找个律师比较保险，这个问题对他们来说是小菜一碟，因为他们会帮你分析所有的风险并规避之。不要舍不得这点律师费，毕竟20万是大头。人心隔肚皮，前车之鉴的例子有很多，特别是当房子升值后的变数更大，因为从交钱到拿房本有一段时间的。
如果担心这个，给你个简单的办法，就是把钱借他买房子，写一个借据，等所有的手续都办理好了就直接把房子再卖给你，当然这样也是需要交纳产权转移费用，但感觉安全些
可以这样写份协议：你借19万给他用于买房，他全额还款前房屋的使用权归你；等他办出产权证，将房子以20万卖给你，之前借款可以抵充卖房款；19万借款应在多少年之内还清（视何时能确定办理产权证），年利率为多少多少。
然后再将协议去公证就可以。
不过，建议你出钱之前将能否办理产权证的事情弄清楚，不然始终对你的权利是个隐患。
具体问题来说可能做不了公证，即使做公证。你还是有风险的。可以让律师介入起草有关协议。约定相关违约责任。
你在买之前，和他在签一个买的合同啊
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