为什么公允价值模式下非投资性房地产转换为为投资性房地产要贷记资本公积而不是公允价值损益？

非投资性房地产转为投资性房地产时，公允价值模式下，公允价值高于账面价值的，差额计入资本公积，反之，差额计入公允价值变动损益；投资性房地产转为非投资性房地产时，公允价值模式下，不论公允价值是否高于账面价值；差额均计入公允价值变动损益。
（1）投资改自用
借：固定资产
　贷：投资性房地产——成本
借或贷：投资性房地产——公允价值变动
借或贷：公允价值变动损益
贷差＝转换日公允价值－转换日账面价值＝转换日公允价值－上年末公允价值＝不超过12个月期间内的涨跌价
（2）自用改投资
借：投资性房地产——成本
累计折旧
固定资产减值准备
公允价值变动损益（借差）
　　贷：固定资产
资本公积——其他资本公积（贷差）
理解：这是为了防止上市公司虚增利润。上市公司为了维持股票市价，为了不被证监会停牌，经常会有调高利润的动机。自用转投资，转换日的公允价值可能高出账面价值巨大的差额，因为自用房地产可能是10年、20年前购建的，当时的市价很低，经过一二十年的涨价，房地产的市价可能翻了好几倍。上市公司完全可能在需要调高利润的时候，把自用房地产转为出租。适当的时候，还可以再把它转换回来，为了堵住这个口子，所以会计准则规定，转换收益不能计入公允价值变动损益，而计入资本公积。
当然，如果企业把这栋楼卖掉，那么原来计入资本公积的差额可以转为收益。比如说，甲企业2009年年末把这栋办公楼卖掉，那么，卖楼的时候要把资本公积6000万转为其他业务利润。但任何一家企业不可能天天卖楼，所以卖楼的操作空间就很小了

主要是考虑对利润的影响。假如你的公司在市中心有个破厂房，以前很低价钱取得。现在转换为投资性房地产，价值差距很大，作为上市公司，利润会马上提高很多，每股收益升高。

在将非投资性房地产转换为为投资性房地产增值的部分是一种资本的溢价，应该计入资本公积，计入所有者权益，但在运营过程就只能计入损益里面。