旧四合院买卖作为一种特殊的二手房买卖，涉及较复杂的历史遗留问题，在整个购买过程中存在较多的政策问题和法律障碍，加上四合院买卖往往涉及巨额的价款，尤其需要加倍小心。北京著名四合院交易律师张仁藏曾成功代理数宗四合院陪购、陪售案例，现将张律师多年四合院陪购陪售经验做一简要总结，以期使各位欲投资四合院或者对四合院感兴趣的人士能够对北京四合院有一个比较详细的了解。
一、四合院购买主体
鉴于北京历史遗留四合院数量庞大，为了充分调动社会力量参与四合院的保护，北京市国土房管局和市地方税务局于2004年4月12日联合发布的《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》，规定“本市行政区域内和符合国家及本市规定的其他省、区、市（包括香港、澳门和台湾地区）的机关、企事业单位、社会组织和个人，以及其他境外企业、组织和个人（以下简称单位和个人），除法律、法规、规章另有规定外，均可购买四合院”，并在税费和办理程序上为旧四合院的买卖提供了方便。新政策对四合院购买者的身份几乎没有了限制，北京人、外省市人、港、澳台胞、外籍人士以及相关企事业单位、社会组织均可购买四合院。张仁藏律师需要提示各位的是，境外人士购买四合院，需经涉外安全部门审核批准。一些特殊地段的四合院还不能完全允许外国人购买。
二、购买四合院后享受的权利
购买四合院后，可以依法出售、出租、抵押、赠予和继承，明确拥有四合院的产权。交易价格由买卖双方协商确定，由市场调节价格，政府不予干涉。
三、四合院买卖过程中税费如何缴纳
（一）土地出让金及其他费用
依据我国现行法律规定，在转让四合院的时候，应补交土地出让金。该土地出让金的标准依据视地段状况的不同而不同，最后由房管部门核准确定，买卖双方应明确该费用由谁承担并在买卖合同中明确约定。同时，四合院买卖过程中还会涉及到测绘费、评估费以及契税等各种税费，也应在买卖合同中明确约定。
（二）各种税费
在办理四合院买卖过程中，还会涉及到各种税费。主要税费如下：
（1）印花税：为转让价款的万分之五，由买卖双方分别缴纳；
（2）契税：一般为转让价款的百分之三，由购房者缴纳。根据北京市普通住宅的标准：“单套建筑面积在140(含)平方米以下，建筑容积率在1.0以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”，因此个人购买四合院，符合普通住宅标准的，可减半征收契税，即按交易价的1.5%计算。
（3）土地增值税：转让普通标准住宅或住满五年以上的非普通标准住宅，转让时免征土地增值税；住满三年未满五年的非普通标准住宅，减半征收土地增值税。
（4）测绘费用：购房者可以自由选择国家认可的测绘单位办理测绘，测绘费用参照国家标准确定，由购房者缴纳。
（5）评估费用：依据北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》，房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，一般由购房者缴纳。
四、四合院购买人可享受的权利
1、购买四合院可以翻建，但不能超出限高范围，不能随意拆毁改建别墅或门面房。必须落实政府公布的四合院保护和修缮责任。需要改造的都要经规划部门审批。政府要求规划、文物等行政主管部门简化程序，提高效率支持购买保护区四合院的单位与个人保护和修缮四合院，优先安排落实四合院的供水、排水、供电、供暖、燃气等工作。
2、保护和修缮四合院涉及的行政事业性收费，参照经济适用房有关规定执行。如翻建四合院涉及缴纳的行政事业性收费，若商品房每平方米需缴纳100元，四合院与经济适用房相同，只需50元。
五、购买四合院后是否会面临拆迁
北京已经划定了40片历史文化保护区，其中内城有30片。在30片文保区内的胡同，四合院一定会得到保护，没有特殊情况不会列入拆迁范围，所以单位和个人可以放心购买。另外，根据联合国教科文组织的要求，市规划委员会和文物局已初步确定了世界文化遗产故宫保护缓冲区的两个备选方案，以控制故宫周边环境。故宫缓冲区的胡同和四合院将被严格保护，并将逐步向缓冲区外疏导部分居民，降低缓冲区的居民密度。
北京作为中国的历史文化古都，至今保留了众多神秘而宝贵的历史文化遗产，包括分布于旧城各处的旧四合院。为了保护北京明清旧城，加强对文物、古树名木以及有保存价值的四合院、胡同等历史建筑和遗址的保护，北京市政府于2002年2月制定了《北京旧城25片历史文化保护区保护规划》，紧接着又分别于2002年10月出台了《北京历史文化名城保护规划》、于2003年制定了《北京皇城保护规划》，对北京市的旧四合院做出了重点保护，针对各类四合院的不同情况提出了具体的保护要求。
综上所述，四合院买卖交易程序复杂，涉及的金额巨大，一旦发生纠纷则有可能给相关当事人造成巨大损失，因此在四合院买卖过程中聘请专业律师陪购、陪售非常有必要。
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