房地产企业的税收筹划实例

　　房地产税收种类
　　直接相关 ：5种，土地增值税，城镇土地使用税，耕地占用税，契税，房产税
　　间接相关：4种，营业税，城市维护建设税，企业所得税，印花税。
　　按照征收环节分：购置房地产要缴纳的税费。1、 契税。2、印花税。3、交易手续费

　　房地产税收政策（新
　　（具体执行中，应以正式文件规定为准，如政策有新规定者均应按新规定执行）
　　一、房地产开发企业销售房产涉及应纳地方税收政策
　　（一） 营业税
　　1、基本规定： 房地产开发企业销售不动产或者转让土地使用权，按照计税营业额和规定的税率计算应纳税额。
　　应纳税额＝计税营业额×税率（5%）
　　房地产开发企业销售不动产以向购买方收取的全部价款和价外费用为计税营业额；
　　房地产开发企业销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
　　2、优惠规定（有效期至2002年12月31日）
　　（1）1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（不含别墅、渡假村等高消费性的空置商品房），在2002年12月31日前销售的，免征营业税及附加税费、契税。
　　（2）纳税人在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼，在2001年1月l日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税及附加税费、契税。
　　（二）地方（营业税）附加：
　　计征依据：以应纳营业税额为计税（费）依据
　　适用税（费）率如下：
　　1、城市维护建设税按市区7%，县城、镇5％，不在市区、县城或镇的，税率为1％计征。（外资企业、外籍个人免征）。
　　2、教育费附加按3%的征收率计征（外资企业、外籍个人免征）。
　　3、地方教育附加按1%的征收率计征。（纯中央属企业免征）
　　4、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同营业税一并征免。
　　（三）企业所得税：
　　1、中华人民共和国境内的房地产企业，应当就其生产、经营所得和其他所得，缴纳企业所得税。 企业的生产、经营所得和其他所得包括来源于中国境内、境外的所得。
　　纳税人每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额为应纳税所得额。厦门市企业所得税税率为15%。
　　计算公式为：
　　应纳税额＝应纳税所得额×税率
　　应纳税所得额＝收入总额一准予扣除项目金额
　　2、从2000年1月1日起，厦门市对实行查帐征收的房地产开发企业，均按当期实际预收售房款总额（含未结转预收售楼款收入以及购房定金）1.5%的比例，核定预征企业所得税，按季度申报预缴，年度（项目）汇算清缴。
　　3、房地产开发企业所得税汇算方式，可选择按开发项目分摊费用，待项目竣工实现销售90%以上(按面积计算)的进行纳税调整；或不按开发项目分摊费用，每年年终进行纳税调整。汇算方式一经确定，不得随意改变，如确需改变的，应在下一年度开始前报主管税务机关批准。
　　若发现企业财务管理混乱，帐证不全，无法进行查帐征收或不能单独核算单个项目应纳税所得额以及无正当理由而不办理汇算清缴的，一律按不低于销售收入总额3%的比例，由主管税务机关核定征收企业所得税。
　　（四）印花税：以购房合同金额为计税依据，按“购销合同”税目及万分之三的税率计征。
　　二、单位销售二手房涉及的有关地方税收规定
　　（一）营业税:以全部收入（或评估价）减去购置原价后的余额为计税依据，按5%的税率计征营业税。
　　（二）地方（营业税）附加（同上“地方附加”规定）
　　（三）企业所得税：将售房收入并入企业应纳税所得额计算企业应纳所得税额。
　　（四）印花税：售购房双方以合同记载金额为计税依据，按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。
　　三、个人销售二手房涉及的有关地方税收规定
　　（一）营业税：
　　1、个人出售高档住宅、非住宅项目（写字楼、商场、店面、厂房、仓库等）、非自用普通住宅（即产权人没有实际居住的普通住宅）以及个人出售不符合免税规定的房产，以全部收入（或评估价，下同）减去购置原价后的余额为计税依据，按5%的税率计征营业税。
　　2、个人出售自用普通住宅、出售自建自用住宅，免征营业税。
　　3、普通住宅与高档住宅的界定
　　符合以下条件之一的住宅界定为高档住宅：（1）别墅、度假村；（2）住宅每单位建筑面积售价岛内超过5000元／平方米，杏林区(含海沧区)、集美区超过3600元／平方米，同安区超过3000元／平方米。高档住宅除外的住宅界定为普通住宅（本界定从2002年9月1日起执行）。
　　（二）地方（营业税）附加（同上“地方附加”规定）
　　（三）个人所得税：
　　1、个人出售房产，有增值但不符合以下特殊规定的，按收入全额征收1.5%的个人所得税。有增值符合以下特殊规定的，按以下特殊规定办。
　　特殊规定：
　　（1）为鼓励个人购换住房，对出售自有住房并拟在现住房出售前后一年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向我局缴纳或直接以个人所得税形式缴纳。个人出售现住房前后一年内以个人、儿女、夫妻名义购房以及与儿女、夫妻共同购房的，凭户口簿或户籍管理部门的身份关系证明材料及有关售购房资料，经税务部门审核后可按照购房金额大小相应退还全部或部分已缴纳的纳税保证金或个人所得税。
　　（2）个人首次上市出售房改房（包括出售已购公有住房、集资建房、经济适用房），免征个人所得税。
　　（3）个人出售住房（不含个人首次上市出售房改房），虽有增值的，但只要产权人住满5年以上，且是唯一家庭生活用房，产权人必须向代征人厦门市房地产交易权籍登记中心提供唯一家庭生活用房声明，经代征人厦门市房地产交易权籍登记中心审核，符合上述条件代征人可直接予以免征个人所得税。
　　（四）印花税：售购房双方以合同记载金额为计税依据，按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。
　　四、单位或个人置换房产涉及的有关地方税收规定
　　（一）营业税：单位或个人置换房产，以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据，按5%的税率计征营业税。
　　（二）地方（营业税）附加（同上“地方附加”规定）
　　（三）所得税：单位置换房产的，以置换后房产价值依照有关规定进行固定资产税务处理，核算损益；个人置换房产，以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据，按1.5%的征收率计征个人所得税。
　　（四）印花税：以置换双方合同记载金额为计税依据，按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。
　　五、单位或个人转让土地使用权涉及的有关地方税收规定
　　（一）营业税：单位和个人转让土地使用权，以全部收入（或评估价，下同）减去受让原价后的余额为计税依据，按5%的税率计征营业税。
　　（二）地方（营业税）附加（同上“地方附加”规定）
　　（三）所得税：单位转让土地使用权，将转让收入并入单位应纳税所得额计算企业应纳所得税额；个人转让土地使用权，按收入全额征收2%的个人所得税。
　　六、单位出租房产涉及的有关地方税收规定
　　（一）营业税：按租金收入5%税率计征。
　　（二）地方（营业税）附加（同上“地方附加”规定）
　　（三）房产税：按租金收入12%税率计征。
　　（四）企业所得税：将租金收入并入单位应纳税所得额计算企业应纳所得税额。
　　（五）土地使用税：根据所处地段年税额每平方米1至6元。
　　（六）印花税：以合同金额为计税依据，按“财产租赁合同”税目及千分之一的税率计征。
　　七、个人出租房产涉及的有关地方税收规定
　　对个人出租房产涉及的地方税收采取以下两种征收方式：
　　综合税额核定征收：本着手续从简、负担从轻的原则，对我市个人出租房产涉及的地方税收仍采取按单位建筑面积确定综合税额的办法征收，综合税额包括私房出租所有应交税款。
　　（附件：私房出租单位建筑面积月综合税额表）
　　按实征收：个人出租房产取得租金收入，能据实主动申报的，可按申报的租金收入额依法定税种、税率按实征收。具体税种、税率如下：
　　（一）营业税按租金收入的3％征收，
　　（二）营业税附加（同上“地方附加”规定）”
　　（三） 房产税：按租金收入的4％征收。
　　（四）个人所得税：对个人出租房屋取得的所得按10％的税率征收个人所得税。个人出租房屋取得的所得，以每次（月）取得的房屋租赁收入扣除税费标准后的余额为应纳税所得额。减除税费标准：
　　1、基本费用扣除标准：每次（月）收入额不超过4000元的，减除费用800元；每次（月）收入额超过4000元的，减除费用20%。
　　2、税金及其附加税费扣除标准：个人出租房屋，其应缴纳的营业税及附加税费、房产税、印花税、土地使用税准予扣除。
　　3、修缮费用的扣除标准：个人出租房屋，对能提供该出租房屋修缮合同及合法凭证证明的，其实际开支修缮费用经核准给予分次（月）连续扣除，直至扣除完为止，但每次（月）允许扣除以800元为限。
　　（五）土地使用税根据所处地段年税额每平方米1至6元。
　　（六）印花税：以合同金额为计税依据，按“财产租赁合同”税目及千分之一的税率计征。
　　另房屋转租有关政策规定如下：房屋转租是指承租人将承租的房屋再出租的行为。个人转租房屋取得的租金收入，应按全额缴纳营业税。对能提供原承租合同及合法完税凭证的，原支付的租金可分次（月）从租金收入中扣除计算缴纳个人所税，但不再重复扣除基本费用标准。如出租方已缴纳房产税、土地使用税，对转租行为不再征收房产税、土地使用税。
　　房地产开发企业建造、销售房屋需要缴纳哪些税？应该注意哪些税收政策规定？
　　房地产开发企业销售房屋主要缴纳企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、土地增值税、耕地占用税、契税等7个税种。根据房地产开发不同环节实行相应的税收政策。
　　在取得土地环节，房地产开发企业占用耕地建房，以实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的税额标准缴纳耕地占用税。耕地占用税的应纳税额＝纳税人实际占用的计税面积（以平方米为计算单位）×适用税额。
　　例如：某房地产开发企业建房占用耕地10000平方米，当地耕地占用税适用税额为5元/平方米。该企业应缴纳耕地占用税税额为：10000平方米×5元/平方米＝50000元。
　　房地产开发企业为开发房屋占地，按照规定缴纳契税。
　　在销售房屋前的保有环节，内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。
　　城镇土地使用税的税额标准为大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制镇、工矿区0.2-4元。具体税额标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地的情况，分土地等级在国家规定的税额幅度内确定。城镇土地使用税年应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准。
　　在房屋销售环节，营业税部分，房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据，按照5%的税率缴纳营业税。单位销售或转让其购置的房屋或受让的土地使用权，以其全部收入减去房屋或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
　　房地产企业销售房屋时连同房屋所占土地使用权一并转让的行为，都属于有偿转让不动产，均应按5%的税率征收营业税。从1999年8月1日起，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房收入免征营业税。
　　土地增值税部分，房地产开发企业销售房屋，以转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。其收入包括货币收入、实物收入和其他收入。规定的扣减项目包括，取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。
　　土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额部分、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳税额＝∑（增值额×适用税率）。
　　从事房地产开的纳税人按照取得土地使用权所支付的地价款、国家统一规定缴纳的有关费用和开发土地和新建房及其配套设施的成本之和加计20%的扣除额；房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。
　　所得税部分，从事房地产开发业务的企业按照规定区分内、外企业分别缴纳企业所得税或外商投资企业和外国企业所得税。计税依据为应纳税所得额。
　　印花税部分，房地产开发企业销售商品房，与卖房人签订购房合同，买卖双方按适用税率缴纳印花税。
　　城市维护建设税部分，城市维护建设税随营业税征收，计税依据为纳税人实际缴纳的营业税，税率分别为1%、5%、7%。外商投资企业和外国企业暂不征收城市维护建设税。

　　继承和接受遗赠而取得的房产要交契税吗？
　　法定继承人继承房屋不征收契税，非法定继承人继承房屋，属于赠与行为，应征收契税。

　　个人在一年内换购房须交缴税保证金
　　国家税务总局有关负责人近日表示，个人在一年内换购住房的，其所转让住房应缴的个人所得税，最初要以纳税保证金形式缴纳。个人在一年内换购住房的，待其一年内实际买房后，购房金额大于住房转让收入额的，可以全额退还所纳税保证金，购房金额低于住房转让收入额的，可以按购房金额占转让收入额的比例退还纳税保证金。
　　国家税务总局负责人解释说，对二手房所得征收个税政策进行完善和细化，主要出于三个因素考虑：一是个人转让住房过程中发生的相关费用有关扣除的规定不够明确、详细，各地执行不一；二是实际征管中，一些纳税人瞒报交易价格或者不能提供与纳税有关的房屋交易信息，使税务机关依法征税的难度较大；三是一些地区对二手房交易个人所得税的征收不到位，影响了执法刚性，造成税收收入流失。
　　该负责人还明确，对纳税人申报收入不实的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入；对不能提供房屋原值等有关涉税资料的，税务机关可以在住房转让收入的1%-3%比例内核定应纳个人所得税额。
　　个人拥有房屋、土地需要缴纳哪些税？应该注意哪些税收政策规定？
　　个人拥有房屋、土地涉及房产税（或城市房地产税）、城镇土地使用税等税种。
　　个人营业用的房产以房产原价值一次减除10%-30%以后的余额作为计税依据，按1.2%的税率缴纳房产税。个人所有非营业用的房产免征房产税。外籍个人以房产原值作为计税依据征收城市房地产税。
　　房产税应纳税额＝房产原价值一次减除10%-30%以后的余额×1.2%。
　　个人所有的居住用房及院落用地，由各省级地方税务局根据当地情况决定是否征收城镇土地使用税，营业用房屋占地按规定级差税额标准征收。大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制镇、工矿区0.2-4元。具体税额标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地的情况，分土地等级在国家规定的税额幅度内确定。
　　城镇土地使用税应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准。
　　作为房地产税收的纳税人需要缴纳哪些税?
　　房地产税收的纳税人分为个人、企业、行政事业单位、社会团体、其他纳税人等不同类型。而且，房地产涉及多个环节、多个领域。在纳税环节上，房地产税收涉及房地产的取得、保有和流转3个环节的税收。在征税目标上，房地产税收分为房地产一级市场、二级市场和租赁市场的税收。目前，直接与房地产相关的税种就有13个，主要包括企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、耕地占用税、契税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税固定资产投资方向调节税。其中，固定资产投资方向调节税已暂停征收。
　　换购住房符合条件可退还个税
　　换购住房符合条件可退还个税
　　据工人日报消息 国家税务总局有关负责人日前指出：个人在一年内换购住房的，其所转让住房应缴的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，待其一年内实际买房后，购房金额大于住房转让收入额的，可以全额退还纳税保证金，购房金额低于住房转让收入额的，可以按购房金额占转让收入额的比例退还纳税保证金。
　　另外，个人转让家庭自用五年以上的唯一住房，免征个人所得税。
　　该负责人表示，一些地区对二手房交易个人所得税的征收不到位，造成税收收入流失。一些纳税人瞒报交易价格，或者不能提供与纳税有关的房屋交易信息，使税务机关依法征税的难度较大。因此，各地要依法加强税收征管。
　　国家税务总局负责人强调，8月1日起实行的个人住房转让个税新政的通知，区分不同类别房屋分别规定其原值，允许合理扣除按揭购房贷款利息和装修费用等。
　　《通知》根据税收征管法第三十五条的规定，明确对纳税人申报收入不实的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入；对不能提供房屋原值等有关涉税资料的，税务机关可以在住房转让收入的1％~3％比例内核定应纳个人所得税额，增强了税收执法力度。
　　国家税务总局已要求实行“房地产税收管理一体化”。房地产管理部门把缴纳契税作为办理产权过户的前置条件。税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，一并征收房地产交易的营业税、土地增值税、个人所得税等。

以下通过一个案例告诉你房地产企业如何通过企业财富安全管理集成系统来做好企业税收筹划，并且对房地产企业未来税务安全做出预控。企业财富安全管理集成系统，预控企业税务风险，安全提升价值。

嘉业公司拟建的蛟湖经典项目有一地块，其土地成本和开发成本合计为29000万元，评估公司按照市价给出的评估价格为50000万元。现有两个方案如下(均采用营改增后的简易计税法)：

【分析】

方案一：自建自销

嘉业公司将该项目作为商品房用于直接销售，依据税务规定，按照销售不动产税目征税，涉及土地增值税。

销售收入（含增值税）：50000万元

销售收入（不含增值税）：50000÷（1+5%）=47619万元

销项税额：47619×5%=2381万元

城建税及教育费附加：2381×（7%+3%+2%）=286万元

印花税：50000×0.0005=25万元

土地增值税：

扣除项=29280×（1+10%+20%）+286=38350万元

增值额=47619-38350=9269万元

增值率=9269/38350=24%

土地增值税：9269×30%=2780万元

净收入：47619-29280-25-2780-286=15248万元

方案二：（企业财富安全管理集成系统方案）

嘉业公司先将该地块出售给绿地公司用于职工住房，土地转让价格按照评估价格为10000万元，土地成本为7280万元，进行土地使用权证的更名，涉及土地增值税。嘉业公司与绿地公司签订房屋代建协议书，工程所需全部建设资金均由绿地公司提供，同时绿地公司还负责采购大部分的建筑材料（价款约为1300万元），嘉业公司只负责工程的组织协调工作，建筑面积为90000平方米，按照每平米2500元收取代建服务费，共计22500万元。代建服务期间费用预测为6500万元。代建服务按照服务收入征税，不涉及土地增值税。

该房地产公司转让该地块的损益如下：

销售收入（含增值税）：10000万元

销售收入（不含增值税）：10000÷（1+5%）=9524万元

销项税额：9524 ×5%=476万元

城建税及教育费附加：476×（7%+3%+2%）=57万元

印花税：10000×0.0005=5 万元

土地增值税：

扣除项=7280×（1+10%）+57=8065万元

增值额=9524-8065=1459万元

增值率=1459/8065=18%

土地增值税=1459×30%=438万元

净收入：9524-7280-57-5-438=1744万元

（该房地产公司代建服务损益如下：）

代建收入（含增值税）：22500万元

代建收入（不含增值税）：22500÷（1+5%）=21429万元

代建增值税：21429×5%=1071万元

代建城建税及教育费附加：1071×（7%+3%+2%）=129万元

（该房地产公司两项业务合计净收入如下：）

合计净收入：14800+1744=16544万元

【结论】根据以上分析，就此项目来说方案二净收入更多，比方案一多296万元。因此方案二代建更好。

dzlx422@yahoo.cn