房屋买卖实为民间借贷，能起诉要求办理房产过户吗

就双方当事人争议事实，一审法院归纳如下：

1、关于房屋买卖合同约定价格的形成。原告郑某某陈述，被告周某签订房屋买卖合同的时候，其本人不在场，是其丈夫赵某某在电话里跟她讲了房屋价格，然后赵某某将房屋买卖合同拿回家后由其在合同落款处签字，在签订第一份房屋买卖合同之前，原告与被告周某本人没有见过面，并且和赵某某到诉争房子里去过，没有其他人陪同，关于同地段同楼层房屋的价格不清楚。被告周某认为签订房屋买卖合同之前与原告郑某某从来没有见过面，且当地同类型的房屋价格是在9000元/平方以上，双方没有协商过房屋价格，当时其向赵某某借款，赵某某说价格肯定是要低于市场价的，他说先这样写写，然后也没多想。

2、关于为何要签订两份房屋买卖协议。原告郑某某认为赵某某在电话里跟其说单某不知道房屋买卖的事情，第一份房屋买卖合同上的字不是单某本人签的，后来单某重新签订合同的，另外房屋价格变更了些。被告周某、单某认为，其向原告丈夫赵某某借款，原告丈夫赵某某看到其手里有房子，于是让其先签订房屋买卖合同作为担保，没有出具借条，出具的都是收条，到了年底，妻子单某才知道其借钱的事情，原告的丈夫赵某某一直向其催要款项，并且把被告家里东西都扔出来，因为考虑到家里人，单某不得不签了这份协议，当时周某一共向郑某某丈夫赵某某借款600000元，每次借款数额为300000元，是分两次借的，第一次借款实际交付金额为255000元，约定利息一毛五；而第二次借款实际交付279000元，约定利息七分。

3、关于款项的交付情况，被告周某认为，2014年1月14日原告丈夫赵某某汇款255000元；2014年3月8日，赵某某取现金279000元，在南大街的工商银行门口交付的；2014年5月13日，虽然出具了一份240000元的收条，但是其没有收到任何款项。原告郑某某则认为第一笔300000元是按照房屋买卖协议书中第十七的约定，于协议签定之后的第二日支付的，即2014年1月14日向周某支付现金45000元，同时于当日转账255000元，合计300000元，由被告周某向原告郑某某出具收条一份，并注明是购房定金；第二笔300000元与第三笔240000元均是在原告向被告支付相应款项后由被告出具相应的收条，以上房款合计840000元。

4、关于为何签订附解除条件协议。原告郑某某代理人在第一次开庭时陈述因为两被告提出由于其因住房困难，请求原告给予其退还购房款，解除房屋买卖合同的权利，原告出于人道主义原则考虑，与两被告达成协议，如果被告能在2015年1月30日前退还原告已支付的所有购房款840000元，原告则同意原房屋买卖协议不再履行，如果2015年1月30日前两被告不能全额退还购房款，则按之前签订的协议履行。原告郑某某第三次开庭时又陈述该份协议是其丈夫赵某某起草的，协议的内容已经记不清了，之所以想退房，是因为被周某的父亲闹了之后，自己不开心，觉得房子不吉利。被告周某、单某认为，是被告周某向原告丈夫赵某某借款，用房子做担保，如果能够按时归还借款，则房子赎回，解除房屋买卖合同，如果未能按期归还借款，则继续履行房屋买卖协议。

一审法院认为

本案的争议焦点是本案的基础法律关系是房屋买卖关系还是民间借贷关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。一审法院认为，根据原告郑某某提供的附解除合同协议书、被告周某提供的录音证据、证人证言、房屋买卖交易习惯以及双方当事人庭审陈述，原、被告双方签订名为房屋买卖合同，实则是用本案诉争房屋为周某向原告方借款提供担保，理由如下:

1、合同权利义务不对等。本案诉争的房屋建筑面积为121.32平方米，合同约定总价为840000元，并且约定过户税由被告方负担，而被告周某陈述该同地段房屋的市场均价为9000元/平方以上，原告虽然在庭审中陈述不清楚，但是亦未明确否定。双方约定的价格明显低于市场价格，有违公平、等价原则。

2、不符合日常交易习惯。原告郑某某陈述，原、被告双方在签订房屋买卖合同之前，从未见过被告周某与单某，且对于相同地段的房屋的市场价格不清楚，且签订合同之前，在没有周某与单某的陪同下，和赵某某一起至诉争房屋里观看，由此可以证明以上行为均与正常购房交易习惯不相符合，缺乏房屋价格协商的意愿。且庭审中，郑某某陈述，其已经实际入住，诉争的房屋已经放置沙发、床、空调、马桶，但是经一审法院现场拍得的照片，诉争房屋里只有黄沙、水泥、黄砖、空调、马桶，原告郑某某陈述沙发、床已经被偷走，但却未能提供任何证据予以证明，一审法院不予采信。

根据原告郑某某提交的附解除条件协议的约定，如果周某、单某在限定时间内能够清偿债务，原告郑某某享有的房屋买卖合同的债权就消灭，房屋买卖合同就不再履行，如果周某、单某不履行债务，原告方就可以行使房屋买卖合同的交付房屋、要求更名过户的债权，用该房屋清偿债务，消灭债权。原告郑某某对为何签订附解除条件房屋买卖合同的目的与原因前后陈述不一致，且自相矛盾。一审法院认为，签订上述协议明显不符合一般情况下签订房屋买卖合同的交易目的，根据该协议，被告周某享有房屋的赎回权，原告签订房屋买卖合同的目的主要不是用于自己居住，而是担保金钱债权的实现，双方的真实意思应为民间借贷。

3、关于录音证据的判断。根据被告周某提供的录音证据，被告为证明在录音中有原告丈夫赵某某与被告单某就借款事宜进行协商，并申请法院对该录音证据进行司法鉴定。根据录音证据中的内容对原告方不利，结合双方签订的附解除条件协议，原告郑某某及其丈夫赵某某无正当理由不同意对录音证据进行司法鉴定，一审法院认为郑某某以及赵某某有义务配合鉴定而拒不配合，根据民事诉讼证据规则，可以推定对原告方不利的事实成立。

另外，证人付某亦陈述，在房屋买卖合同签字前，被告周某曾讲述借款的事宜。根据民事诉讼证据举证规则，证人证言亦可以作为证据的组成部分，辅证借贷关系的存在。

综上，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人经法院释明后，仍拒绝变更的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。结合本案，原告郑某某，经法院释明，仍坚称原、被告双方存在房屋买卖关系，并以此为由要求两被告办理房屋过户手续，没有事实依据和法律依据，不予支持。据此，驳回原告郑某某诉讼请求。

一审宣判后当事人均未上诉，判决已发生法律效力。

法律评析

1、法理分析。物权法共规定了三种类型的担保物权，即抵押权、质押权、留置权。用房屋买卖合同设定的担保显然不属于法定的担保物权。

有观点认为这种新型的担保关系属于非典型担保中的让与担保。笔者认为，所谓让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还与债务人或第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权。由于让与担保违反物权法定原则，并不为我国法律所认可。

而以房屋为借贷作担保则是如果借款人在限定时间内能够清偿债务，债权人享有的房屋买卖合同的债权就消灭，房屋买卖合同就不再履行，如果借款人不履行债务，债权人就可以行使房屋买卖合同的交付房屋、要求更名过户的债权，用该房屋清偿债务，消灭债权。实际中，有的债权人虽然还没有成为该房屋登记所有权人，但是往往已经实际从债务人处取得钥匙，成为该房屋的实际占有者。

由此可以看出，以房屋买卖合同为借款作担保与让与担保的大部分法律特征类似，但与让与担保相比较，还是有所不同。区别是让与担保是以先转让的所有权为担保，担保人对担保物所享有的权利处于既得状态，用房屋买卖合同担保是以后转让的所有权为担保，对担保物所享有的权利处于期待状态，故用房屋买卖合同设置的担保应属后让与担保。

结合本案，笔者认为原、被告双方在签订房屋买卖合同时候，原告并未与被告相见，亦未能合理陈述该房屋价格的整个协商过程，原告本人甚至不清楚该房屋同地段同类型房屋的市场价格，以上的种种行为均与正常的购房交易习惯不相符合，并且双方签订附解除合同的协议，赋予被告的房屋赎回权，被告亦提供录音证据、证人证言，以上证据能够形成证据链，该基础法律关系就是民间借贷关系，法院据此判决并无不当。

2、法律适用。民事诉讼证据若干规定第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。但是该规定并没有明确如果当事人拒不变更诉讼请求，法院是采用驳回原告的起诉还是驳回原告的诉讼请求。有的学者认为法院不应对其实体权利作出判决，而应当裁定驳回原告的起诉，否则替代了原告起诉的权利。

2013年6月13日，江苏高院就民间借贷案件审理中的若干问题进行了专题讨论，并形成会议纪要，纪要规定当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合作为担保的,法院应当认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。出借人以房屋买卖关系提起诉讼，请求履行房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续的，人民法院应当向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求；出借人坚持不予变更的，人民法院应当判决驳回其诉讼请求。

由此可见，江苏省高院对该问题的处理是采用的驳回原告诉讼请求的方式，即使原告要求被告协助过户的诉讼请求被法院驳回后，原告完全可以以民间借贷关系为由再起诉至法院，其合法的实体权利仍可以得到法律保护。

值得注意的是，最高法院关于民间借贷案件司法解释于2015年9月1日起正式实施。该解释第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

由于该规定系司法解释，地方法院的指导意见与司法解释相互冲突时，自当优先适用司法解释。为了解决该司法解释的衔接问题，最高法院亦发布了关于认真学习贯彻适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的通知，其中规定：“（一）人民法院确认民间借贷合同效力时，应当按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第三条规定的精神，对本《规定》施行以前成立的民间借贷合同，适用当时的司法解释民间借贷合同无效而适用本《规定》有效的，适用本《规定》；（二）本《规定》施行后新受理的一审案件，适用本《规定》；（三）本《规定》施行后，尚未审结的一审、二审、再审案件，适用《规定》施行前的司法解释进行审理，不适用本《规定》；（四）本《规定》施行前已经审结的案件，不得适用本《规定》进行再审...”。

依最高法院的通知可见，该司法解释对于2015年9月1日前受理的案件并无溯及力。故笔者认为对于2015年9月1日前受理的该类案件，采用驳回原告诉讼请求并无不当，对于2015年9月1日之后受理的该类案件，则应当裁定驳回原告的起诉。

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3、审判思路。由于该类型案件，原告往往持有购房合同和购房收据，要求被告协助办理过户手续。被告虽然抗辩以房抵债，但是往往苦于拿不出相应的证据，被告承担败诉的风险较大。此时，笔者认为应当要求双方当事人本人到庭陈述签订房屋买卖合同前的整个协商过程，探究其真实意思表示，审查房屋买卖合同约定的价格是否对等、合同的具体约定以及实际履行合同的行为是否符合交易习惯以及证人证言等因素综合认定。