房地产开发可行性研究报告的内容应该包括哪些方面?

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房地产项目可行性报告内容指引
一、 前言
随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。
二、 可行性报告内容指引
项目决策背景及摘要
1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、宽答城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；
2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；
4、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
5、 项目开发，对公司巩固和提升在当地市场占有率、品牌形象、社会影响力的作用；
6、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；
第一部分：项目概况
一、 宗地位置（附图说明）
宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
二、 宗地现状（附图说明）
1、 四至范围；
2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4、 地举首面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹；
6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
三、 项目周边的社区配套（附图说明）
（一）周边3000米范围内的社区配套
1、 交通状况（附宗地区域内的交通捷运系统图）
（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
（3） 近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
2、 教育：大中小学及教育质量情况。
3、 医院等级和医疗水平
4、 大型购物中心、主要商业和菜市场
5、 文化、体育、娱乐设施
6、 公园
7、 银行
8、 邮局
9、 其他
（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、 项目周边环境
1、 治安情况
2、 空气状况
3、 噪声情况
4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
6、 周边景观
7、 风水情况
8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁等。
9、 其他
五、 大市政配套
1、 道路现状及规划发展
2、 供水状况
3、 污水、雨水排放
4、 通讯（有线电视、电话、网络）
5、 永久性供电和临时施工用电
6、 燃气
7、 供热及生活热水
上述配套设施的管线走向、容量和接口位置。
六、 规划控制要点
1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
3、 综合容积率、住宅容积率
4、 建筑密度
5、 控高
6、 绿化率
7、 其他
七、 土地价格及升值潜力的评估
1、 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
2、 土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
第二部分：市场分析
一、 区域定位
1、 确定本案所处区域住宅市场档次类别
2、 确定本案所在位置的价位区间
二、 区域住宅市场成长状况
1、 区域住宅市场简述
• 形成时间
• 各档次住宅区域内分布状况
• 购买人群变化
2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）
• 开工量/竣工量
• 销售量/供需比
• 平均售价
3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
三、 区域内供应产品特征
1、 各档次产品供应状况
2、 各档次产品的集合特征
尤其慎答慧研究与本案类似档次物业的特征
• 平均售价
• 开发规模
• 产品形式
• 平均消化率
• 平均容积率
• 物业在区域内分布特征
3、 区域内表现最好个案状况
4、 未来2-3年区域内可供应土地状况
5、 分析：本案在区域市场内的机会点
6、 结论：
• 区域市场在整体市场的地位及发展态势
• 本案开发产品价位区间及产品形式
• 本案在区域内开发市场潜力
• 本案在开发中的营销焦点问题
四、 区域市场目标客层研究
1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围
2、 结论：本案目标人群的区域来源及行业特点
五、 区域商圈研究
1、 区域市场现有商圈
• 专业市场
• 商贸区、写字间/大型商厦
• 集镇店面/
• 政府机关/新闻机关等
2、 确定本案可辐射商圈范围，划分客层商圈
3、 商圈分析
• 本案与各级商圈的交通联系
• 评估各级商圈竞品的竞争能力
• 评估各级商圈人群的购买动机
4、 结论：本案吸引各级商圈目标客层的机会点及威胁点
根据不同机会点来确定产品的配比关系
六、 目标市场定位及产品定位
1、 市场定位
2、 目标人群特征/来源区域/行业特点
3、 产品建议
第三部分：规划设计分析
一、规划设计的可行性分析
1、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计的影响及解决的方法。
3、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计的影响及解决方法。
4、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
5、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
6、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。
二、初步规划设计思路
1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。
2、 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。
3、 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。
4、 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。
第四部分：开发节奏
一、 工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时的当地市场占有率。
二、 销售计划：各期销售时间、价格、面积、销售各期预计市场占有率、销售计划实现的可行性分析。
第五部分：项目开发与环境保护
一、 宗地周边环境对环境保护的影响
周边空气、噪声源、污染源等与环境保护的关系及解决
二、 宗地地面现状对环境保护的影响
如地面现有绿化、树木、河流等与环境保护的关系以及对项目开发的影响
三、 建筑材料的选用与环境保护的关系
项目开发阶段节能环保型建筑材料选用的考虑。
第六部分：投资收益分析
一、 成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：
项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）
土地成本
前期工程费
基础设施费
建安工程费
配套费用
开发间接费
直接建造成本小计
营销费用
管理费用
总 计
二、 税务分析
1、 营业税及附加
2、 所得税
3、 土地增值税
上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。
三、 经济效益分析
1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等
2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：
经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元）
销售收入
直接成本
总投资
毛利率
税前利润
税后利润
销售净利率
投资回报率
3、 项目开发各期的利润体现
经济指标 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 计
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
结算面积（m2）
单位利润(元/m2)
利润(万元)
4、 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。
（1） 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120%
总投资
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
（2） 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120%
营业额
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
（3） 容积率变动各项指标的变化
主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5
多高层比
营业额
总投资
毛利率
税后利润
税后净利率
总投资回报率
四、 项目资金预测
1、 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
2、 资金回款计划：各期销售回款计划。
3、 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金净流入时间、资金占用月平均额
第七部分：法律及政策性风险分析
一、 土地法律性质评估
（一）现状
1、 土地所有权归属
2、 土地使用权归属
3、 土地的用途
（二）规划
1、规划所有权归属
2、规划使用权归属
3、规划的用途
二、 取得土地使用权程序评估
1、 取得土地使用权的程序
2、 取得土地使用权需要的工作日
3、 取得商品房用地土地使用权所需条件
4、 取得土地使用权存在的不确定因素
三、 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）
1、 土地性质变更的程序和理由
2、 土地性质变更的政策支持或障碍
3、 土地性质变更需要的工作日
四、 合作方式及条件
1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间等
2、 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
3、 付款进度及与拿地程序的配合
4、 取得土地使用权的风险及控制
五、 其他风险评估
1、 政策性风险：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。
2、 与合作方式相关的其它法律规定
六、 总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
第八部分：管理资源配置
一、 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。
二、 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数。
三、 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。
第九部分：综合分析与建议
一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
四、 结论与建议：
分析宗地是否具有开发价值，并判断是立即开发还是作为土地储备。
第十部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题
（一） 主要指标测算
1、 预测直接建造成本（不包括地价）、售价
2、 投资收益分析（参考以下格式）：
经济指标 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM
楼面地价
完全成本
总投资
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。
3、 根据需要，可增加如下测算：
销售净利率 完全成本 最高楼面地价 最高总地价
R1
R2
R3
﹒﹒﹒
注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。
（二） 竞争对手分析
1、 主要背景，控股股东情况
2、 总资产、净资产、净利润（每股利润）
3、 资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本
4、 操作水平，主要开发的项目
5、 参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的势气，是否志在必得。
（三） 制定策略
1、 分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。
2、 销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。
3、 把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。
（四） 资金筹措
短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。
第十一部分：在新城市开发需要补充的内容
一、 市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况
1、 近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。
2、 量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。
3、 中、高档市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。
4、 各行政区市场比较：
（1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。
（2） 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。
5、 当地城市近、中期规划发展方向描述
城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。
6、 主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。
二、 需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）
附件：
1、 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。
2、 按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程
成本测算可采用两种方法：
（1） 从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。
（2） 根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。
上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。
3、 现金流量预测表
4、 欲签定的意向书和合同文本
5、 新城市开发的市场调研报告

第一章 总 论
1.1项目背景
1.2项目区概况
1.3项目概况
第二章 市场预测
2.1房地产市场供需预测
2.2目标市场分析
2.3价格现状与预测
2.4项目市场竞争分析
第三章 建设条件及建设规模
3.1建设条件
3.2建设规模及建设内容
第四章 工程方案
4.1总体建设方案
4.2建筑结构方案
4.3给排水及消防方案
4.4电气方案
4.5弱电方案
第五章 环保、安全、节能
5.1环境保护
5.2劳动安全
5.3 节能
第六章 组织机构与人力资源配置
6.1组织机构设置
6.2 人力资源配置
6.3员工培训
第七章 投资估算与资金筹措
7.1估算依据及方法
7.2单位房屋工程造价
7.3房屋工程造价估算
7.4附属工程
7.5土地费用
7.6其它费用及预备费用
第八章 项目实施计划及资金筹措
8.1项目实施计划
8.2项目资金筹措
第九章 财务评价
9.1 财务评价参数选取
9.2房地产销售收入
9.3 成本费用
9.4财务评价
第十章 不确定性及风险分析
10.1盈亏平衡分析
10.2敏感性分析
10.3 风险分析
第十一章 综合结论
11.1具有一定的经济效益
11.2具有明显的社会效益
附 表
附表一：项目建设投资估算表（概算法）
附表二：项目总投资计划与资金筹措表
附表三：项目成本费用估算表
附表四：项目利润及利润分配表
附表五：项目贷款还本付息计算表
附表六：项目投资现金流量表
附表七：项目资本金现金流量表
附表八：项目敏感性分析数据汇总表

附 图
附图一：项目区域位置图
附图二：项目开发区位置图
附图三：项目开发区土地利用现状图
附图四：项目开发总平面图
附图五：低层房屋平面图
附图六: 四合院一层平面图
附图七: 多层野消兆住宅标准层平面图
附图八: 重要建筑物景观图
附图九：项目给排水管网图
附图十：项目开发区道路宽及电力电信线布置图

附 件
附件一：企业法人营业执颂租照复印件
附件二：中华人民共和国组织机构代码证复印件桥锋
附件三：当地人民政府与公司关于******开发合同