建筑面积换算系数是什么

关于建筑面积换算系数
中堂杂谈 2006-6-17 作者:吴敬濂 上传人：索中堂

哈尔滨的建筑面积与使用面积换算系数的由来，本人为大家找到了。这是一个1998年的哈发文件。但这个系数的使用是有特殊说明的。一是施工图纸难以直接测量建筑面积的，按照建筑面积与使用面积比例换算的实际平面系数进行计算和销售；二是这个换算系数是上限。换算的销售系数不得超过以下数值：
1、多层砖混结构销售系数：1．49；

2、高层框架结构销售系数：1．57；

3、岩棉复合结构销售系数：1．45。

阳台面积已含在销售系数中，不得重复计算。

另外要说明的是，哈尔滨的系数大是因为北方传统建筑的墙体比南方要厚得多。但如果使用了新型建筑材料，如世纪花园的240mm墙加苯板就使墙体厚度大大降低了，相应的，实际的建筑与使用面积换算系数降了下来，与南方差不多了。如果还要按以上的建筑系数上限来换算销售，明显是一种地产商的欺诈行为。

详细见如下文件：

关于加强商品房销售面积计量标准管理的通知

哈建发〔1998〕188号

一、凡在本市市区内经营商品房（指现房销售和期房预售）的房地产开发企业均应执行本通知规定。

二、商品房销售面积计算原则

（一）开发企业商品房销售面积按照施工图纸标定的实际建筑面积计算；施工图纸难以直接测量建筑面积的，按照建筑面积与使用面积比例换算的实际平面系数进行计算和销售（商品房建筑面积＝商品房使用面积×商品房销售系数）。换算的销售系数不得超过以下数值：

1、多层砖混结构销售系数：1．49；

2、高层框架结构销售系数：1．57；

3、岩棉复合结构销售系数：1．45。

阳台面积已含在销售系数中，不得重复计算。

（二）开发企业销售现房时，商品房使用面积应按房屋竣工后测量的实际数据进行计算，测量的数据应是室内踢脚线以上墙体间实测的数据；销售期房时，商品房使用面积按施工图纸计算时的数据，应是减去抹灰厚度的数据，其计算结果与房屋竣工后实际的使用面积误差不得超过±0．5平方米。

三、实行商品房销售系数、楼层差价率审批制度。哈尔滨市人民政府城市建设综合开发办公室（以下简称市开发办）在审批商品房预售项目手续的同时，依据项目施工图纸，在开发企业自报的基础上，审定商品房销售系数、楼层差价率，核发《哈尔滨市商品房销售系数、楼层差价率审批证》。开发企业因建设项目结构复杂而换算出的商品房销售系数超出规定标准的，经市开发办审核后，按批准的销售系数进行销售。开发企业销售商品房时，须向购房者出示审批证。

四、开发企业销售商品住宅应根据楼层确定差价率，整栋楼商品住宅差价率的代数和趋近于零。

五、开发企业应严格按照审批的商品房销售系数和楼层差价率销售商品房。购、销双方因商品房面积计量出现纠纷时，以市开发办出具的商品房面积计算数据为准，并会同有关部门进行纠正和处理。

六、开发企业应依法经营，接受有关部门的监督和检查，对擅自提高商品房销售系数，加大楼层差价率，违法经营的企业，将按国家有关规定严肃处理。

七、非房地产开发建设项目不准销售商品房。

八、本通知自1998年8月1日起实行，开发企业所有尚未销售的商品房和新开发的商品房建设项目，均按通知的规定执行。

九、开发企业商品房销售面积计量标准审批、监督管理工作由市开发办组织实施。

详情：http://hrb.focus.cn/dmcarticle/190102/500006.html
另外还有一些规范中计算一些配套的卫生间、楼梯什么的也用到一种换算系数 那都是规范规定的系数。

“建筑面积换算系数”，或称“K”值，指建筑物使用面积（在居住建筑中为居住面积）占建筑面积的百分率。其计算公式为：建筑平面系数=使用面积/建筑面积×100% 建筑平面系数是建筑技术经济指标之一。用以衡量平面布置的经济合理性。

计算公式如下：
换算系数=公摊面积/套内面积。
其中，公摊面积=建筑面积/用户数