如何解除按揭担保人

担保人如果需要解除担保，要根据担保人、借款人已经出资机构所签订的相关合同文件来执行。

一、一般来说，在借款人还清贷款以后，贷款担保人就不存在担保责任了。若借钱方没有还清贷款，要看担保人签订的是一般保证还是连带责任保证。

二、如果一般保证则要到借钱方确实不能偿还之时才能要求担保人代为还款;若是连带责任保证，则贷款机构能直接在贷款逾期后要求担保人代还借款，在担保人代为偿还借款后，能取得代位追偿权，取得后能要求借钱方偿还自己的代偿债务。

三、贷款担保人想要解除担保的话，则要看担保人和借钱方以及贷款机构在签订贷款合同时的相关规定。通常来说，在合同规定的担保期间，担保人和借钱方的连带关系都是存在的，若是贷款合同上担保规定的担保期限到期，那么担保关系在到期后就自动解除。另外，在执行担保的历程中，需要是借贷和担保三方共同约定解除担保，才能在担保执行的历程中解除担保关系。

扩展资料

同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。

连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。

参考资料来源：百度百科-中华人民共和国担保法

担保人想要解除担保的话，要看担保人和借钱方以及贷款机构在签订贷款合同时的相关规定。

1、在合同规定的担保期间，担保人和借钱方的连带关系都是存在的，若是贷款合同上担保规定的担保期限到期，那么担保关系在到期后就自动解除。 

2、一般来说，在借款人还清贷款以后可以解除按揭担保人。若借钱方没有还清贷款，要看担保人签订的是一般保证还是连带责任保证，若是连带责任保证，则贷款机构能直接在贷款逾期后要求担保人代还借款，在担保人代为偿还借款后，能取得代位追偿权，取得后能要求借钱方偿还自己的代偿债务。

3、如果担保人是一般担保，那么不需要取消担保，只要借款人还有财产、有还款能力前，担保人无需承担还款责任。如果担保人是连带担保，那么只能要求债权人同意，否则不能取消担保。

扩展资料：

保证责任：

第二十一条　保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。

当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。

关联资料：关联案例共647部司法解释共1部

第二十二条　保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。

第二十三条　保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。

参考资料来源：百度百科-贷款担保人

担保人想要解除担保的话，要看担保人和借钱方以及贷款机构在签订贷款合同时的相关规定。

1、在合同规定的担保期间，担保人和借钱方的连带关系都是存在的，若是贷款合同上担保规定的担保期限到期，那么担保关系在到期后就自动解除。 

2、一般来说，在借款人还清贷款以后可以解除按揭担保人。若借钱方没有还清贷款，要看担保人签订的是一般保证还是连带责任保证，若是连带责任保证，则贷款机构能直接在贷款逾期后要求担保人代还借款，在担保人代为偿还借款后，能取得代位追偿权，取得后能要求借钱方偿还自己的代偿债务。

3、如果担保人是一般担保，那么不需要取消担保，只要借款人还有财产、有还款能力前，担保人无需承担还款责任。如果担保人是连带担保，那么只能要求债权人同意，否则不能取消担保。

扩展资料：

法律对已设定并已生效的担保合同一般无溯及既往的效力，但新法对在新法颁布前已设定生效而颁布后履行的担保合同的效力会发生影响。例如，我国《担保法》实施前，土地使用权抵押是否必须办理抵押登记，法律上无硬性规定。

而《担保法》要求当事人应当办理抵押物登记，规定抵押合同自登记之日起生效。如果土地使用权抵押合同虽订立在《担保法》颁布前，但在《担保法》后履行的，未办理土地使用权抵押登记的，其抵押担保的效力会受到影响，即抵押担保的效力只能在当事人之间发生，而不能对抗第三人，有的甚至无效。

我国《担保法》第5条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”。

因此，被担保的合同是否有效，会影响担保合同的效力。应该指出的是，被担保的合同合法有效，是担保合同有效的前提条件，但不是担保合同有效的唯一条件。担保合同的效力，除受被担保合同效力影响外，还受担保合同本身的构成因素及设立担保合同的行为效力的影响。因此，担保合同无效时，并不影响被担保合同的效力。

参考资料来源：百度百科——担保效力

如果做了按揭担保人在按揭方未能将按揭还完之前是不能解除的．除非有别的担保人可以置换．可以申请更换．并且手续很复杂，建议最好当面咨询律师．

在商品房按揭贷款合同中，借款人（房屋的买受人）向银行申请按揭贷款并提供拟购买的房屋抵押给银行，房地产开发商（房屋的出卖人）为买受人的贷款提供连带保证（保证期限一般至房屋抵押的他项权证交付给银行时止）。此时的抵押登记是一种预登记，不少人对其法律效力和后果产生了疑问。为此，笔者研究了相关文献，特作此文供大家参考。

【参考法律及文献】

1、《中华人民共和国担保法》；

2、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》)；

3、《南京市城镇房屋权属登记条例》；

4、李国光等著《“关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释”理解与适用》（以下简称《理解与适用》）；

5、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；

6、《中华人民共和国合同法》；

7、江平主编《中华人民共和国合同法精解》。

【理论分析】

1995年10月1日实施的《担保法》规定了担保责任的种类与形式。在实践中，出现了许多新的《担保法》不能解决的问题，为此，最高人民法院出台了《担保法解释》。这两个法律是目前法院在审理担保案件中主要适用的法律，其中有大量的规定关系到银行如何才能处理好保证、抵押与质押案件。但这两个法律规定没有具体规定如何处理按揭抵押中的法律关系。由于我国现行的按揭制度与国外通行的按揭制度有较大的差别，我们不能完全照搬比如香港的按揭规定，所以下面笔者根据我国的按揭特点按照我国的法律原理对一些大家关心的问题进行分析。

一、当有保证人与抵押物并存时，债权人能否要求保证人先履行担保义务。

在一般现行的楼宇贷款合同中规定了，在买受人办理完房屋他项权证前，出卖人向银行为买受人提供保证。由此，有人就产生一个疑问：在处理抵押的房屋前，银行能否先要求出卖人承担保证责任？

这个疑问应当是来自《担保法》。《担保法》第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”这一规定认为物的担保优先适用于人的担保，在实践中不利于债权人行使权利。债权人既然为了保障自己的债权能够得以充分的实现而设定了双重担保，那么，当债务人不能履行债务的情况下，就应当允许债权人具有一种选择权，即债权人可以斟酌对自己有利的方式，而决定行使担保物权还是行使担保债权（李国光著《理解与适用》）。为解决这一问题，《担保法解释》第三十八条第一款对此作了限制性解释：“同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。”

据此之规定，在第三人提供担保物的情况下，物的担保与人的担保处于同等的地位，在当事人没有特别约定的情况下，债权人有选择行使担保物权还是行使保证债权。所以，银行在有房屋抵押 和出卖人双重担保下，有权根据实际情况确定是否要求出卖人先承担保证责任。但本条意见成立的前提是，司法机关认为按揭的房屋是“第三人提供”或者认为按揭房屋抵押权为债权而非可立即实现的完整物权。此有待司法实践验证。

二、按揭的房屋抵押合同在房产部门预告登记是否具有法律效力及是否合同生效。

一般情况下的房产抵押是指已获取权属证书、经人民政府登记确认的房产用于抵押。我们在银行按揭中所指的抵押房产尚未获取权属证书，此时的抵押登记被列为预告登记。

《南京市城镇房屋权属登记条例》第三十条规定：“ 由银行代付购房款的预购房屋贷款抵押或者在建房屋抵押的，抵押当事人应当于抵押合同约定的登记期限内办理抵押预告登记，并提交主合同，抵押合同以及其他有关证件、证明。 抵押人办理抵押房屋初始登记的，登记机关应当将预告登记的抵押权记录在该房屋登记簿中他项权一栏内，并保留原预告登记顺位。”依此规定，国家承认按揭贷款中抵押预告登记，并认可银行在预告登记时的顺位（即优先受偿的顺序）。鉴于抵押人（买受人）在设定抵押预登记时没有正式取得房屋的所有权，或称为办理完房屋产权初始登记，应当认为房屋的名义上的所有者仍是出卖人。出卖人虽是名义上的所有者，但对房屋没有任何处分权，只有协助买受人办理产权登记的义务。故此，我国立法上承认按揭抵押合同合法产生优先受偿的法律效力 ，却在程序上仍称其为“预告登记”。

我们认为，买受人向银行提供的抵押不是物权的抵押，而是权益抵押—抵押自己的期待权。“预告登记”表示抵押合同经登记已生效，但抵押权因抵押物的权属登记原因而尚属一个期权，在抵押物办理成为抵押人（买受人）名下的物时抵押期权转变为抵押权 。这一期权在法律上是被认可的，司法机关在处理按揭房屋时应按预告登记的顺位处理优先受偿权的顺位。我们认为，司法机关处理按揭房屋时处理的也是一个期权，当房屋办理产权初始登记后期权转变为实权，在实权中体现预告登记产生的优先顺位。

三、抵押权能否转让给出卖人。

这个问题应是没有争议的。根据《合同法》中关于债权转让的规定，在履行通知债务人的义务后债权人能合法地将债权转让给他人。然而，抵押权是一个从权利，其依附于主债权，不能被单独转让。银行若要将抵押权转让给出卖人，必须将主债权与抵押权一并转让。

我们在处理这一问题时应当注意出卖人在按揭贷款合同中的法律地位。在按揭贷款合同中，出卖人的地位是保证人，其义务有二：1、为买受人的借款行为提供保证；2、协助买受人办理房屋产权证及他项权证。如果出卖人仅向银行替买受人偿还贷款，其是履行保证义务，无权就抵押物享有替代银行的优先受偿权。如果银行将对买受人的债权转让给出卖人（出卖人支付对价），出卖人在转让的范围内可取得银行对抵押物的权利，出卖人的保证责任因债的混同而消灭。

在实践中，银行可以将抵押权转让给出卖人，由出卖人先购买银行的对买受人的债权，在取得银行的优先受偿权后再向买受人主张。这样银行可以及时回收贷款，而出卖人则解决了其在承担保证责任后向买受人追偿的问题。两者都回避了本文第一个问题，在没有法律明文规定的情况下，或许这是一个较好的办法。

四、新的司法解释对银行处理贷款合同的影响。

最高人民法院最近新颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，于2003年6月1日实施。该项司法解释有部分涉及到如何处理按揭借款合同。据此规定则：

1、在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除按揭借款合同。值得注意的是，在解除合同时银行要保证对抵押物的优先受偿权不受影响。

2、在买卖一方要求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同时，银行可以作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，也可以在案件审理结束后另案起诉。

3、在买受人取得房屋权属证书并与银行办理抵押登记手续前，买受人违约导致银行提起诉讼的，应当将出卖人列为当事人参与诉讼；若银行仅起诉买受人的，法院应当通知出卖人参加诉讼。

新的司法解释只是根据法理对按揭案件的诉讼程序作了原则性规定，尚未形成一个法律体系。随着按揭在我国金融体系的地位提升，以后按揭案件将会不断增加，最高人民法院也必将出台新的规定。