于银行贷款；银行委托贷款利息可以作为房地产开发费用扣除项目；银行手续费不可以作为房地产开发费用项目。 首先，我们来分析一下什么是委托贷款？委托贷款是否属于银行贷款？ 1、按照《贷款通则》的定义，委托贷款是指由委托人提供合法来源的资金，委托商业银行（受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。委托人包括政府部门、企事业单位及个人等。 委托贷款的参与者包括委托人（委托贷款方）、借款人（接受委托贷款方）、受托人（商业银行）以及担保人。在委托贷款业务中，受托人只收取手续费，不垫支资金，不为委托人介绍借款人，不接受借款用途不明确和没有指定借款人的委托贷款，不承担贷款损失风险。 2、委托贷款简单说就是一方向另一方贷款，委托第三方（商业银行）进行管理。商业银行不承担贷款损失风险，只负责按照委托人所指定的对象或投向、规定的用途和范围、定妥的条件（金额、期限、利率等）代为发放、监督使用并协助收回贷款。委托贷款被用作是绕开公司间借贷禁令的一种方法。 委贷风险主要体现于企业在外部通过委托贷款获得资金的活动中。由于受托的金融机构在整个委托贷款的业务中只负责代为发放、监管使用、协助收回，并从中收取一定手续费之外，不会对任何的形式的贷款风险承担责任。因此，委托贷款中，借款人到期能不能如约偿付借款的风险就直接落到了委托人身上。 通过以上分析，委托贷款不属于银行贷款；在委托贷款过程中，银行只是发挥一种中介作用，收取一定的手续费，不承担任何贷款风险。 其次，房地产公司B公司在进行土地增值税清算时，其发生的银行委托贷款利息及银行手续费支出可否作为房地产开发费用的扣除项目？ 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 根据上述文件规定，B公司通过银行委托贷款取得的借款，支付的利息在同时满足以下条件的前提下允许据实扣除，（1）按转让房地产项目计算分摊；（2）提供金融机构证明；个人认为《委托贷款协议》就是土地增值税暂行条例所要求的金融机构证明的一种；（3）最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 支付的银行手续费是B公司支付给银行的融资费用，不是直接支付给借款人的利息，则不可以在计算土地增值税时扣除。 中国税网网友章建良： 第一，笔者认为委托贷款属于银行贷款范畴。根据1996年中国人民银行颁布的《贷款通则》第二条的规定，本通则所称贷款人，指在中国境内依法设立的经营贷款业务的中资金融机构。第七条将委托贷款规范为金融机构经营的三种贷款“自营贷款、委托贷款和特定贷款”之一。 可见，除了直接向金融机构申请取得的借款之外，通过委托贷款方式取得的借款，企业支付的利息也属于向金融企业借款的利息支出。 第二，笔者认为贷款利息可以作为房地产开发费用的扣除项目。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

　　一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
　　（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
　　上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
　　（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
　　（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。