战国时期，由于兼并战争的需要，各诸侯国普遍推行军功赏田制度，由此培育了一批军功地主。秦国的军功爵制度规定，国家在赏赐军功地主田宅的同时，还从授田农民中拨给劳动人手为之服役。这种劳动人手称为“庶子”①，他们平时每月要到军功地主家中服役6天，遇到农忙或军功地主家中有事，则应随叫随到。作为对庶子服役的报偿，军功地主在其服役期间，要供应他们饭食。这种“庶子”的身份，类似于农奴。有的军功地主除“庶子”以外，还可以“受客”②役使，这种“客”和军功地主之间也有严格的人身隶属关系。
除了军功地主之外，战国时期还出现了一些没有政治特权的庶民地主。受雇于庶民地主的“庸客”，比隶属于军功地主的“庶子”和“客”，人身依附关系要松弛得多。韩非曾经谈到，主人对于这种“卖庸而播耕者”，要供应“美食”并付给报酬，他们才会尽力耕作③。也有的庶民地主则把土地出租给无地少地的农民，而按照收获十分之五的比例收取地租。董仲舒说，秦自商鞅变法之后，土地可以买卖，贫富分化加速，“或耕豪民之田，见税什五，故贫民常衣牛马之衣，而食犬彘之食”④。这种租佃制的封建生产方式，在汉代以后得到了广泛的发展。
和欧洲中世纪的土地关系不同，中国自秦汉以后土地不仅可以买卖，而且土地买卖日趋频繁，出现了有一定格式的买卖文书，得到了封建国家的法律保护。东晋时政府规定，凡买卖田宅，需有投税立契的“文券”。宋代则已经出现了官府制作的“官板契纸”。当时民间流传的“千年田换八百主”①和“贫富无定势，田宅无定主；有钱则买，无钱则卖”②的说法，正是土地私有制日益发展和土地加速卷入流通过程在人们观念中的反映。但是，我们不能把中国封建社会的土地买卖看做是土地所有权的自由转让，因为封建的土地所有权是一种有条件的、不自由的私有，并不具备资本主义条件下土地所有权那种自由的纯经济的形式。所以中国封建社会的土地买卖，往往要受到政治权力和宗法传统的种种干预和限制。唐代规定，土地买卖须向官府申请发给牒文，才能进行；而且卖地要“先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易”③。到了宋代，典卖土地必须先问亲邻的传统习俗虽有所松动，但仍有一定的约束力。只是到了明清时代，土地买卖才不必先向官府申请，卖地的人也不必先问亲邻。而在一些比较落后的地区，政治权力和宗法势力对土地买卖的干预，始终没有消失。
中国封建社会的土地虽然可以买卖，但贫苦农民能够发家致富而买地的机会很少，政治权力和宗法势力对土地买卖的干预更使得地主阶级有可能利用各种合法和非法手段大肆兼并土地。中国封建地主阶级就其身份而言，可分为贵族官僚地主、豪强地主和商人地主三个主要等级，它们分别体现了政治权力、宗法势力、货币权力和土地权力的结合。这三个等级
的身份地位虽有所不同，但基本上都是大土地所有者。汉初，丞相萧何仗势“贱强买田宅数千万”①；汉成帝的丞相张禹“多买田至四百顷，皆泾渭灌溉，极膏腴上贾(价)”②。汉哀帝曾一次赐宠臣董贤土地2000余顷。汉代实行重农抑商政策，许多富商大贾把积累的财富用来购置土地，有的“豪人货殖，馆舍布于州郡，田亩连于方国”③。西晋颁行占田制，一品官可占田50顷，以下每品递减5顷，至九品可占田10顷。唐代王公百官及富豪之家纷纷设置庄田，恣行兼并，“百姓力田为富有者所并，三分逾一”④。宋代“势官富姓占田无限，兼并冒伪，习以成俗”⑤；徽宗佞臣朱劻的田产“几半吴郡，皆夺士庶而有之者”⑥。明代藩王朱佑杭在湖广的庄田多达万顷，大官僚董其昌在苏州、湖州一带有膏腴良田万顷，江南“豪家田至七万顷”⑦。清代满族王公贵族通过圈地拥有大片田庄，汉族官僚绅衿地主也占有大量土地，如徐乾学在无锡就有田万顷。除了贵族官僚地主、豪强地主和商人地主之外，历代还有一些既非豪强也非商人的庶民地主，他们通常占有的土地较少，一般在数十亩至数百亩不等。明清时代这种庶民地主的数量及其拥有的田产有较大的发展。
封建地主阶级的土地经营方式，主要是出租给无地少地的农民佃种，坐收地租；但也有自己经营田庄，役使庸客或僮仆从事生产的。战国末年韩非说“庸客致力而疾耘耕”⑧，这
种庸客即是后代的雇工。陈胜年轻时就曾为人庸耕。西汉宁成借贷“买陂田千余顷，假贫民，役使数千家"①，东汉马援役属宾客田牧，“与田户中分”②，都是租佃制的经营。“与田户中分”即收获对半分成，收取百分之五十的实物地租。东汉樊重有田300余顷，“课役童隶，各得其宜”③，似是使用奴隶生产。西晋规定贵族官僚地主的衣食客和佃客可以减免赋役，促使大量贫苦农民为逃避赋役而投靠权贵地主充当他们的佃客。东晋南朝的士族地主占据山林川泽，经营田园别墅，其直接生产者除佃客、部曲外，也有使用奴婢和雇工的。唐代后期许多贫民“依托强家，以为私属，贷其种食，赁其田庐，终岁服劳，无日休息”，“有田之家，坐食租税”④。宋代户籍有主户和客户之分，“乡墅有不占田之民，借人之牛，受人之土，佣而耕者，谓之客户”⑤，有的地主拥有客户达数百家之多。明清时代封建租佃关系进一步发展。顾炎武曾说：“吴中之民有田者什一，为人佃作者十九。”⑥此话虽有所夸张，但苏南一带盛行租佃制当是事实．据有的学者估算，清代后期南方的佃农约占当地总农户的50％一60％，北方则约占30％～40％。⑦这个时期的经营地主，使用奴隶劳动已经较少，雇工的地位和待遇也有所改善。有的经营地主甚至把善待雇工看做是增加田庄经济收入的重要手段⑧。明清时期还出现了商人租地使用雇工经营农业、特别是经济作物的新现象。
中国封建地主制的地租形态主要是产品地租而不是劳动地租。产品地租让农民可以自己支配劳动时间，因而它比劳动地租较能调动农民的生产积极性。但是产品地租对于农民也有不利的一面，因为在这种地租形态下必要劳动和剩余劳动在时间和空间上已经不再分开，这就使得地主有可能把农民的全部剩余劳动都剥削殆尽，乃至于吞噬他们的一部分必要劳动。唐代以前，基本上实行分成租，而且多数情况下保持在农民收获的百分之五十或略高一些的比例上。由于农作物的收获直接关系到地租收入的数量，所以不少地主还经常关心农业生产过程。唐代以后出现了定额租。对于农民来说，遇到荒年时定额租的剥削比分成租要重；但在正常年景下，定额租留给他们的剩余产品则比分成租要多。为了提高留给自己的剩余产品的这个余额，交纳定额租的农民通常比较愿意增加土地的生产投入。但是定额租的租额并不是固定不变的，随着土地的增产，地主也会要求提高租额。如果农民不肯增租，地主就会剥夺他们的租佃权。南宋以后，定额租逐渐得到推广，地主“划佃增租”、“夺佃增租”的事件也层出不穷。明清时期，不少地区出现了永佃制。地主出卖土地之后，并不改变佃户的耕作权，后者可以向新的土地主人继续交租耕种。佃户经过地主许可，也可以转让佃权；有的甚至未经地主同意，即将佃权私相授受。永佃权的渊源可以追溯到宋代，其由来比较复杂，但显然与商品经济的发展和农民阶级维护自己耕作权的斗争有关。享有永佃权的佃农，其耕作权变成了得以长期经营的“田面权”，而地主的土地所有权，则成了在经济形式上不能全部实现的“田底权”。当土地转租时，直接生产者既要向土地所有者交纳“大租”，又要向佃权所有者交纳“小租”。结果，就出现了“一田二主”、“一田二租”的复杂的租佃关系。
唐代以前，封建大土地所有制的形成主要依靠特权兼并，租佃农民对地主的封建依附大多表现为直接的人身隶属关系。这种隶属型的封建租佃制，对直接生产者的超经济强制十分明显。汉代的“并兼豪党之徒以武断于乡曲”①，“使民威重于郡守”②，而农民下户则“父子低首，奴事富人，躬率妻孥，为之服役”③。魏晋南北朝时期的荫佃客制度以及“客皆注家籍”④制度，更表明这种隶属性的租佃农民在法律地位上已完全沦为地主的私属。直到唐代，不少佃户仍然是“依托强家，为其私属，终岁服劳，常患不充”⑤。但从敦煌吐鲁番出土文书可以看到，唐代已经出现了契约型的租佃关系。宋代以后，租佃契约日益盛行。这种契约通常对地租额和主佃双方的权利、义务都作了明文规定。一般说来，契约型的封建租佃关系其超经济强制和人身依附关系比起隶属型的封建租佃关系要相对缓和一些。但是决不能把契约型的封建租佃关系理解为主佃双方平等的关系，我们从一些租佃契约中，仍然可以看到主佃之间存在着不同程度的人身依附和超经济强制。而且由于各地区经济发展不平衡，从宋代到明清，有些落后闭塞地区仍然存在着超经济强制十分明显的隶属型的封建租佃制。如北宋川峡诸路，“富户之家，地大业广，阡陌相接，募召浮客，分耕其中，鞭笞驱使，视以奴仆”⑥。明清时代徽州地区盛行庄仆制，庄仆与地主之间既有租佃关系，又有主仆名分。他们在承佃时，要写立“应役投主文约”，不但不得擅自移居别处，而且其人身可以随主人的房屋土地被转卖和赠送，这种庄仆的身份和农奴已经没有多大区别。
与欧洲中世纪的领主不同，中国封建社会的地主并没有行政权和司法权。地主阶级对于农民的超经济强制．在很大程度卜是通过封建国家的干预来实现的。封建国家作为地主阶级压迫农民的工具，大力维护地主对农民的剥削和奴役，甚至在法律上还赋予地主统治农民的某些权利。但是，封建国家十分了解农民作为封建社会主要劳动生产者的重要性，为了保持社会的稳定，它有时也要适当限制地主对农民的残酷剥削和压迫，并且对地主破坏封建统治秩序的行为加以应有的打击。由于封建经济发展的需要和农民反抗斗争的压力，宋代以后，地主对农民的超经济强制逐渐有所放松。北宋仁宗时废止了旧时江淮以南广大地区客户如无主人“给与凭由”不得迁徙别处的规定①。朱元璋建立明朝后，下令“佃户见田主，不论齿序，并如少事长之礼”②。到了清代前期，封建国家在处理主佃双方的诉讼时，已承认他们之间并无“主仆名分”③。康熙、雍正还明令禁止地主压佃为奴和非法拷打佃户。当然，法令规定是一回事，在实际生活中还会有许多农民遭到地主的残酷压迫则又是另一回事。
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