日本是如何应对房地产泡沫经济的

日本在上世纪80年代后期到90年代初期经历了房地产泡沫破裂的过程，给经济带来不小的冲击。日本房产尤其是首府东京的房产在泡沫产生和恢复的过程中有没有值得我们借鉴的地方呢？
　　以东京为中心的日本首都圈在建设过程中，在一开始就提前预判，以产业分散布局和便捷的交通等方式有效防止了房价集中上涨。虽然在上世纪80年代因综合原因不可避免地产生了巨大房地产泡沫，但在政府及时有效的控制下，房价非正常飙升得到了抑制。
　　分散城市功能，避免人口过分集中
　　分散城市功能，避免大量人口向某一或某些核心、次核心城市聚集，从而控制房价集中上涨。在东京都市内，由于新宿、池袋等次中心地区的建设，东京都原有核心城区的人口和住房压力得到分散，避免了房价集中上涨。而在东京城市圈内，政府对横滨、川崎、八王子等15个卫星城进行了不同的城市功能规划，各个卫星城因具备一定独立的产业和经济基础而避免人口过度集中，当地民众可以就近择业和定居，并不会特别向往核心或次核心城市，有效缓解因人口集聚而产生的房价地价压力。
　　交通便捷，为购房者提供更多选择
　　便捷的交通分散了人们的居住地，从而间接对特定地区房价产生抑制作用。目前，东京都市圈内拥有近万公里的轨道交通，其中郊区铁路2000多公里。与此同时，在各条铁路沿线站点，大量的停车场建设保证了人们出行的便利。现在，东京平均轨道交通网密度达到约每平方公里300米，在东京都内的23区更达到每平方公里1010米。便捷的交通让民众对居住地的选择不再单一，大量工薪族在交通保障下有积极性购买远郊有升值潜力的廉价房，间接对核心、次核心城市房价起到抑制作用。
　　面对泡沫，政府及时有效地管控
　　在面对房地产泡沫时，政府及时有效的管控措施尤为重要。20世纪80年代中后期，日本房价在日元大幅度升值和政府宽松货币政策刺激下大幅上涨。短短几年内，东京地价市值上涨至相当于整个美国的地价，房地产泡沫到了一触即破的危险境地。在这种背景下，日本大藏省(该省主管财政、金融和税收，至2000年取消)于1990年3月27日发布“金融机构不动产融资总量限制”的通知，开始对房地产融资进行限制。这一被称为日本房地产泡沫破灭“引火擎”的管制措施对抑制房价上涨产生了显著效果。自此以后，日本各大银行开始大幅度减少发放有关房地产的贷款规模，提高贷款利率，并开始征收地价税。1991年以后，日本三大都市圈的地价开始明显下降，目前日本的住宅价格还不到泡沫时期的一半。

　　如何应对房地产泡沫 中外专家为房市出谋划策
　　有关房地产泡沫的说法很多。一般来讲，房地产价格持续背离长期均衡价格就会出现泡沫。海瑞在会上表示，当人们今天愿意以不现实的高价买房子主要是出于能在将来以更高的价格卖出去的时候，泡沫就出现了。不过，在现实中要确定是否出现了泡沫却非常困难，因为房地产具有不能搬动、流动性不够、市场定价工具不足、没有多种市场指标体系、信息不对称等一系列特性，其价值的判断比较困难。“即使在美国这样的成熟经济体中，做出判断也很难，相比之下，中国就更困难了”，他说。作为一个正处于转轨过程中的经济体，影响房价的各种因素在中国的波动性更大。

　　另外，李伏安认为，房地产投资不像股票有对冲产品，缺乏看空的产品，这种情况导致投资代理下的风险转嫁机制非常厉害，容易引起信贷扩张，引发房地产泡沫。价格操纵和政治鼓吹也是导致泡沫形成的典型原因。

　　“我们最担心的是泡沫破灭，或形成泡沫”，李伏安强调说。房地产泡沫在什么条件下会破灭呢？他认为主要有3个条件，即银行超额贷款、社会流动资金来源枯竭和人们对市场的预期发生变化，上海并未同时具备这3个条件。因此他认为，去年以来上海房地产价格的下跌不能算是泡沫破灭。同时，此次调整也很少导致房屋持有人出现了真正的资产损失，下跌过程中交易量明显下降，很多人没有恐慌抛售，只是损失了账面价值。“只有到了市场承受不起、大家都亏本卖了的时候，恐慌心理占上风，那时才真正到了泡沫破灭的时候了”，他如是说。

　　根据发达国家的经验，海瑞告诉记者，房市即将出现泡沫破灭的迹象包括，首次购房者已无法承担买房负担，房屋出租收益下降到真实成本以下，未出售房屋存量增加等。

　　在谈到如何未雨绸缪、防止泡沫发生时，海瑞认为，中国应该借鉴其他国家的经验教训，建立一个健全的住房金融体系和良好、有效的风险防范机制，更好地预测各种风险。同时，还要对房地产周期进行一些研究。房地产市场的发展具有很强的周期性，是可重复的，可以通过周期性分析提前发现问题。在每一个周期开始的过程当中，还应分析纷繁复杂的各种信息。各商业银行则应加强治理结构，增加透明度，并进行压力测试。李伏安则认为，控制泡沫至关重要的首先在于前期融资、供需双方调节和整体市场的平稳方面。从供应方来讲，无论从土地供应、资金供应、开发商资质管理，以及对二手房市场交易的房屋主体的限制政策，都应增加一定弹性，保证他们有一个长期稳定的预期。同时，中国城市化、进入小康社会的目标，一定要通过房产资源的建立、分配和转让这一前提来实现。因此，要尽量降低交易成本，建立明确、透明、稳定的市场规则，实现市场效率最大化。其次，加快产业结构调整步伐也很重要。他说，从金融角度讲，目前最需要调整的是把银行对房地产的直接支持分散到其他渠道，建立一个更加平衡的、多元化的房地产金融渠道和平台，以抵御风险。

　　一旦房地产市场出现问题，银行监管当局、银行、税收当局都有可能产生过激反映，这可能会加强或放大泡沫效应，破坏房地产市场。对此，李伏安认为，政府、银行和监管部门应设计一种机制，适当债务赦免、债务展期和挂账。避免出现“个人争相卖房的时候，银行抢着收款、税务局抢着收费“的局面，这只会使问题更加严重。

　　在货币政策方面，李伏安表示，对中国房地产市场影响最大的还是利率。“中国老百姓对贷款利率不是那么敏感。实际上，去年以来，贷款利率的提高对提前还贷的影响超过我们的预期，还进一步影响到住房贷款证券化”。海瑞则强调了利用货币政策防止出现房地产泡沫时机的重要性。他说，如果货币政策的介入太晚，或在不必要的时候介入，都会对经济和经济稳定产生很大的负面影响。前者会造成房市泡沫日益膨胀，就像日本在上个世纪80年代末、90年代初所经历的情况一样，房市的大崩溃使日本经济陷入了长达10年的低迷。而后者则会影响房地产市场的健康发展，打击经济增长。

他们的房地产泡沫崩溃了……跳楼、死人、银行破产、重新洗牌。

采取不了什么有效的手段，否则就不叫“危机”了。

泡沫经济是经济周期的必然现象，政府可以采取一定的从紧财政和货币政策抑制投资过热，比如这些年的中国，防止房地产市场泡沫增长过快，当然政府其实很多时候都是在维持泡沫经济，这与政治等诸多方面有关，防止泡沫经济破灭，经济陷入萧条，当然日本九十年代的泡沫经济崩溃后最主要还是靠时间推移，政府手段很有限，所以当时日本政局也相对动荡