买房须知

　　最近很多朋友买房，因为现在国家调控虽不能使房价下降，但至少有所制约，目前很多开放商都将楼盘放在10月后开，因为据目前的形式来看，从年底开始，房地产市场可能会回暖。
　　今年国家利率屡次上调，致使广大同胞们得月供比之前多了五六百之多，首付全部调为三成。可是大家可能忽略了一点，就是公积金，第一套房90平米以下，公积金贷款可以付两成首付，而且利率比商业贷款要低（月供会少些），只是详细的流程你需要咨询当地的公积金管理部门和你的置业顾问（有些地方即便你买过房，但是未动用过公积金仍算首套。有些需要你有半年以上公积金，有些需要一年以上）。
　　去买房有很多注意事项，但是我告诉你，每个开发商都是不一样的，之前听很多人说开发商都是做假销控，把好的房源藏起来，先卖差的位置。可现在很多开发商会在第一期选择售好的位置好的户型，因为这样可以打出好的声誉，积累人气。提醒大家，楼盘首次开盘是值得考虑的，当然最好是选择比较有名气的开发商，因为有些小罗罗因为资金链断裂使楼盘烂尾，卷走消费者的钱逃之夭夭，你是哭谁都不行。即便不烂尾也有些工程质量非常差。
　　你心里有谱了吗？那么接下来我们聊一下怎样选房。
　　1、地段
　　因为房地产具有强烈的地域性，所以你接受什么样的价位和地段，需要心理有谱。无头苍蝇乱撞会让你失去方向又疲惫不堪。有些城市有楼市地图或者专门为购房者提供的报纸杂志，你可以提前翻阅，或者上网查。
　　2、选择开发商和楼盘。
　　自己研究楼盘周边的环境和交通，有没有工厂污染？公交车什么的是不是便利？楼盘或周边有没有学校医院等配套？
　　看他的五证两书！一般看到预售许可证就可以了，好的楼盘都会把它摆在明处。
　　3、在你进入某售楼部大门后，你将接触到置业顾问，态度好点，别搞得像爷一样，你是去买房的，不是装阔摆姿态，否则遇到有些心理阴暗的，你会在不知不觉中变成孙子。也不用太受气，遇到蛮横的销售，你完全可以找经理投诉或要求换置业顾问。清楚的提出你的要求和疑问，比如说几口人住，大概要多大的，小区配套怎样……
　　4、小区
　　有些大的楼盘会有会所、医院、学校、大型超市等配套。当然配套越齐全越好，你不想入住以后，卖个菜需要花半个小时的车程吧？问一下小区怎样停车，是地下停车场呢还是地面上的车库？配比多少？出租还是销售？价位多少？
　　5、园林及楼间距（绿化率及楼密度）
　　这一点，在南方的朋友可能会比较介意，在北京上海深圳寸土寸金，楼间距都很近，北方干燥，一般都没什么绿化。但是如果园林好，整个小区的空气质量会好很多，楼间距当然越宽采光视野都越好。你不要像个傻子只知道问，有时候眼见为实，自己去看看。
　　6、建议大家不要选靠路边的，又吵灰尘又大，如果是两条路的交接口就更麻烦了，别贪便宜，你会后悔的。有些小区是地下停车场，那我建议你最好不要选地下停车场入口的房子，当然这对高层的住户来说影响比较小。
　　7、朝向
　　每个地方对朝向的要求不同，咱北方的包括中原，都讨厌朝北，因为朝北的房子阴冷，但是广西广东不同，一年的夏天达6个月以上，选择朝西会让怕热的你很窝火，而且费电。
　　北方：朝南和东南都很好，冬暖夏凉采光也很棒。南方：南北通透的最好，夏天会比较凉爽，采光也超级棒！
　　听听在当地久居的人的意见，长期居住的经验有它一定的道理。
　　8、户型布局
　　A、你要两房还是三房？有些地方户型可以多变，就是2+1或者3+1什么的 （有些户型设计的好，赠送面积多，你可以把两房改成三房便是2+1）；
　　B、房间是不是方正？公摊是多少？几个卫生间？屋内净高多少？看清楚户型图上每间房所标的尺寸，不要只是问，很多置业顾问不专业，她自己都不知道尺寸是多少。最好要求去看样板房或工地，当然很多时候看工地不现实。
　　C、说到样板房，我要跟大家强调一点，有些楼盘样板房超级漂亮，看起来房间很大，其实家具都是缩小版的。我去某楼盘看房，看着房间不大，可是放一张床还有很大空余，为什么？研究了半天，那主卧床长还不到180CM，在佩服策划营销人员的高明同时感叹他的奸诈。
　　D、看仔细了，有些楼盘卫生间没有窗的！
　　9、楼层选择
　　有老人住，最好不要选择太高的，有些老人坐电梯会晕，当然越高采光什么的越好，年轻人喜欢高高在上的感觉。不过还有一点：其实空气的悬浮物一般是集中在10到11楼的。当然有些楼盘楼底下架空很高，可能9楼到10楼的空气就差些。
　　说到架空，你在买房时一定要问清楚：架空算不算楼层？有些楼盘从架空开始算一楼，买了房，你本以为3楼很高，交房时一看，天啊？3楼怎么变成了2楼？什么是架空？问你的置业顾问！
　　10、如果你有幸去看了工地，我提醒你，当你看到屋子很暗时不要紧张的大叫！建筑物没有拆外架，墙面还是水泥甚至是空心砖，这都会对采光造成很大印象。等交房时，你会发现屋子采光好很多！不要因为一时的失误错过好房子，有时候眼见也不一定为实！
　　11、买房的时候要问清楚一系列的费用。
　　都需要哪些方面的费用？分别是多少？什么时候交？什么时候交房？交房标准是什么？比如说卫生间是填平的吗？做好便池了吗？到时候水电费电梯费物业费多少？水电到位吗？哪个物业公司管理？
　　12、近几年发生多起地震。记得问你的房子是什么结构？抗震几级？当然这些数据也不一定能保证是真实可靠的。但是按照抗震级别高低来说，依次是：框架剪力墙结构、框架结构、砖混结构！（希望从建筑角度，若有专业的朋友们希望能指点一下我）
　　13、不要太怀疑置业顾问，也不要太相信置业顾问！在拿提成差不多的时候，置业顾问还是乐意帮你选择好的房源，但是毕竟牵扯到利益，心理不太阳光的会刻意隐瞒某些事实也不足为奇！但是你很明显的敌对或者怀疑，会让对方很郁闷。拜托，开发商赚你的钱，人家置业顾问是打工混口饭吃。你以为还是03年的市场，一单赚几万？
　　这些是我穿着高跟鞋职业裙坐着可怕的工程梯，去了N多回工地，徒步爬20多楼，变成土人所得的经验！我最亲爱的朋友们，大家买房不容易，仅以此给大家参考。但是由于我能力水平有限，只能提供这些建议。错误的地方请指出，以后我还会将它完善。希望大家买到适合自己的房子，拥有一个温暖的家！

买房需要了解这3个基本常识：（1）先确定购房资格和贷款资格。一般本地人至少可以买一套，而外地人根据城市不一样需要若干年社保或者无需社保。（2）公寓和住宅的区别。公寓只有40年产权且没有学区。（3）什么是好房子：看地段、配套、学区和户型。

一、买房、签约时应注意：

　　1、尽可能买现房或准现房。这样可以避免不少风险，如：窗台的高低、净高太低、阳台设计不合理、房屋太小、管道设备层、房屋烂尾、室内有害气体、改变房屋结构、裂缝等表面质量问题。

　　2、争取一步到位直接签订合同，不要交定金，也不要签订认购书等，否则，容易被动和受制约。实在要交定金，也不要交太多。虽然在签订正式合同之前，从法律上一般定金是可以退的，但大家不要给自己添麻烦。

　　3、按照法律规定，将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。如果开发商不同意写，事前可准备一部小录音机，将开发商的口头承诺录下来。

　　4、签订合同时，按照法律规定，同时也签订物业管理协议，以防办理入住时物业管理费发生变化（涨价等）。

　　5、列明应交费用清单，避免乱收费。

　　6、注意律师代表谁？目前在房地产领域，办理房地产业务的律师有3种，其中包括：开发商的律师、银行的律师、业主的律师。只有业主自己聘请的律师才能替业主自己说话。

　　7、签订尽可能详细的补充协议（注意审查出卖人提供的补充协议），或集体签约；并写明如何承担违约责任，退房或不退房。退房包括哪些费用？不退房如何承担违约责任？很多业主合同签完后，除了自己的签名是自己的以外，其他文字都是别人的字体，这样太被动。

　　二、收楼时应注意：

　　1、根据合同列明的交楼时应提交的相关文件，如：测绘部门实测面积文件、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等进行验收，据此办理入住手续。实在不行则注明“室内情况尚不清楚”，避免既成事实。

　　2、根据合同列明的交楼标准实地进行验收，并在办理入住手续时注明相应的问题。如果不让您入室查验，则注明“室内情况尚不清楚”，避免既成事实。

　　3、注意相互联系，为业主委员会的建立打下基础。

　　三、发生纠纷时应注意：

　　1、从签约的开始就要注意留好证据，要尽可能多地收集对方的书面材料。

　　2、确定正确的诉讼策略，如：先行政诉讼还是先民事诉讼？这是决定官司成败的关键。

　　3、可能的情况下，发挥集体的力量或请消协或媒体介入。

北京市英岛律师事务所　　　邓泽敏

买房注意事项

律师在此提醒，购房人一定要签订《商品房买卖合同》，要把开发商发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项在合同中加以约定。此外，在开发商交房时还应注意以下问题：

1.要看交付给你的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

2.要看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。

3.要和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。这是一项细致工作，如果购房人不懂工程质量等相关知识，最好找懂工程的朋友来共同完成，以便及时发现问题。有《北京市建设工程竣工验收备案表》说明整栋楼是合格的，但不意味着购房人所购买的这套房没有质量问题。

4.要向开发商索要《质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。

5.签订合同要注明房屋缩水要开发商赔偿，所交大定金可以退还（法律规定），会所应由开发商承担，不在业主的公摊中。

那么，业主如发现购买的商品房有质量问题能不能退房呢？如果购买人和开发商在退房问题上不能达成一致，那么按照《商品房销售管理办法》的规定只有以下四种情况可以退房：一是套型与设计图纸不一致；二是开发商擅自变更规划设计；三是面积误差绝对值超过3％；四是商品房确属主体结构不合格。具备上述条件之一，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉，要求开发商退房；如果不具备上述条件，出现质量问题只能要求开发商维修，因此造成损失的由开发商赔偿。

户型 比什么都重要
考虑以下五大因素，即：一看地段，二看户型，三看房价，四看环境，五看服务。顾名思义，地段指的是楼盘所处的地理位置。严格来讲，其中还应该包括该楼盘周边的配套设施等；户型和房价自不必过多解释。环境和服务，指的是楼盘周边环境、区内环境和物业服务了。之所以“地段”会排于“老大”地位，是因为地段决定着楼盘的身价以及增值潜力的大小。仔细分析，凡是身价居高不下的楼盘，其交通、购物、就医、上学、休闲、娱乐一定是非常方便的，而这种优越地段，往往又是开发商确定自身身价和衡量自身销售成功与否的有力筹码，亦是吸引众多购房者眼球的一把“上方宝剑”。故而，有房地产巨头感慨地说：成功的房地产开发，除了地段，还是地段。

其实，随着近年来城市功能的不断转变以及城市交通的快速发展，你就会发现“距离”已不再成为居住的首要问题。特别是随着“居住郊区化”这一浪潮的袭来以及城市有车族的迅猛增长，“地段”已不再具有昔日那诱人的魅力。有专家分析，随着城市的迅猛发展，人们不再把住宅仅仅看做是一个只供吃、住的场所，而会更加注重私人空间的个性化、人性化及舒适度。住房，也不再仅仅是体现居住功能，更多体现的是享受功能。可以说，户型的优劣，不仅直接关系着人们日常生活的品味，也直接关系着人们一生的生活质量。

劣质户型 购房者一生的痛

在记者采访的过程中，其实也听到不少购房者反映关于残次户型的问题。西安市民赵先生告诉记者，两年前他在东郊花20多万元买了一套房子，房子的客厅里没有窗户，白天晚上都得开着灯。当时图的就是便宜，没考虑太多就买下了。可入住不久便发现了客厅没有窗户的缺点：一是白天客厅里见不着丝毫的阳光；二是空气沉闷不流通，总给人一种压抑感。想买新房又无经济实力，不买新房又总觉得住着不舒服，弄得进退两难。事实上，有赵先生这种尴尬遭遇的人并不在少数。记者也亲眼见到过不少这样的户型，譬如东二环附近有一家楼盘，该楼盘是专门聘请外国人设计的，整体设计简洁、明快，大大的观景窗，间间有阳光，纯正的南北通透式户型。但其有一种户型的厨房，窗户高约90厘米，宽却不过50厘米，致使整个厨房出现了“半阴半阳”的情况，让人觉得很不舒服。一些购房者看到这扇窗户之后，便纷纷打了退堂鼓。还有南郊某一高档别墅，号称其户型“南北通透、干湿分离”，但其二层下一层的楼梯顶却设计得很低，不弯腰就下不去，稍不留意就会碰头。连开发商自己都说：“一点缺陷，造成了上千万元的损失”。

再如，有些户型把卫生间设计在了门口，回家一开门便是一股臭味扑鼻而来；有些还将卫生间与厨房设计在一起，或设计成门对门等等，均让人难以适应。业界人士常说一句话：“一件衣服买坏了，我们可以扔掉重新买；可一套房子买坏了，对于中国大多数普通家庭来说，要重新购买可并不是件容易的事。如果再遇上糟糕的户型，它真是你一辈子的痛……”

细细分析，此话并非没有道理。户型中的缺陷犹如玉石中的瑕疵，有瑕疵的玉石终归算不上是块好玉，劣质户型亦如此。

阳光 鲜氧 风景

时尚户型的标签

近年来，新型户型不断涌现，让人目不暇接，但它们似乎都朝着一个方向努力，即向超大落地窗、间间见阳光、南北通透、干湿分离、户户可观风景方面靠拢。一些空间局促、超长走廊等劣质户型也随着消费者住房消费需求的提高及理性化渐渐没有了市场。其实，稍做分析就可以发现其中奥妙。这是因为，随着现代人生活节奏的加快和工作压力的加大，家已成为了一个可以完全放松身心的地方，故而人们对家的舒适性也提出了更高的要求。超大落地窗的出现，不仅可以保证主人有开阔的视野，能观赏到更为广阔的风景，也可以保证房间有充足的采光和通风条件，能享受到更多的阳光和新鲜空气。应该说，这一潮流正好迎合了现代人的生活节奏。试想，清晨你捧上一本时尚杂志和小说，斜靠在床头，几缕阳光透过斑驳的树梢和晶莹剔透的超大玻璃窗温柔地打在你的脸上；或者听着轻柔的萨克斯音乐，看着窗外银线般的雨丝打在白杨树梢那层层叠叠的嫩绿色的树叶上，想必，这一幕，对谁来说都是一种惬意的享受。

一生中，对于大多数中国人来说，可能有一半以上的时间都是在家中度过的。随着人们生活、工作方式的改变，家已不仅仅只是居住、吃饭、休闲的场所，也渐渐会成为家庭办公一族的又一办公空间。由此以来，人们在家中呆的时间将会更长。那么，如何才能使家成为自己完全放松身心的温馨港湾，而不至于使家变成束缚人性的一个牢笼？也许，只有从选择户型这一步做起，才是最为明智的选择。诚然，地段、房价、环境和服务都很重要，但对于购房者自身而言，户型才是自己选房时的重中之重，只有户型选好了，才能少了更多的遗憾；只有户型选对了，也许才能少了你一生的隐痛