土地流转法律问题
农村土地流转，是指在农村土地所有权归属和农业用地性质不变的情况下，将土地经营权从承包权中分离出来，转移给其他农户或经营者，其实质就是农村承包土地经营权的流转,包括承包土地流转和建设用地流转两大流转市场。
中共中央十七届三中全会做出《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》要求各地人民政府按照依法自愿有偿原则，在坚持“三个不得”即“不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。”的前提下建立城乡一体化的农村承包土地流转市场。允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式将依法承包的土地通过土地承包经营权流转市场，依照市场规则确定流转价格、方式、年限等生产要素。
特别指出的是《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中明确提出，承包土地流转主体只能是农民，也就是说流转市场的转包方、出租方、互换方、出让方、合作方只能是农民，发包方村委会或村民小组主体地位仅限于集体统一经营的土地，排除家庭承包土地流转市场之外，村委会或村民小组以土地流转为名将农民承包的土地进行流转、反租的行为属于侵害农民土地流转权的行为。土地统一经营要向发展农户联合与合作方向发展，绝不提倡集体统一经营土地。准许工商企业进入承包土地流转市场参与农业生产，按照服务农民、进退自由、权利平等、管理民主的原则与农民建立紧密型合作机构，准许农民自愿组织专业合作社使之成为引领农民参与国内外市场竞争的现代农业经营组织。
准许农民将承包土地经营权流入市场，逐步形成专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体，调动农民发展多种形式的适度规模农业，这是我国农村进行第二次土地经营改革的重要标志，十七届三中全会将作为农村土地经营改革的里程碑载入史册，将给中国的全面改革开放再次带来勃勃生机。
农村土地流转的基本原则是：1,平等协商、自愿有偿的原则（自主决定是否流转和流转方式;任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权的流转）2,不改变土地所有权性质和农业用途的原则;3,不超过承包期的原则;4,本集体经济组织成员优先的原则;5,不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益的原则。
农村土地流转应注意一下几点事项：1,备案与批准问题,以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请经发包方同意。在这里，不要求以书面提出申请或备案;2,采用书面合同,《承包法》37条，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方庆当签订书面合同。“应当”为倡导性解释，不作强制性要求，是否书面合同不影响合同的成立和生效。但发包方是否同意是转让合同生效的要件，备案是出租、转包、互换生效要件;3、变更登记问题，《承包法》38条，土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。登记不影响合同的成立和生效。
家庭土地承包经营权流转的主体包括承包方和受让方。承包方是通过家庭承包方式取得土地承包经营权的本集体经济组织的农户，其有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。受让方既可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有规定允许从事农业生产经营的组织和个人。如：具有农业生产经营资格的农业开发公司、专业合作社及其他经济组织的农户等。
在同等条件下，本集体经济组织内部的农户享有土地承包经营权流转的优先权。但发包方不能做为土地承包经营权流转主体，既不能成为流转方也不能作为受让方参与土地承包经营权流转。
其他土地承包经营权流转的主体包括承包方和受让方。承包方是通过招标、拍卖、公开协商取得的不宜采取家庭承包方式的“荒山、荒沟、荒丘、荒滩”等农村土地承包经营者。有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转方式。受让方既可以是土地所有人集体经济组织的农户、也可以是其他集体经济组织的农户、还可以是单位和个人。但发包方不能做为土地承包经营权流转的主体，既不能成为流转方也不能作为受让方参与土地承包经营权流转。
纵横法律网 闫凤翥律师
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