对于签订认购协议的房子，如果对方预售手续齐备，一般应该在当地政府房产网上进行备案，以不同颜色标注。
对于抵押的土地在办理房屋产权时不产生影响，只有在办理土地使用权时才会有影响，需解除抵押，方可办理分割确权。
如果协议没有明确关于抵押不能办理认购的约定，你没有合法理由要求退房。
这要看你签订的认购协议书怎么写的了，你确定你的20万是定金，而不是首付款吗？而且如果认购协议上写的定金不与退还的话，那就没什么办法了，因为那个协议是具有法律效应的，不过有个小空子可以钻，就是你看一下协议上写的是定金，还是订金，如果是定金的话就退不了，因为是下定了，而如果是订金的话，还是可以的，因为只是预订...希望能帮到你
抵押是可以继续交易的，只需要还请贷款就可以继续交易了，所以不能要求退回定金，要是查封的话就可以
如果收据写的定金不可以退，写的订金或者意向金可以退
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