买楼时,市政与村政的区别是什么?

村证，就是在农村集体土地上盖的房子。不经过政府审批，当然也不受法律保护。属于自然人的个人行为。

严格意义上讲，农村集体土地是不允许进行商品住房开发的，对于购房者而言，购买村民住宅纯属个人行为，村证不受法律保护。如果村证的房子与以后的政府规划相冲突，将得不到任何补偿，因为其本身就属于违章建筑。此外，基于村民住宅的非法性质，银行一般不愿为其办理按揭贷款业务，这对购房行为有很大限制。

当前，许多村集体、开发商打着城中村改造的旗号利用本村集体土地进行商品房开发，并从中获利，而政府关于城中村改造相关法规的制定尚不完善，监管也存在漏洞，此外，法不责众的心理也促使很多开发商狠钻政府法规的“空子”，这导致了大量村民住宅的出现。此类问题的解决，政府的无奈表现为态度上的相对温和，一方面以大局为重，对于新出现的问题采取新举措，不断完善相关法规，一方面不断加强监管，对个别违法操作行为进行警告、查处，以儆效尤。当然，也不排除个别开发商会采取暗箱操作的方式使其非法操作以合法的面目出现。

村证能否转为市证？购房者更像是在赌博，答案只有开发商心里才有底。

当然村民住宅并非完全意义上不能购买，毕竟低收入市民还是占据了相当的比重，在市区商品住房价格日趋攀高、低收入者只能临渊慕鱼的大背景下，村民住宅的的出现一定意义上讲成为一种必然，它为潜在的中低收入消费市场找到了一个“合理”的出口，相关部门态度不明朗也表明了他们在对待此问题上的矛盾和谨慎，所以村民住宅“转正”并非没有可能。但不得不看到，当前购买村民住宅是需要承担一定风险的，而且容易发生纠纷。虽然当前省城及周边的城中村改造速度在加快，但客观地讲，村民住宅的规划建设一般都未经过合法的城中村改造审批程序，因此在村证转市证的问题上存在风险，容易出现纠纷。

如果村证可以办理市证，购房者需要缴纳的费用应该包括土地使用费、契税、公共维修基金及房产登记费用，具体缴纳金额在总房价中所占比重建议你咨询开发商或者相关部门，个人认为，交纳费用后的总房价应该不会高于普通市证商品住房的价格。

总之，买村证的房子，小心，谨慎，自求多福吧！

村证，就是在农村集体土地上盖的房子。不经过政府审批，当然也不受法律保护。属于自然人的个人行为。 严格意义上讲，农村集体土地是不允许进行商品住房开发的，对于购房者而言，购买村民住宅纯属个人行为，村证不受法律保护。如果村证的房子与以后的政府规划相冲突，将得不到任何补偿，因为其本身就属于违章建筑。此外，基于村民住宅的非法性质，银行一般不愿为其办理按揭贷款业务，这对购房行为有很大限制。 当前，许多村集体、开发商打着城中村改造的旗号利用本村集体土地进行商品房开发，并从中获利，而政府关于城中村改造相关法规的制定尚不完善，监管也存在漏洞，此外，法不责众的心理也促使很多开发商狠钻政府法规的“空子”，这导致了大量村民住宅的出现。此类问题的解决，政府的无奈表现为态度上...

是有先例的.如石家庄市东区三教堂新村,是村证换市证. 首先，你要明白，村证其实就是没有证（既房产证），这种房子一般是由城中村的村委会集资建造的，将来也很难改成市证，你以后再出售也是问题，并且，石家庄的村证楼盘的物业一向都不好，还有，要是涉及到拆迁的时候你的补偿和正式村民的补偿是不一样的，要少很多。 村证的二手房交易很简单，只要到村委会更名备案就可以了。

所属单位不同，一个是属于市，规划什么的算在市里，一个属于村，集体的，规划算在村里或社区里，因此管理会有很大不同

商品房根据产权的有无可分为普通商住房和小产权房。普通商住房都是有房产证的，小产权房是没有房产证的。在我国，只有有房产证的房屋才能够去房管局办理抵押过户手续，才能在银行办理贷款，小产权房不能。
普通商品房是经国家认可的房地产商建造在国有商品房用地性质上的房屋，这种房子五证齐全，可以在银行办理按揭贷款。小产权房一般是建立在集体土地上的房屋，比如农民的宅基地上建造的房屋，这种房屋没办法办理房产证，严格意义上只有村民才能建设房屋，不允许买卖。
小产权房的法律地位并不被认可，购买风险很大。但是小产权房便宜，这个因素会吸引许多人去冒险。