房地产开发的所有手续有哪些（前期和后期）

我国加入WTO后，普通商品房可以不用立项批准文件了。经济适用住房还要。
前期手续简单点说，
1、办理“一书两证”，即《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。如果是“毛地”，还要办理《房屋拆迁许可证》，进行拆迁。
2、按规划进行规划设计和建筑设计、施工图设计，交有关部门规划评审、设计审查。这项不属于行政许可，但是却一般是开发过程办手续时间最多的。
3、办理项目招投标，选择施工单位，办理《建设工程施工许可证》，请规划的放线施工。有的地方，还要办开工证。
一、市建设行政主管部门负责全市房地产开发项目建设条件意见书制度的实施。市城市建设综合开发管理办公室对全市房地产开发项目建设条件意见书制度的实施进行监督和指导,具体负责提出奎文区、潍城区内房地产开发项目的建设条件意见。坊子区、寒亭区、高新开发区、经济开发区、滨海开发区、峡山发展区受市建设行政主管部门委托,负责提出辖区内开发项目的建设条件意见,市建设行政主管部门与各区签订协议书,由各区独立承担法律责任。
各县(市)建设行政主管部门负责本行政区域内开发项目建设条件意见书制度的实施。
二、房地产开发项目用地出让前,由建设行政主管部门出具该项目的建设条件意见书,意见书内容作为项目建设的依据,是土地出让文件的组成部分,经政府批准后对社会公布。
三、**市房地产开发项目建设条件意见书包括以下内容:
(一)规划设计要求。项目规划设计要求以规划行政主管部门出具的《建设项目规划设计条件》为准。
(二)开发建设期限。项目开发建设周期原则上不超过3年(从签订《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》之日起计算)。
(三)住宅产业化要求。
1.居住项目按照建设部《商品住宅性能认定管理办法》及《山东省商品住宅性能认定试行办法》的规定申报A级住宅性能认定。具备相关条件的项目应积极申报“国家康居示范工程”。
2.开发项目要认真贯彻“四节一环保”(节能、节地、节水、节材、环保)方针,民用建筑必须达到国家、省规定的建筑节能标准。居住建筑要依据《国家康居住宅示范工程成套技术量化评价指标》,选择适应本项目的住宅建筑与结构技术、节能与新能源开发利用技术、住宅厨卫成套技术、住宅管线成套技术、住宅智能化技术、居住区环境及其保障技术、住宅建造成套技术等,并参照国家、省编制的住宅部品与产品选用指南,选定资源节约型的优质材料和部品。

(四)市政公用设施配套。应达到市政道路、供排水、供热、供气、供电设施以及绿化、环卫、路灯、消防设施的修建要求及维护管理规定。
(五)公共服务设施配套。根据《山东省物业管理条例》的规定和规划要求,针对物业服务用房、城管执法和治安管理等政务用房、社区居委会用房、承担义务教育的学校、会所、幼儿园、车库(包括专用车库和共用车库内的车位)等配套建筑提出的要求。
(六)拆迁补偿安置。拆迁红线内的各类地上、地下建筑物和构筑物,包括房屋、地下各种管线以及架空电力、通讯线路等的拆迁要求。属住宅的原则上实行就地安置补偿;属非住宅的实行就地安置或货币补偿。实行就地安置的,应先建安置房。拆迁户妥善安置后,方可建设出售商品房。
(七)其它建设条件要求。
四、符合法律规定的社会主体参与土地公开出让时,必须认真研究土地公开出让文件,包括《意见书》所规定的内容,竞得土地后,必须按规定要求进行项目规划设计、开发建设、小区配套、拆迁补偿安置和前期物业管理。
五、规划部门应按照建设条件意见书中的规划设计要求,对开发企业报批的开发项目规划设计方案进行审查,不符合要求的,不予办理规划审批手续;建设部门应在开发项目的施工图设计审查、施工许可时,对建设条件意见书中的住宅产业化、市政公用设施配套、公共服务设施配套以及拆迁补偿安置要求进行审查,不符合要求的,不予发放施工许可证。在开发建设过程中不按批准方案进行开发建设的,规划部门不予办理规划验收手续,建设部门不予办理竣工备案手续。

房地产开发的所有手续流程如下:

一、开发合同。
办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《**省城市房地产开发经营管理条例》。
时间：取得土地使用权证，规划申定后。
提交：1、可行性研究报告;2、资质证明文件;3、房地产开发项目审批书;4、土地手续（土地证或土地拍卖方案及成交确认书）;5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图;6、前期物业管理合同（协议）;7、相关规费缴纳证明8、项目开发资金监管协议。

发放：开发合同，项目手册。

二、开发经营许可证
办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《**省城市房地产开发经营管理条例》。
时间：取得开发合同后。
由房管分局审批后报市局办理。

三、单体工程审查
办事依据《城市房地产开发经营管理条理》、《**省城市房地产开发经营管理条理》。
时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划许可证前。
提交：1、当年计委计划批文;2、单体工程建施图（图纸审查中心审查过的）;3、建施计划书及投资计划书;4、开发合同、开发经营许可证。
发放：单体工程审查表。

四、预售许可证
办事依据 ：《城市房地产开发经营管理条理》、《城市商品房预售管理办法》《**省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法》。
时间：单体工程建设投资达到四分之一，已取得施工许可证。
提交：1、营业执照：2、资质证书、开发合同、开发经营许可证；3、土地使用权证或合法用地文件；4、建设工程规划许可证；5、开工许可证；6、单体工程审查表；7、施工合同；8、工程施工进度计划；9工程建设投资25%以上证明材料；10、商品房预售方案；11、备案回执单；12、平面图、楼房表；13、商品房预售资金监管协议；14、《商品房住宅质量保证书》、《使用说明书》。
发放：预售许可证。
五、房地产开发项目竣工综合验收（分期综合验收）合格证明文件。
办事依据 ：《城市房地产管理法》、《**省城市新建住宅及配套设施建设与交付使用管理办法》。
时间：规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前。
提交：1、开发项目综合验收申请；2、开发项目竣工图纸；3、单体工程审查表；4、规划、绿化、质检验收合格报告；5、物业管理落实情况报告。
发放：综合验收（分期综合验收）合格证明文件。

六、房屋初始登记
时间：综合验收（分期综合验收）后。
提交：1、土地使用权证书或合法用地文件；2、建设工程规划许可证；3、建设工程开工证明；4、建设工程竣工验收证明；5、幢层户平面图；6、房屋初始登记申请表；7、聊城市房屋调查表；8、营业执照复印件；9、综合验收（分期综合验收）证明文件。
发放：房屋产权证。

七、转移登记
时间：办完大证，购房合同需备案后。
提交证件：1.身份证复印件，2.购房合同，3.房屋调查表，4.购房发票，5.契税发票，6.商品房移交结算协议书，7.房屋转移登记申请、审批书，8.测绘发票，9.维修基金缴款证明。
发放：房屋产权证。

前期手续简单点说，
1、办理“一书两证”，即《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。如果是“毛地”，还要办理《房屋拆迁许可证》，进行拆迁。
2、按规划进行规划设计和建筑设计、施工图设计，交有关部门规划评审、设计审查。这项不属于行政许可，但是却一般是开发过程办手续时间最多的。
3、办理项目招投标，选择施工单位，办理《建设工程施工许可证》，请规划的放线施工。有的地方，还要办开工证。
一、市建设行政主管部门负责全市房地产开发项目建设条件意见书制度的实施。市城市建设综合开发管理办公室对全市房地产开发项目建设条件意见书制度的实施进行监督和指导,具体负责提出奎文区、潍城区内房地产开发项目的建设条件意见。坊子区、寒亭区、高新开发区、经济开发区、滨海开发区、峡山发展区受市建设行政主管部门委托,负责提出辖区内开发项目的建设条件意见,市建设行政主管部门与各区签订协议书,由各区独立承担法律责任。
各县(市)建设行政主管部门负责本行政区域内开发项目建设条件意见书制度的实施。
二、房地产开发项目用地出让前,由建设行政主管部门出具该项目的建设条件意见书,意见书内容作为项目建设的依据,是土地出让文件的组成部分,经政府批准后对社会公布。
三、**市房地产开发项目建设条件意见书包括以下内容:
(一)规划设计要求。项目规划设计要求以规划行政主管部门出具的《建设项目规划设计条件》为准。
(二)开发建设期限。项目开发建设周期原则上不超过3年(从签订《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》之日起计算)。
(三)住宅产业化要求。
1.居住项目按照建设部《商品住宅性能认定管理办法》及《山东省商品住宅性能认定试行办法》的规定申报A级住宅性能认定。具备相关条件的项目应积极申报“国家康居示范工程”。
2.开发项目要认真贯彻“四节一环保”(节能、节地、节水、节材、环保)方针,民用建筑必须达到国家、省规定的建筑节能标准。居住建筑要依据《国家康居住宅示范工程成套技术量化评价指标》,选择适应本项目的住宅建筑与结构技术、节能与新能源开发利用技术、住宅厨卫成套技术、住宅管线成套技术、住宅智能化技术、居住区环境及其保障技术、住宅建造成套技术等,并参照国家、省编制的住宅部品与产品选用指南,选定资源节约型的优质材料和部品。

(四)市政公用设施配套。应达到市政道路、供排水、供热、供气、供电设施以及绿化、环卫、路灯、消防设施的修建要求及维护管理规定。
(五)公共服务设施配套。根据《山东省物业管理条例》的规定和规划要求,针对物业服务用房、城管执法和治安管理等政务用房、社区居委会用房、承担义务教育的学校、会所、幼儿园、车库(包括专用车库和共用车库内的车位)等配套建筑提出的要求。
(六)拆迁补偿安置。拆迁红线内的各类地上、地下建筑物和构筑物,包括房屋、地下各种管线以及架空电力、通讯线路等的拆迁要求。属住宅的原则上实行就地安置补偿;属非住宅的实行就地安置或货币补偿。实行就地安置的,应先建安置房。拆迁户妥善安置后,方可建设出售商品房。
(七)其它建设条件要求。
四、符合法律规定的社会主体参与土地公开出让时,必须认真研究土地公开出让文件,包括《意见书》所规定的内容,竞得土地后,必须按规定要求进行项目规划设计、开发建设、小区配套、拆迁补偿安置和前期物业管理。
五、规划部门应按照建设条件意见书中的规划设计要求,对开发企业报批的开发项目规划设计方案进行审查,不符合要求的,不予办理规划审批手续;建设部门应在开发项目的施工图设计审查、施工许可时,对建设条件意见书中的住宅产业化、市政公用设施配套、公共服务设施配套以及拆迁补偿安置要求进行审查,不符合要求的,不予发放施工许可证。在开发建设过程中不按批准方案进行开发建设的,规划部门不予办理规划验收手续,建设部门不予办理竣工备案手续。