购买海景房应注意什么问题专业人士提醒

2025-02-22 09:40:03

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回答1：

从两年前山东乳山银色海滩海景房悄然进入天津，到现在已经有乳山、威海、烟台、龙口、海口、三亚等多个异地海景住房在津发售。浪漫的海景、便宜的房价，打动着越来越多的天津人，很多家庭都开始有了异地购置海景住房的心愿…… 但是买房毕竟不是买一件普通商品，买错房不仅会造成较大的经济损失，而且还会搭上太多的精神压力和时间，所以，购买异地海景房首先要了解怎样控制风险，全面分析、因地制宜、切合实际的选房。在这方面，有销售异地海景房经验的联合地产王志成总经理、在多个城市参与市场分析的天津伟业顾问公司周正国副总经理等专业人士的提示是：购异地海景房要"多看、多查、多落实"。多看：综合察看异地海景房所在地全貌目前人们购买异地海景住房主要有三种目的：自住、自住加投资及纯投资。现在天津销售的海景住房多数是普通房和酒店公寓，有总价低的特点，适合很多中高收入家庭购买。龙口海景房、烟台海景房、威海海景房这些海景房的购房成本较低。而从居住成本及城市发展角度来看，像威海、龙口等城市，目前消费物价适中，居住成本不高，城市未来发展前景也有支持投资回报的空间，所以对于家有余钱的人来说，现在购买异地海景房自住投资两相宜。但是这只是理论上的分析，具体到每个异地购房者，因为存在对异地项目及区域管理等各方面情况的不了解，发生决策错误或上当受骗的可能性都很大。比如前不久上海人在北海购房遭欺诈的事件，很多上海购房者在仓促看房的情况下(现场看上去一切正常)买了名为"乐都大厦"的房子，当时还有银行为购房者放贷。但是三个月后才发现这是一幢几经倒手产权不清的烂尾房。另外一个珠海异地购房者几年前在湾仔花10多万元买了一套住房，每年春节，全家就像候鸟似的飞过去住几天。可是让她闹心的是，房子常被小偷光顾。后来她找了一家房产中介代租，但是中介总是说租不出去，后来才知道其实房子一直在出租，中介欺骗了她。从这些买房出现问题的例子可以看出，异地购房一定要全面了解所购房屋的全貌，不能一次看房就做决定。王志成等专业人士提示：购买异地海景房首先要综合考察这个城市管理状况(包括城市治安)、银行资信状况等，可以通过考察这一城市或地区一些异地置业者置业后的情况，如果有很多成功的先例，那就相对安全一些。异地置业的宏观风险主要有四点：一是整个投资环境变化，如区域宏观经济动荡、房价大跌等风险；二是市场饱和度带来的风险，如物业供给量与需求量之间的关系；三是区域发展前景所带来的风险；四是区域相关政策所带来的风险。比如购买乳山区域的房子，不能只看到价格便宜，还要综合考虑这个区域的生活功能、周边发展情况。而像大连、厦门等城市的海景房已经被炒得很高，空置率也很高，这些城市的海景房目前的投资空间就不大。规避以上四方面风险的措施主要有：聘请专业的经济学人士对该区域宏观经济走势进行考量；充分了解该区域经济总量、人口数量(常住人口、流动人口)、房地产开发总量、人均收入状况等；查阅该地方政府在发展战略、区位规划方面的计划及部署，把握该项目整个区域发展空间和发展前景，避免由于城市发展重心转移而带来的区位价值降低风险，如旅游地产必须考虑当地旅游资源状况及政府的宏观安排；查阅政府网等相关专业网站，充分了解该区域政策导向、特色和程序要求，如二手房政策、银行贷款利率等，并结合自己的投资方向、计划做出选择。多查：查看施工、销售及产权所有证件确定了购买海景住房的区域，下面就是在该区域选择一套令人放心的好房。具体到楼盘细节，除了像在本地买房一样要注意的问题，异地购房更要仔细查看住房施工、销售及权益方面的手续，以免异地购房出现的特殊问题及往返异地处理问题时的麻烦。王志成和周正国等专业人士提示，异地置业具体楼盘风险主要有：建设中的风险，如质量问题、烂尾或非法占地等；销售风险，异地置业过程中，多有中介、销售代理公司参与其中，谨防他们与开发商串通一气，制造虚假信息，从而引发风险；欺诈风险，包括合同欺诈、延期交房、公摊不实、擅改规划、物业乱收费等；投资回报风险，如酒店式公寓、产权式酒店后期的经营风险和利润风险等。规避这些风险，使异地购房"化险为夷"的最有效措施就是查看所有"证件"。其中包括核查开发商资质、口碑及操作项目经验。项目手续核实包括"五证一计划"：《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》及《建设工程投资计划》。如果是中介代理的项目，还要核查代理公司的相关资质、信誉，如公司注册资本、委托协议、代理经验等。签订合同时要严格审查合同，以及对相关违约责任的事先约定；对项目原始规划资料、数据做好留存。周正国就房屋购买的具体情况进一步提示说，要保证能得到"房产证"，必须是国家建设部颁发的，这就要求当地的"产权"制度完善。但有些地区确实没有像北京、天津等大城市这样制度健全，所以最安全的做法是购买现房，而且事先要调查清楚是否有银行抵押，还要防止开发商的"假按揭"。多落实：明确物业管理、租赁及流通渠道异地购房不论自住还是投资，首先要保证房屋的安全性，所以选房时一定要落实该楼盘的物业管理状况，明确物业管理的方式和具体费用。对物业管理的调查实际上也是间接考察住房资质方式之一。如果有可能，最好对项目周边的居住环境进行了解。周正国等专业人士认为，对于自住加投资型或纯投资型异地购房者来说，为了保证房屋的出租或转手的资金回报，就要对当地的租赁及交易市场进行更细致的了解。如针对自己的计划确认租赁渠道及方式，同时确认租赁房款怎样到位，以及当地是否有可以信赖的租赁中介机构等。对于打算房屋升值后卖出的异地购房者，特别要落实出售的方便性，如果当地的"成品房业务"很少，现在购买的住宅即使升值了，基于产权过户等种种"不方便"，很可能产生难"套现"的问题。(文/王哲)

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