路桥行业工作学习的要点是什么

半年来，使我们感触最深的是整个楼盘的营销操作，其中包括：现场销售执行、广告执行、销售管理、客户管理、现场包装、VI设计、宣传品制作等等……都应与当地房地产市场的实际状况相结合，都应在详细调查研究当地房地产市场的现况之后，找到最佳的市场切入点，走一条能被当地广大的消费者所接受、欢迎的、独特的创新之路。对于营销推广，我们制订了两大基调，即制定出正确的现场接待、楼基调与广告、宣传、推广基调。并通过这两个基调在销售工作中的实施，描绘出我们所操作楼盘的基本形象，而这个形象恰当与否对于我们的目标客户的影响非常大。如果楼盘的基本形象与客户目标心理的理想形象非常符合、配对，那么楼盘会很大程度地被消费者所认同，才有可能实现我们最终的目标，即理想的销售业绩。在常州的整个操盘过程中，我们始终坚持三个行为准则，即一、要对得起买人民新家园房子的广大业主，我们实实在在的将新家园的一切内涵，承献给了他们，供他们理智的、多方面考虑挑选。二、对得起我们的服务单位----新城房地产公司，我们在推广、宣传、销售人民新家园房子的同时，不断地在常州提高新城房产的品牌知名度和美誉度，使甲方能在成功地开发人民新家园的同时，实现新城房产品牌的叠加，在名和利上实现双赢，这也是甲方对我们感到非常满意的地方。我们要求自己经完全融入到人民新家园里去了，在售楼中心没有我们与甲方的你我之分，大家都为一个共同的目标：为园满地完成楼盘的整个销售而努力。第三、对得起本公司的派遣，完成本公司交待的工作任务。这三大原则确立，对于我们在操盘过程中的思维方式、行为准则产生很大的变化，更符合房地产营销由虚伪的炒作转向真实的表现的趋势。下面就常州操盘过程中的的几个重要环节作一简单的介绍。

一、 开盘前的各项准备工作

　　万事开头难，一个新楼盘，尤其是期房楼盘从营销的角度上来讲，开盘前期准备工作占整个营销工作量50％以上，大量的准备工作做得充分与否会直接影响到楼盘未来走得是否顺畅。

　　　A、 市场调查

　　没有调查就没有发言权，没有经过市场调查就不知道所操作的楼盘在市场上的位置，就不知道如何去应对未来的竞争市场，各种准备工作也会是无的放矢，空想是非常危险的，也是不会被甲方所认可的。市调的主要内容：

　　1、 调查常州房市态势以及特点和发展趋势。

　　a) 今年年初常州楼市专刊曾预测2000年全市总开发量100万平方米，销售量50万平方米。

　　b) 常州楼盘档次普遍不高，尤其是好的较好地段的楼盘，容积率都较高，楼间距较小，开发商都用提高容积率多造房子，以减少价格上的压力，因为常州市民对于房子的价格抗性非常敏感，基本上是什么地段的房子什么价格，没有谁敢违背这个规律，功夫花在立面、户型上的较多，这两个方面做的不错，景观设计档次普遍不高。

　　c) 营销推广刚刚进入常州，以世纪明珠苑为代表的炒盘现象在常州率先取得了销售上的成功，但是由于宣传与产品实际明显不符，已经留下了后遗症，常州日报多篇文章不指名的批评，且措辞严厉，估计今后交房时会有些的麻烦。这需要引起我们特别注意的。

　　d) 小高层在常州刚起步，市场认可率较差，销售普遍不好，只有兆丰花苑的一幢小高层因其价格只有1780元／平方米开盘，卖得较好。

　　e) 查阅前三个月的房产广告，了解常州房产广告水平、诉求方式、平面特点、媒体种类等等，以便研究今后人民新家园的广告策略与媒体组合。

　　2、 调查相关竞争楼盘的重要资讯，其中主要包括：

　　a、 位置、价格、规划、立面、容积率、户型特点、景观特点、道路、车库、物业管理等等产品资讯；

　　b、 卖场包装、推广策略、文案水平、广告频率、主要卖点、口碑如何；

　　c、 销售策略、售楼人员素质、接待方式、促销手段、付款方式、优惠内容、合同内容；

　　d、 客户区域、客户群特点；

　　e、 销售状况，包括：销售率、畅销房子的特点、滞销房子的原因；（附表一、竞争楼盘市表）

　　3、 当地的房产政策法规、政府对房地产行业支持的力度（甲方的关系资源）；

　　4、 当地的人文情况、民俗民风、喜好特点。

　　这一点非常重要，它是我们制定现场销售人员如何应对我们客户的重要依据，例如很多常州人买房很不成熟，很多时候需要销售人员先要教他怎样挑房，然后再帮他选房，当他一旦相信你，则成交的比例非常高，还有常州人买房喜欢找关系、开后门、要优惠等等。

测量员的工作内容：

1、测量前需了解设计意图，学习和校核图纸;了解施工部署，制定测量放线方案。

2、会同建设单位一起对红线桩测量控制点进行实地校测。

3、测量仪器的核定、校正。

4、与设计、施工等方面密切配合，并事先做好充分的准备工作，制定切实可行的与施工同步的测量放线方案。

5、须在整个施工的各个阶段和各主要部位做好放线、验线工作，并要在审查测量放线方案和指导检查测量放线工作等方面加强工作，避免返工。

6、验线工作要主动。验线工作要从审核测量放线方案开始，在各主要阶段施工前，对测量放线工作提出预防性要求，真正做到防患于未然。

7、准确地测设标高。

8、负责垂直观测、沉降观测，并记录整理观测结果(数据和曲线图表)。

9、负责及时整理完善基线复核、测量记录等测量资料。

乐趣就是 生活的勇气

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