创业初期，对于目标项目的考察，可以说是较为关键也是较让人费神并且的。现总结出对项目方进行考察的所应关注的6个方面，或者说聪明投资者必做的6件事，分别是： 一、正当性 对项目方正当性的考察主要包括：1、项目方是否有工商登记，项目方的工商登记是否在有效期内；2、有的项目方可能会拿着别人的执照蒙事，所以投资者还需要辨别项目方所持执照是否为项目方本人所有，如果项目方提供了资料，要注意资料中的企业名称与其提供的营业执照上的企业名称、经营范围是否一致，如果不一致，需要项目方做出合理解释。签约时，要与营业执照上的法人签约，加盖营业执照上的法人公章。为安全起见，可进一步向发照当地工商机关查询。3、按国家对加盟连锁的有关规定，项目方必须满足“2＋1”的条件(2个直营店，经营一年以上)，才可以进行对外招商，这是国家为保护投资者利益出台的专门政策。据《科学投资》了解，目前相当数量正在积极进行加盟连锁招商的项目方达不到这个要求，这是违反国家有关规定的，投资者必须保持警惕。 二、可信性 鉴于目前加盟连锁中骗局连连发生，部分投资者损失惨重，在考虑加盟之前，有必要对项目方进行可信性考察。考察的内容主要包括： 1、项目方提供的办公地址是否真实，是否与营业执照上的地址一致。不久前，几个湖北人在北京大学附近的一个写字楼里租了一个房间，办了营业执照，然后打出旗号，进行项目招商，几个月后便卷款而逃。这样的事经常发生，屡见不鲜，所以，投资者还需要考察项目方企业的存续期，已经经营了多长时间。一般来说，一个企业经营存续期越长，从业历史越久，就越可靠。必要的时候，可以向所在物业查询项目方的租赁期限，交了多长时间的租金，到什么时候为止，还可以查询项目方是否按期交纳房屋租金；从对项目方注册资金的大小，也可以看出其实力和承担违约责任的能力，这都是很细致的工作； 2、项目方是否经营过别的企业，进行过别的项目招商，结果如何。目前一些骗子习惯于打一枪换一个地方，已经形成一种经营“模式”，如上述几个湖北骗子，此前就曾经营过几个别的项目，这都属于公开行为，一定会留下蛛丝马迹，只要投资者够细心，就不难看出破绽； 3、一些项目方很乐意在口头和广告、资料上宣传已加盟者的数字，这个数字往往很大，以增加对投资者的吸引力，要注意考察其真实性； 4、一些项目方常常宣传自己获奖的情况，什么“十佳”、“最优”、“白金”、“白银”、“最具吸引力”、“投资者最满意”等等，这些奖项往往由某些行业机构、招商组委会和媒体颁发，但据《科学投资》了解，其中很多是只要你给钱，就给你发奖状，钱给的越多，奖状的名称就越唬人。这种颁奖授匾完全是买卖，不值得信任。 三、风险性 为了让项目做到“保赚不赔”，投资者一定要对项目的风险性进行充分的考察。考察的内容包括： 1、对项目先行者的考察。当你看中一个连锁加盟项目，可以考察该项目已加盟者的经营状况，考察对象可由项目方提供，但最好由投资者自己选择，在不告知对方的前提下，先以消费者的身份进行观察。考察内容包括店址、每小时客户流量、全天客户流量、产品受欢迎程度、经营者的经营方式、雇员多少、业务熟练程度，估算其成本和投入产出。然后以投资者的身份出现，直接向对方询问，大多数时候，如果对方经营状况不佳，对项目方有情绪，反而会向你介绍真实情况，如果经营状况甚好，有可能对你隐瞒，或者介绍情况不真实，以防备竞争，在这种时候，需要投资者有良好的判断力。然后可以将考察的情况与项目方的介绍进行比较，基本可以得出符合实际的判断。要注意的是，一般对项目方样板店的考察均不可靠；投资方在对经营状况不佳的加盟店进行考察时，要弄清楚对方为什么经营状况不佳，有时候是加盟者自己的原因，或是能力不足，或是不听从项目方的指导，投资者一般都喜欢听加盟者的一面之词，因为对方和自己的身份类似，同病相怜之下容易同仇敌忾，以致错过好项目。不过，如果你觉得自己实在没有能力分辨，那就不如宁可信其有不可信其无，毕竟，对于风险承受能力不足的中小投资者来说，投资安全应是第一位考虑的因素； 2、了解项目方在知识产权方面(技术、商标等等)和品牌方面是否存在纠纷，是否拥有完全的所有权； 3、了解项目方的禁忌，在什么情况下可能被解除加盟连锁资格，了解项目方所设禁忌是否合情合理，在合同中要明确这些细节，如果合同中没有这些内容，可以补充合同进行说明； 4、明确项目方的收费，如加盟费、管理服务费、保证金等等，明确这些费用的数额，收取的频率，必要时还要明确已交费用的退还问题，如在什么情况下投资者退出加盟，项目方必须退还保证金，这些要在合同中写清楚。对于要求加盟者一次交清若干期限费用，比如一次交齐2-3年管理费、服务费的项目方，投资者须保持警惕，防止对方在收钱后卷款走人，或在事情不顺利时溜之大吉。为提高投资的安全性，投资者可与项目方商量分期付款的办法，比如学会技术时交多少费用，拿到设备时交多少费用，生产出合格产品时交多少费用。
身份证，暂住证。
去年底，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，而昨日广东省政府出台的《若干意见》结合广东实际实现了国家政策的落地。
《若干意见》首次将城镇中低收入群体的过渡住房问题考虑进来，允许各地采取多种形式新建或购买用于政策性租赁的住房，帮助房屋拆迁户、新参加工作人员，以及其他没有能力购买商品住房的城镇中低收入群体等，解决过渡性居住需求问题。
《若干意见》明确了要在2011年以前基本解决广东符合廉租住房保障条件的7万户城镇低收入家庭住房困难问题。
公积金贷款限1个月办好
和国家的政策比起来，广东省进一步发挥了公积金贷款政策在促进住房消费中的作用。《若干意见》不仅明确各地可提高公积金贷款上限，延长贷款年限，还首次明确了职工的直系亲属（父母、子女）首次购买普通住房的，可申请提取职工住房公积金。
此外，还要求相关部门简化公积金贷款手续，明确要在1个月内完成手续办理。此前，很多开发商因为公积金审批手续慢而不愿意配合购房者办理公积金贷款，这在一定程度上影响了公积金的利用率。
值得注意的是，广东这次还放宽了对港澳台居民在广东境内购房的限制，这无疑将促进深圳、珠海等地房地产市场的销售。
地价缴交最多可宽限2年
新政策特别为面临资金困局的房地产开发企业提供了解决之道。《若干意见》针对部分开发商没有按时缴纳土地出让价款的现象，明确可以适当延长缴纳期限，延长时间原则上不超过2年。此外，广东还允许开发商分期缴纳土地增值税。
焦点措施解读（一）
关键词 二套房
部分情况买二套房也优惠
新政第四条：在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
解读：对此，广州地区农行、工行等多家银行表示，考量“人均住房面积”将以统计局发布的数字为准。而根据广州市统计局在去年3月底发布的《2007年广州市国民经济和社会发展统计公报》显示，2007年年末广州城镇居民人均居住面积达19.9平方米。
虽然标准很明确，但银行在实际办理中，还存在一些难度。繁琐的手续也让这一政策几乎成为画饼，本报记者曾专门对东莞地区做过调查，当地市民想办一张“居住面积低于人均水平”的证明，必须提供贷款银行提供的并经其审查确认的家庭成员名单的《借款人家庭住房总面积协助查询函》，房管局工作人员依托房产产权登记信息系统，来查询借款人及其家庭成员名下已办理房产登记的住房面积情况，并出具《房屋产权登记信息查询证明》。虽然所有在东莞有房产的市民都可以查询，但前去办证明的人却不多，一年下来总共才办了300多宗。
关键词 存量房贷
再替老房奴呼吁利率下浮
新政第五条：2008年10月27日前已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分、首次贷款购买普通自住房及改善型住房、无不良信用记录的优质客户，原则上都可申请享受现行贷款下浮利率优惠政策。
解读：以上内容说得简单些，就是备受关注的“存量房贷”。据了解，目前商业银行已开始落实该政策，只是未像老客户希望的“全盘接收”，而是通过“附加条件”进行筛选。如工商银行、农业银行对贷款额有限定。工行表示，只有在申请日前，贷款余额仍在20万元以上才有资格申请。而农业银行则要求总的贷款额在30万元以上。深圳发展银行则要求必须是拿到房产证的客户才有资格申请办理房贷优惠。
关键词 公积金
公积金贷款利率也七折？
新政第六条：各地发放住房公积金贷款，参照上述第（四）、（五）项规定执行。
解读：第六条是否意味着今后公积金贷款也可以享受7折利率优惠？省建设厅住房保障及公积金监督管理处相关人士解释说，全省各地级市公积金贷款的利率是否享受优惠，享受多大的优惠必须视各地具体情况而定，第6条中的“参照执行”即意味着并非强制，各地有自由裁量决定权，粤北和东西两翼经济欠发达地区，公积金增值收益少的，不可能也没有能力去执行公积金优惠利率。
新政第七条：各地可将住房公积金贷款上限上浮10万元-20万元，住房公积金贷款年限可延长至30年，并适当提高住房公积金缴存比例。职工的直系亲属（父母、子女）首次购买普通住房的，可申请提取职工住房公积金，但提取总额不得超过购房总价款。简化住房公积金贷款手续，并在1个月内完成手续办理。
解读：省建设厅住房保障及公积金监督管理处相关人士解释，这其实进一步放宽了公积金使用范围。过去如果父亲要用儿子的公积金买房，可以通过把房产挂在儿子名下的方式，在第七条实施之后就可以不必如此，房产还可以挂在直系亲属名下。
关键词 二手房
契税1%优惠扩至144m2房
新政第八条：个人出售购买不足2年的非普通住房的，全额征收营业税；出售购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房的，按照其出售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；出售购买超过2年（含2年）的普通住房的，免征营业税。
解读：此条沿袭了国家政策。
新政第九条：个人转让自用2年（含2年）以上、并且是家庭惟一生活用房的所得，个人不负担个人所得税地方收入部分。
解读：中国税务学会理事、中山大学税务与理财研究中心杨卫华教授表示，个人所得税收入实行中央和地方按比例分享，中央占六成，地方占四成。按原规定，个人转让自有房产（自住未满5年的房产），按据实征收或者核定征收个人所得税。个人转让自用达5年以上并且是惟一家庭生活用普通住房的，可免交个人所得税。新政府则规定，个人转让自用2年及以上的家庭惟一生活用房，其所得个人不负担个人所得税地方收入部分。这意味着个人转让自住2-5年的家庭惟一生活用房，仅需负担六成个税。转让2年以内的家庭惟一生活用房，仍需按据实征收或者核定征收方式全额缴个人所得税。
“相关表述很含糊，究竟是采取先征后退，还是财政补助直接就不征呢？这些问题需要进一步明确。”杨卫华说。
新政第十条：个人首次购买普通住房，其契税按1%征收。
解读：按照原先的规定，只有个人首次购买90平米及以下住房，才能享受契税1%的优惠，而本次放宽为“普通住房”，意味着购买90-144平方米的物业，也能享受这个优惠。
其他措施解读
新政第一条：省财政继续加大廉租住房专项补助资金的投入，从2009-2011年，每年安排2亿元专项用于我省经济欠发达地区廉租住房保障资金补助。各地也要加大财政投入力度，多渠道筹集建设资金，力争用3年时间基本解决全省符合廉租住房保障条件的7万户城镇低收入家庭住房困难问题。
解读：与国家政策一样，广东省出台的《若干意见》也将住房保障问题放在首位。目前广东许多城市都制定了未来几年的保障型住房建设规划。
新政第二条：低收入住房困难家庭较多、房价相对较高、住房结构性矛盾突出的市，要继续推进经济适用住房建设，适当增加经济适用住房供应。
解读：以前广州住房保障的建设思路是，多建经济适用房，而保障最困难群体的廉租房只占政府住房保障计划的一小部分。去年举行的广州首次低收入住房困难家庭调查显示，有更多的人希望政府提供实物配租的保障方式。广州今年将增加廉租房的建设比例。
新政第三条：各地可采取多种形式新建或购买用于政策性租赁的住房，帮助房屋拆迁户、新参加工作人员，以及其他没有能力购买商品住房的城镇中低收入群体等，解决过渡性居住需求问题。
解读：“广东提出构建政策性租赁房的概念使住房保障的范围越来越全面了。”广州大学房地产研究所所长陈琳教授分析，以往住房保障体系易产生两类夹心层，一类是不满足廉租房条件，但又买不起经适房的住房困难家庭；另一类就是不满足住房保障条件，而又买不起商品住房的群体，这类人主要集中在刚刚毕业的大学生和年轻白领等。
新政第十一条：有条件的市可根据实际情况，放宽购房入户政策。
解读：业内人士对于放宽购房入户政策看法不一，认为广州这样的特大型城市不适合搞购房入户，否则将给广州保险福利和社会治安带来负担。但也有专家认为可以在特定区域行面向专业人才推行。目前，广州只有北部山区城市从化还有购房入户政策。
至于深圳，深圳市公安局有关人士说，可能会放宽入户条件，但恢复购房入户的希望甚微。佛山市的购房入户政策是由各区充分根据自身实际决定的。
焦点措施解读(二)
广东开放港澳台居民购房
取消“限外令”至今年底,业内表示港人在深圳置业比例将回升,房价或涨
关键词 限外令
新政第十二条：港澳台居民在广东省境内购买住房，执行内地居民同等政策。暂定执行至2009年12月31日。
解读：位于番禺的祈福新邨里，香港客占了购房者的三成。对于放宽港澳台居民在广东买房的意见，祈福集团相关负责人表示看好。她认为，无论香港经济状况有多不好，它的房价与广东比，还是高很多，内地房产的吸引力仍然很大。
不过，中原地产项目部总经理黄韬认为，这一政策目前能起的作用不是太大。港澳台居民在粤买房的占了总成交的8%，其中香港客最多，占到八成。而深圳、珠海、广州、东莞的港澳台购房者较多，又以深圳为最，占了港澳台购房者的一半，东莞的台湾购房者较多。
但香港目前的经济状况并不是很好，台湾人在东莞等城市的工厂也受到一定影响，大陆的房产对于他们的吸引力已经没那么高，而且香港靠近深圳那一片区域的房价与深圳已经相当，完全可以在香港投资。
2月广东省政协委员呼吁取消“限外令”终于有了回应。有专家称深圳口岸物业可能会涨价。
楼市不会根本变化但可提升信心
2007年5月，限外令在深圳执行。深圳置业国际总经理姜树荣说，限外令出台后，去年港人来深置业的数量较2007年减少了五成以上。去年各地政府纷纷救市的时候，深圳开发商和业内人士呼声最高的就是取消限外令。
中海地产华南区总经理曲咏海表示，取消限外令表明了政府对房地产的一种态度，虽然大经济环境下不会对楼市有根本性变化，但是可以提升市场的信心。
港人来深购房比例将回升
深圳和香港距离很近，房价较香港便宜1/3以上，对想置业的港人吸引力很大。“因为限外令，我一直没办法买房，现在取消了，我会在罗湖再买一套房子作长期投资，租金可以用来养老。”在罗湖居住了17年的香港人邓虹说。
“以前香港人在深圳买房数量占深圳楼市总体成交量的6%-7%，‘限外令’颁布以后这个比例缩小了2/3以上，取消限外令，这个比例又会上来。”深圳中原地产总经理李耀智说。
澳达实业行政总裁罗振坤开发的楼盘澳城位于西部通道口岸附近，港人置业比例约是5%，他预计限外令取消后可能达到8%.
如涨价港人宁愿买香港房产
李耀智表示，因整体经济形势还不容乐观，房价应该不会立即明显回涨，至少不会再出现2007年那样的猛涨。
邓虹说，经济危机对香港影响比内地大很多，港人的置业能力远不如以前，如果涨价，很多港人宁愿购买香港的房产，毕竟那里的生活便捷性和居住的安全性要好不少。
关键词 资金链
房企可申请缓交土地出让金2年
资金流出现困难也可申请分期缴纳土地增值税
新政第十三条：
对在2008年签订土地出让合同，确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准，可适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年。
解读：开发商购置土地太多导致资金链紧张经常被人提起。据省房协统计，2008年广东开发商单是购置土地金额便达488.1亿元。按正常程序，在拍卖土地之后，需在半年内缴清土地出让金，否则不但定金要被没收，土地还将收回。而在实际操作中，出于保护性考虑，有半年的缓冲期。不过，按规定，缓冲期一天便要缴纳1‰的滞纳金。据富力地产中报显示，截至2008年6月30日，富力地产持有的现金仅19亿元，却至少负300亿元巨债，其中便有88亿元的土地出让金未支付。
本次出台的政策直接把交款的期限延长为2年，并将审批权下放到当地市、县人民政府，可为开发商们赢取不少周转时间。
珠江恒昌董事总经理何世红表示，在前几年，是地拿得越多越好，因此各开发商都疯狂拿地。而随着2008年市场进入调整状态，2009年回升还遥遥无望，如果政府严格执行缴纳土地出让金的期限政策，会给开发商很大压力。
中原地产项目部总经理黄韬认为，此举对中小房企的帮助更大。以前的半年期限对很多大型开发商基本没用，倒是卡住了很多中小型开发商。
广州市国土房管局昨日表示，广州目前已开始通过适当延长动工时间、适当延长土地出让金缴纳期限来解决开发商在土地价款上的问题。
新政第十四条：
鼓励商业银行在风险可控前提下，对基本面较好，有良好信用记录和较强竞争力，但暂时出现经营或财务困难的房地产开发企业给予信贷支持。支持在境外上市的房地产企业在境内发行A股，拓宽房地产开发企业直接融资渠道。
解读：开发商资金紧张首先表现在到位资金上，根据省房协的数据，2008年广东省全年到位资金3762亿元，同比下降4.82%，同2007年42.31%的增幅形成强烈对比。面对资金紧张，前几年，很多房地产企业纷纷境外上市融资。但随着国际金融形势的走低，在国外融资风险增大，一些房企出现危机。
近日，“华南五虎死亡预言”震惊楼市，称华南五家著名大型房企今年至少“死”一家。据说这个预测是多家重量级机构分析师的共识。而在2009年年初，由于涉及大摩门、黄光裕门等事件，多家中资地产股价大幅跳水，合生创展股价更一度暴跌50%.这也导致中资地产在境外融资的渠道几乎陷于瘫痪。
该条提出支持境外上市的房地产企业在境内发行A股，是为拓宽房地产开发企业直接融资渠道。但黄韬认为，执行问题暂时还比较远，政府能操作的空间有多大，暂不好判断。此外境内A股的资源在目前来说是有限的。
“支持部分信誉良好、资产优质的大型房地产开发企业开展房地产信托投资基金试点”，从条件上来看，明显是只有大型的房企能做，因此黄韬认为，第十四条主要是为了挽救大型房企。
新政第十五条：
对已进入土地增值税清算的企业，在清算过程中由于资金流暂时出现困难而无法及时缴纳土地增值税的，可向税务机关提出申请，在纳税期限内作出分期缴纳土地增值税的计划。
解读：按照国家有关法律规定，原本土地增值税缴纳的规定时间非常严格。对于申请延期缴纳的企业，在“困难”的资格认定上有着多重条件，要求必须通过省级政府的审批，且期限不能超过3个月。而本次政策显然是一大松绑。
省税务部门有关人士透露，房地产企业的土地增值税按照累进制税率计算，如果增值额不超过50%，便征收30%的税，增值额在200%以上，征收60%的税，因此涉及金额巨大。例如某知名集团在这次的清算中，仅客村的一个项目，便需要补交2亿元税款。
不过，对比起分期缴纳带来的资金缓解，不少业界专家更担心其他项目的紧张。广州市穆迪投资董事长盖天佐认为，在目前状态下，政府的税费所占比例不是很大，开发商欠的更多的是建筑商、银行、基金等的钱。
内容全部来源于网络收集，如有侵权，请联系网站删除：QQ：24596024