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房地产信贷风险的类别
1.项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业的差异,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理——保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。
2.市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。同时，原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。
3.项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。
4.政策性风险。对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。
化解房地产信贷风险的对策
地产行业风险正逐步积聚,部分风险已经显现。面对房地产市场的新情况,我们不能无动于衷,应该采取有效措施,积极应对和化解可能存在的风险。
(一)提高房地产信贷的认识,加强房地产贷款管理。一是要提高认识,克服把房地产信贷片面作为一种“优良资产”,在经营上急功近利的不良倾向。对房地产信贷风险及其危害性要加以高度重视,妥善处理安全性与赢利性的辩证关系,增强防范风险的意识。国际上的经验一再证明,房地产信贷风险与国家的宏观经济形势特别是居民对宏观经济形势的预期高度正相关,不能简单地认为房地产信贷是低风险品种。要改变把房地产信贷当作低风险品种开发的观点,让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。既要支持有前景的房地产项目和个人购房,又要谨防房地产泡沫积聚的潜在风险。要妥善处理好当前房地产市场存在的市场供给过剩与居民有效需求不足、商品房供应结构与居民需求结构不合理、银行局部短期利益与国家整体长期利益相背离、贷款营销力度加大与贷后管理偏松等主要矛盾。在发放贷款时,应注意市场细分,优化自身的贷款结构;要合理设定高档房地产信贷与中低档房地产信贷的比例、商业楼宇与住宅开发信贷比例、开发贷款与个人住房信贷比例、开发贷款与流动性贷款比例等。二是按照有关规定,严格审批手续,杜绝不符合规定的开发商和购房者套取贷款。首先要严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者,不得审批和发放贷款;其次要优选项目、优选客户。优先选择资本金占比较高、风险较低的住房类房产项目,尽量回避风险相对较高的商业性地产项目。在同等条件下对所处地段较好的项目进行支持。经济相对发达、住房价格相对低、信贷管理水平相对较高的地区优先扶持,合理控制房地产投资过热以及信用环境较差的地区项目贷款规模。重点支持普通商品住房、经济适用住房项目。重点支持自住房贷款需求,规避金融风险。三是加强房地产贷款管理。首先,进一步完善和严格遵守房地产信贷管理制度。针对国家实施的房地产宏观调控措施,必须进一步修订和完善房地产信贷管理制度,并严格执行和检查。对房地产信贷政策落实不到位,调查、审查、检查不力的相关人员,按照信贷制度和纪律严格进行责任追究,借以促进信贷管人员对房地产信贷制度的遵守和执行。其次适当增加信贷管理人员比例,加大对信贷管人员的培训力度。由于农村信用社贷款项目多、人手少,一个信贷人员管理多个贷款项目,再加上信贷人员素质普遍较低,以致时间、精力和能力的有限性直接导致房地产信贷制度不能很好的落实。因此,必须加大对信贷管理人员的培训,使信贷管理人员真正成为现代房地产市场的调查员、观察员、评估员,确保房地产项目评估的高质量。其三,要加强对房地产贷款全过程的监管。对开发商贷款要独立开设账户,视工程进度,分期拨付，严格执行实贷实付、受托支付等制度;在发放按揭贷款时,在超过项目建设筹资方案中的预售款后,应该及时收回置换银行开发贷款。同时,适当提高个人购房首付款比例,抑制开发商利用假按揭套取贷款,使消费者更为理智地进行住房投资消费,防止投机行为。四是运用利率杠杆,调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率,对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率,以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅,抑制房地产泡沫的出现。五是合理确定贷款期限。要充分认清当前房地产市场的新情况,在测算还款期时不应对市场预期过于乐观,应该根据房地产市场需求新的特点,在评估时适当延长项目贷款还款期,合理确定贷款期限,避免因客户出现流动性风险造成房地产开发贷款形成不良。六是要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施,形成有效的金融风险化解机制。
(二)强法律意识,充分利用法律工具防范贷款风险。在贷款风险防范中法律是最主要的也是最重要的防范措施。担保是常见的贷款风险防范措施,我们必须充分利用这一措施。
第一,要求所有的借款人都提供借款担保,即使对信用等级较高的借款人也是一样。因为担保措施的采取有利于贷款风险的转移与分散。而越是信用等级较高的借款人越有能力提供借款担保。
第二，尽量选择最有效防范风险的担保种类。我国担保法规定了保证、抵押、质押、留置和定金五种担保。根据借款合同的性质,一般使用前三种担保。由于保证是以保证人的信用作为担保的,在当今企业普遍不景气、信用缺失的情况下,最好不要采用保证担保。不得已采用保证担保时最好要选择连带责任保证担保;
第三,要确保担保合同的有效性。首先是确保担保主体的合格性。担保人依法应属于企业法人或非公益事业法人。其内设机构和分支机构不应成为担保人。第三人提供担保的,必须由第三人或第三人授权委托的代理人签订合同。其次,担保人意思表示真实。担保人提供担保应完全出于自愿,不是受欺诈、胁迫所为。再次,抵押物和质押物有证据证明属担保人所有,且不属法律禁止抵押、质押的物品。对限制流动的抵押物、质押物的变现可能应充分了解。抵押值一般不高于抵押物、质押物评估值的50-70%。对市场前景不好,价格大起大落的物品要尽量降低其抵押质押值。贷款数额和最高额抵押要依据抵押质押值并考虑因此支付的利息、违约金、赔偿费的等再行确定。贷款的数额肯定要低于抵押值、质押值。
最后,要有符合法律规定的形式和生效条件。按担保法规定,抵押、质押应签订书面合同。土地、房产、机器设备抵押只有依法办理抵押登记方可生效。
(三)提高诉讼意识,运用法律手段防范风险。在市场经济的今天,法律是预防、化解纠纷的最常见也是最有效的手段。在房地产信贷中提高诉讼意识、运用法律手段,不仅能达到化解纠纷的目的,也可以化解或减少风险。诉前财产保全和诉讼中财产保全的法律措施有利于保证判决的顺利执行。对于可能出现风险和刚刚出现风险的贷款及时提起诉讼,能减少贷款的损失。通过法院判决,可以通过强制执行的手段达到债权实现的最佳效果。同时,培训专门的法律人才或聘请常年律师,有利于对贷款风险的防范。专门法律人才和律师具有专业的知识和技能,在防范贷款风险中具有不可替代的作用。首先,可以通过法律讲座的方式,将房地产信贷风险防范的措施、方法和手段灌输给信贷管理人员,使信贷管理人员防范风险的意识和技能普遍提高;其次,专门签订、审查、管理房地产借款合同,避免合同无效、集中放贷等带来的房地产信贷风险;再次,参与诉讼,并抓住诉讼的最佳手段和时机,减少风险和损失。
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