土地使用权，房屋所有权分别抵押，抵押权的行使问题。

1.A银行对土地有优先受偿权，B银行对房屋有优先受偿权，同时对土地也有优先受偿权，但排在A银行之后。土地抵押时没有房屋，所以对新增房屋A无抵押权，抵押房屋时，土地视为一并抵押，但A银行抵押在先，所以B排在后面。执行时，对土地拍卖款A优先受偿，如果没剩余，那只能看房屋拍卖后偿还B后是否剩余了。反之同理。
2.B银行不愿意拍卖并不能阻止A执行。因为虽然A无对房屋的抵押权，但作为一般债权人，可以申请拍卖房屋，只不过拍卖的价款要优先偿还B银行而已。当然，如果房屋拍卖后根本不足以偿还B，那么A也不会申请拍卖房屋了。
3.如何处置见问题1，应该是房屋和土地都不值100万，那么A、B银行各在土地房产价值范围内受偿，不足部分就无法受偿。
4.虽然房屋抵押视为土地一并抵押，但现实中很多地方，房产土地各归房管局和国土局管理抵押登记，登记不统一，各地对于房屋、土地分别抵押登记实现抵押权的顺序也不一致。如山东高院规定，只要在房产抵押登记，土地也视为抵押登记了，如果再有后来的抵押权人对土地抵押登记，也要排在房产抵押权人后实现权利，但这一观点并不是无争议观点。按照登记的优先未登记的，如果只抵押登记房产，土地没被别人抵押时，自然可以土地视为一并抵押对抗其他一般债权人，但如果土地被别人抵押登记，那未登记的就不能对抗登记的。因此银行应再办理土地抵押登记。
5.只是约定，不去办抵押登记，抵押权并未设立，所以仍不能对抗登记的抵押权人。
6.因为先抵押后出租，所以银行可以拍卖，拍卖后不能买卖不破租赁，A只有去找抵押人主张权利。

1.AB两家银行分别对各自有效设立的抵押权范围内的债权优先受偿，即地价款A优先，房价款B优先。不动产抵押权一定要到相关部门登记才生效。
2.根据我国法律规定，房和地的权利处置有“捆绑效应”，即房地一体；问题中B银行应该没有可以抗辩A银行正常实现自身抵押权的事项，因此A银行应当可以实现自己的抵押权。
3.120万，按照房地各自拍卖所得由AB银行在各自债权范围内分别优先受偿，若一银行受偿后有余款的，另一银行继续受偿。
4.无必要，抵押是按照合同约定的标的范围优先受偿，约定的是房抵押，就办理房抵押即可。
5.法律已经明确规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。那么约定违法，当然就是无效的。
6.买卖不破租赁，如果承租人A是善意的，那么A和银行最好的维权方式就是通过法律途径来解决了。因为抵押人显然熟悉法律。
希望以上回答对你有帮助。

张某在依法取得土地使用权后向A银行抵押贷款100万。
之后在该土地上建盖房屋，取得房屋所有权后又向B银行贷款100万。
合计贷款200万
张某投资失利后，无力偿还贷款。

1，此时AB两银行在行使抵押权的时候，如何操作，哪一方有优先受偿权？
2，B银行抵押权是房屋所有权，假设B银行觉得该房产商用价值较大，不愿拍卖，A银行如何行使抵押权？
3，拍卖后，刨除各项费用，该房地产仅处置得120万元，AB银行如何处理？

4，从银行操作角度来说，房产抵押在办理完房屋抵押后，是否还有必要再办理土地抵押？
5，银行在办理完土地抵押后，为规避事例所述风险，在合同中注明，在贷款存续期间，若在该土地上建盖新房，一并抵押，这样法律是否支持？因为房地产管理法第五十二条　房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
6，房地产抵押后，若抵押人将其一次性出租20年给A，并且一次性收取了A的20年租金，抵押和出租的行为并未告知银行和A，最后A和银行之间的权利如何行使？

你好！
　　不动产的抵押以登记为要件，不登记抵押权未设立．
一．＂此时AB两银行在行使抵押权的时候，如何操作，哪一方有优先受偿权？＂
1.登记的优先于未登记的．
2.两个都登记的，按登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按债权比例清偿．
3.均未登记的，按债权比例清偿．
注意：A银行只对土地拥有权利，B银行对房和土地都有权利．
二．＂B银行抵押权是房屋所有权，假设B银行觉得该房产商用价值较大，不愿拍卖，A银行如何行使抵押权？＂
请确定AB银行的登记状况，否则暂不作答．
三．＂拍卖后，刨除各项费用，该房地产仅处置得120万元，AB银行如何处理？＂
根据AB银行的登记状况确定．
四．＂从银行操作角度来说，房产抵押在办理完房屋抵押后，是否还有必要再办理土地抵押？＂
对！房屋抵押土地使用权要一并抵押．
五．合同的约定违反法律法规强制性规定的无效，新盖的房子不属于抵押财产．物权法200条也有相同的规定．
六．若房地产办理登记的，银行行使抵押权不受租赁合同的约束；未登记的，银行不能行使抵押权，银行行使债权不能损害承租人的利益．

房地产抵押后，若抵押人将其一次性出租20年给A，并且一次性收取了A的20年租金，抵押和出租的行为并未告知银行和A，最后A和银行之间的