一夜之间失去购房资格 定金还能要回来不？

最近北京限购的政策出得比较频繁，可以说是翻过年来北京就接二连三的出招，我们一起来回顾一下。

2月28日

北京二套最多贷25年 首套房利率九折

北京市银行业自律协会制定并签署《关于加强北京地区个人住房贷款业务自律管理促进业务健康发展的公约》。公约规定：房贷款利率不低于基准利率九折、自2月8日（含）起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年。

3月17日

北京认房又认贷 二套房首付最低60%

居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含公积金贷款）。

3月22日

北京非京籍购房资格纳税从5年改成连续60个月

3月22日，北京市地税局、市住建委联合发布公告，对北京购房资格审核中的纳税记录进一步从严，“连续5年纳税记录由过去的每年至少1次”改为“往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税”。

3月24日

北京离婚1年以内申请人按二套房贷政策执行

对于离婚一年以内的房贷申请人，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。

3月26日

北京限购政策落地：个人不得购买

3月26日晚，北京市发布《关于进一步加强商业类项目管理的公告》，明确规定商办类项目不得出售给个人，二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

再说说身边的朋友遇到的问题。

一夜之间失去购房资格定金到底还能要回来不？

这个朋友有个梦想，想在北京买套自己的房子。本来他在北京有购房资格，而且是首套房，首付比例只有35%。可是突如其来的317限购政策使他陷入了窘境，由于他在老家有过贷款记录，首付比例被迫提高到了60%。

这还不是最可怕的，北京3月22日又突然宣布“非京籍购房由原来的连续5年改为连续60个月”，就这样，这位朋友被剥夺了购房资格，他“被迫”违约了。

那么问题来了，买房合同已经签了，他付给卖方的20万定金，付给中介的13万中介费还能要回来吗？

我们先看看法律是怎么规定的。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条，是这样规定的：

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

简单说就是：如果违约的原因和买卖双方都没有关系，那定金应该悉数退回。另外也有法律界人士表示，若双方均无过错，可以解除合同，限购政策应属于不可抗力。

虽然规定是这么写了，可以这个朋友还是没有拿回自己的钱。

因为卖方和中介并不这么想，谁都认为自己有理。

卖方说：你耽误了我的时间。这前前后后耽误的1个多月，如果不卖给你的话，我早卖给别人了。

中介说：我的任务是帮你找到合适的房子，只要购房合同签了，我就有权利收取中介费。

而且最关键的是，合同里有一条这样的规定：“如果遇到不可抗力，导致合同无法执行的话，由买卖双方协商解决。”

协商意味着无法可依，收到钱的卖方和中介自然不担心，可对买方就十分不利了。虽然说实在买不了告上法院也可以拿出法律武器维护自己的权益，但是谁都不愿意走到那一步，目前也只能是僵持不下。

最后，借这个案例给大家提个醒：

所以如果你打算近期买房的话，一定要在合同里写清楚下面这两个事项：

（1）定义清楚什么是不可抗力。如果有可能，把房产政策变动列为不可抗力，并专门在合同里列出。

（2）约定定金规则。比如如果遇到不可抗力，定金和中介费需全额返还给买方。

千万不要等出了事再去打官司。

（以上回答发布于2017-04-05，当前相关购房政策请以实际为准）

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