企业会计准则中关于房地产企业收入确认条件与实务中分析

　《企业会计准则——收入》规定，销售商品的收入只有在符合以下全部条件的情况下才能予以确认：

　　（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

　　（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制；

　　（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；

　　（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。
　　正确、真实确认房地产企业的收入实现，应具备以下四项具体条件：

　　（1）工程已经竣工并验收合格；

　　（2）具有经购买方认可的结算通知书；

　　（3）履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；

　　（4）成本能够可靠地计量。

　　房地产企业（建造承包商）在什么情况下可采用完工百分比法确定收入实现？《企业会计制度》第95条规定，固定造价合同符合下列四个条件可采用完工百分比法确认收入：

　　（1）合同总收入能够可靠地计量；

　　（2）与合同相关的经济利益能够流入企业；

　　（3）在资产负债表日后合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定；

　　（4）为完成合同已经发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量，以便实际合同成本能够与以前的预计成本相比较。

　　中国证监会发行部也曾明确，除代建房产可使用完工百分比法确认销售收入实现外，房地产企业收入不能根据完工百分比法来确认。代建房产实际上要求有建造合同。归纳起来，其条件有：

　　（1）有建造合同，并且合同不可撤销的；

　　（2）买方累计付款超过销售价格的一定比例（一般为50%）；

　　（3）其余应收款能够收回；

　　（4）开发项目的完成程度能够可靠地确定。

房地产企业收入确认的具体条件应该包括以下四个方面：
1、工程已经竣工，并且验收合格，符合销售合同约定的交付条件；　　
2、已通知买方接收房屋，并方取得买方认可（最为关键）；　　
3、与实测面积相对应的房款已经确定，发票开出，收到价款或者取得支付款的承诺函；　　4、商品房屋的成本已经实际发生，并且可以可靠计量，公共配套设施成本支出可以合理预估。