我打算买一套二手房,但是她的房子是不到五年的,而且没有房产证,他说可以办理房屋委托公证

2024-12-12 00:11:27
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回答1:

  好吧,看在悬赏的份上就回答吧!不过要好好回答字数太多了!
  第一,不动产归属实行公示--登记制度,公示登记主管机关要有公权力,中国的这个机关叫住建委(中央简称叫住建部)下属的权属登记中心。您名下的房产只有您告诉这个机构,这个机构说“知道了,我记录下了”您才有法律保障。-----这就是转移登记手续,俗称“过户”,住建委记录的东西叫房屋权属登记簿,他给您的凭证叫“中华人民共和国房屋所有权证”,俗称“房本。”
  第二,您买个房子为了避税。怎么做呢:1.签合同,2.付全款---没有业主产证的房子没有银行会给您贷款,当然可能会和卖家商量留个尾款,以后过完户在付尾款。3.等业主办产证,然后产证满5年后,办理过户。4.您又不放心,要求办公证。对吧?
  第三,说说公证,您有2个选择:1.委托公证------房东把房屋买卖、缴税、过户等内容委托给您信得过的人,记住:受托人不能是买受人,否则不能过户。价钱:200一份,需要至少2个副本,每个副本10元。(一个缴税,一个防丢失,若您要买的房子有土地证您还有再多办一个公证也就是3个副本)。2.除了上述公证再多加一个买卖合同公证---------对这个标的公证。现在北京很难说可以做这样公证,因为公证处需要的合同是通过住建委的网签合同,卖家没有房本,就办不了网签。当然不同公证处,甚至同一个公证处不同公证员办事尺度会不一样,我就假设您能办。这个收费是按照合同标的的百分比收的,比较贵。为什么讲这个呢,因为下面分析风险需要。
  谈风险:
  1.现在市场是涨是跌谁也不能说,况且5年后?但是我知道:5年后房市大涨,增值部分远高于违约金时没有过户房东一定选择违约不卖。如果您不放手,就是诉讼解决,反正我知道届时房东证明这个房子是其唯一住宅,法院一定不会判给您的。当然5年后房市大跌,腰斩价格,您一定千方百计违约不买的。(对了一般北京制式合同违约金就是10%--小贴士)-----您可能糊涂了吧?讲什么呢?回过头想想“第一”-------------------------------------------------您名下的房产只有您告诉这个机构,这个机构说“知道了,我记录下了”您才有法律保障。-----这就是转移登记手续,俗称“过户”,住建委记录的东西叫房屋权属登记簿,他给您的凭证叫“中华人民共和国房屋所有权证”,俗称“房本。”
  2.房主一屋二卖。
  房东不地道,把房子卖给您又卖给第三人卷款而逃。您和那个第三人争房子,当然公安机关以涉嫌诈骗抓房东咱们不管。法院怎么判定呢:顺序这样:看谁有产证,都没有看谁有网签合同,都没有看谁的合同被公证了---就是我说的上述公证的第二个内容,因为凡是被公证的文件法律效力强于未被公证的文件,又都没有看合同签订时间谁先。
  3.5年内房主因为欠债房子被债权人保全或是查封,麻烦了,如果您的合同被公证---就是上述第二个公证,您还有些希望,否则您付的钱房东拿走了,房子也不属于您。
  4.您说了:届时,我起诉房东让他赔钱就行了嘛。对我相信您一定能赢官司,问题判决能够执行吗?或是他有可执行的财产吗?
  总之,别省税了?是100%(房产)大还是6.5%(营业税及附加加个人所得税--房东净得类型合同,您别说契税,因为契税什么时候都要缴,除非您拆迁户)大呀?

回答2:

这个房子没有房产证没法办委托公证的。