不能立即过户房屋买卖，买家规避风险的办法

不能立即过户的房屋进行买卖，其风险是没有办法能够完全避免的，只能是掌握一些信息进行提前预防风险或把风险尽量降低：

1、卖方不配合或联系不上：不能立即过户的房屋签定合同并缴纳房款后，到过户的时间，房价有可能上涨，卖方到时有可能会不配合过户或根本联系不上。
规避方法：在签定买卖合同后，可以让卖方配合做一份委托公证书，将过户所需手续及程序全权委托给中介方或委托给买方信得过的人，这样就能避免卖方反悔不配合或联系不上的风险，需要注意的是，委托公证书一般有有效期，需在有效期内完成过户。
2、卖方经济、债务纠纷：由于房屋没有进行过户，当卖方出现经济纠纷或债务纠份时，债权人很有可能会申请财产保全冻结其名下资产，法院拍卖时会优先偿还申请财产保全人的债务，你的购房款由此有可能会没有保障。
规避方法：在签定买卖合同并支付房款后，可以将买方的房产在房管局做一份抵押登记备案，将房产抵押给买方，这样即使出现债务纠纷，法院拍卖房产，也会优先受偿抵押权人。另外，在签合同时，应当尽量打听和调查卖方的售房原因，若是因为外债等原因出售，就要特别注意这个问题。
3、卖方挂失房产证另售或一房多卖：由于房屋没有进行过户，即使收取了卖方的房产证，卖完全可以去房管局挂失房产证补办，现将房屋另行出售。
规避方法：房产证的挂失手续需要产权人先进行登报声明，30个工作日后再凭《遗失声明》去房管局申请补办手续，申请补办时房管局也会发布公告，报纸那么多家，我们不可能每一期每一家都去查询。一般在房管局公开版报或官方上都会发布，购买这样的房产后，应当时时关注该房该产权人有没有进行该补办手续，一旦发现应立即去房管局进行阻止重新发证。

友情提醒：为了房屋的差价搞得这么麻烦值得吗？就算合同有效，以后执行期漫长，也很难保证不会出现变数。
对你这个租赁合同，提一点建议：
1.法律规定，租赁期不能长于20年。
2.“租赁方（B）有权以（房价的另外20%）的价格优先购入房屋”，这里的“优先”两个字必须去掉，否则无法保证B的权益。
3.对A的违约责任过大，按照租赁合同的话，A依法可以诉讼降低违约金。
如果真的很难舍弃，那么建议签一份长期借款协议。借款金额即按房价的80%，并约定以该房作为借款抵押物，该房交由B居住，居住权抵作借款利息。优先购买权也同时写进去。对该协议的具体条款找律师看看确认合法，然后进行公证。
希望能帮到你，呵呵

首先还是要看卖房的人是不是比较可靠，如果可靠，签一个一般合同就可以。如果不踏实，还是签个借款合同约束一下。 锦瑞堂装饰，出租房装修一站式服务，让装修、出租都变得轻松。
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在双方没有诚信的时候，任何合同都是一张没用的纸。你太担心只能不买，几十年太长，可以变的太多了。

逐一回答：
1、经济适用房交易的合同是有效的。只是因为过户受到限制，无法及时办理房屋产权过户手续。
2、租赁期30年的房屋租赁合同部分有效。超过20年租赁其的部分，合同无效。
3、操作上可行，但B的权益得不到确实、全面、有效的保障。
4、提高违约金，一旦进入诉讼程序，法院有权对过高的违约金进行调整。