土地是有限的，每一块土地用于哪一种活动，主要取决于它的付租能力。
而同一种土地利用方式对用地空间和位置需求往往是相同的，这就会导致同一类活动在城市空间上的集聚。例如，商业活动付租能力最强，要求最大程度接近消费者，只有便捷的交通才可能带来大量的消费人口，因此商业活动大都分布在交通便利的市中心和街角等位置。所以市中心往往形成以商业活动为主的功能分区。
按照付租能力的大小，从市中心由近到远一般会形成商业区、住宅区、工业区三种基本功能区。
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