国家对回迁房的性质没有明确的规定，就是说可以是商品房（需要补款）。但是原则上是满足回迁客户由于拆迁后的居住问题，对于房产性质是其次的。
你可以这样理解：政府部门为了争得土地，就从另外的地方划拨了一块地方归居民使用。目的是使用。但是划拨的土地性质是不可能属于商业的，有公共用地，有林业，也有园区。想改变土地使用性质成商业是很不容易的（通常都要补土地出让金）。这就导致回迁房办产权很不容易。望京这边南湖东园二区都十多年了，也还没有办下来，望京西园一区有一部分也十来年了，可能就下来了。
不过最近北京的回迁房已经考虑到产权的问题，有不少回迁项目都是商品房。
一般情况是经适房或限价房。
回迁房是就房产证不容易下来，即使办下来了也要等上好几年，房产证下来了，就和商品房一样、、
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