房地产开发与经营作业，求助

大工11秋《房地产开发与经营》在线作业1

1. ()是房地产泡沫产生的诱因。
A. 土地的有限性和稀缺性
B. 投机需求膨胀
C. 城市进程快
D. 金融机构过度放贷
正确答案： B 满分：4 分 得分：4
2. 下列关于各类用地最高出让年限说法正确的是()。
A. 居住用地70年
B. 教育用地40年
C. 综合用地40年
D. 工业用地40年
正确答案： A 满分：4 分 得分：4
3. ()主要规定了用地的性质、位置和界限。
A. 土地使用权证
B. 建设用地规划许可证
C. 建设工程规划许可证
D. 施工许可证
正确答案： B 满分：4 分 得分：4
4. 项目可行性研究是()阶段的主要工作。
A. 投资机会选择与决策分析
B. 前期工作
C. 建设
D. 租售
正确答案： A 满分：4 分 得分：4
5. 某小区规划建设用地面积30000平方米，其上建有8栋6层住宅楼,各层建筑面积均为800平方米，该小区容积率为()。
A. 1.25
B. 1.44
C. 1.28
D. 0.24
正确答案： C 满分：4 分 得分：4
大工11秋《房地产开发与经营》在线作业1
试卷总分：100 测试时间：-- 试卷得分：96
单选题 多选题 判断题

二、多选题（共 5 道试题，共 40 分。） 得分：36V 1. 下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有()。
A. 城市公益事业用地
B. 国家重点扶持的交通项目用地
C. 国家机关用地
D. 经济适用住房建设用地
E. 商品住宅用地
正确答案：ABCD 满分：8 分 得分：8
2. 房地产开发企业缴纳的营业税金及附加包括()。
A. 营业税
B. 增值税
C. 城市维护建设税
D. 教育费附加
正确答案：ACD 满分：8 分 得分：8
3. 建成后的物业按用途不同，分为()。
A. 居住物业
B. 商业物业
C. 工业物业
D. 特殊物业
E. 旅游物业
正确答案：ABCD 满分：8 分 得分：8
4. 土地使用权出让方式包括()。
A. 协议
B. 招标
C. 拍卖
D. 挂牌
正确答案：ABCD 满分：8 分 得分：8
5. 土地的社会特性包括()。
A. 区位性
B. 不可移动性
C. 多种用途性
D. 经济效益性
E. 商品性
正确答案：ACDE 满分：8 分 得分：4

大工11秋《房地产开发与经营》在线作业1
试卷总分：100 测试时间：-- 试卷得分：96
单选题 多选题 判断题

三、判断题（共 10 道试题，共 40 分。） 得分：40V 1. 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级资质等级。
A. 错误
B. 正确
正确答案：B 满分：4 分 得分：4
2. 收入增加提高了购买者的支付能力，会导致对商品住宅购买需求的增加，从而使住宅购买需求曲线向左平移。
A. 错误
B. 正确
正确答案：A 满分：4 分 得分：4
3. 在房地产周期循环的最高点，空置率最高。
A. 错误
B. 正确
正确答案：A 满分：4 分 得分：4
4. 土地增值税实行四级超率累进税率。
A. 错误
B. 正确
正确答案：B 满分：4 分 得分：4
5. 新城区所处区位优越，适用于作为商业、办公、餐饮、娱乐、旅游等类型项目的开发。
A. 错误
B. 正确
正确答案：A 满分：4 分 得分：4
6. 房地产开发企业在商品房交付使用时，只需向购买人提供住宅质量保证书。
A. 错误
B. 正确
正确答案：A 满分：4 分 得分：4
7. 消费者预期未来住宅价格上涨，则会增加对当前住宅的需求。
A. 错误
B. 正确
正确答案：B 满分：4 分 得分：4
8. 毛地是城市国有土地，而生地是乡村集体土地。
A. 错误
B. 正确
正确答案：B 满分：4 分 得分：4
9. 房地产市场供给指在一定时期内，房地产市场的生产者愿意并且能够向市场提供的房地产数量。
A. 错误
B. 正确
正确答案：B 满分：4 分 得分：4
10. 建筑容积率指用地范围内所有建筑物的基底面积与规划建设用地面积之比。
A. 错误
B. 正确
正确答案：A 满分：4 分 得分：4

大工11秋《房地产开发与经营》在线作业2

1. 对已经存在的各种资料档案，以查阅和归纳的方式进行的市场调查，称为()。
A. 访谈调查
B. 问卷调查
C. 文案调查
D. 实地调查
正确答案： C 满分：4 分 得分：4
2. 购买房地产投资信托基金，属于()。
A. 房地产直接投资
B. 房地产置业投资
C. 房地产开发投资
D. 房地产间接投资
正确答案： D 满分：4 分 得分：4
3. 如果现在将100元存入银行，年利率为10%，按复利计息，则10年末的本利和为()。
A. 259
B. 230
C. 220
D. 250
正确答案： A 满分：4 分 得分：4
4. 投资者将资金投入某房地产项目后,就失去了其他投资机会，同时也就失去了其他投资机会可能带来的收益，这种风险被称为()。
A. 市场供求风险
B. 变现风险
C. 比较风险
D. 时间风险
正确答案： C 满分：4 分 得分：4
5. 名义利率为12%，每季度计息一次，年实际利率为()。
A. 12%
B. 12.55%
C. 12.68%
D. 11%
正确答案： B 满分：4 分 得分：4
大工11秋《房地产开发与经营》在线作业2
试卷总分：100 测试时间：-- 试卷得分：80
单选题 多选题 判断题

二、多选题（共 5 道试题，共 40 分。） 得分：20V 1. 关于现金流量及资金时间价值，下列说法正确的是()。
A. 某时点净现金流量指该时点现金流入与现金流出之和
B. 某时点净现金流量指该时点现金流入与现金流出之差
C. 利息与利润都是资金时间价值的表现形式
D. 对于房地产开发投资项目来说，现金流入的表现形式有销售收入、出租收入、自营收入
正确答案：BCD 满分：8 分 得分：8
2. 零售商业开发项目的特点包括()。
A. 开发投资风险相对较小
B. 受政府政策影响大
C. 需要认真分析零售商业物业的商业辐射区域
D. 要求开发商具备长期大规模投资能力
E. 对物业管理水平的要求高
正确答案：CDE 满分：8 分 得分：4
3. 投资者可以控制的风险有()。
A. 通货膨胀风险
B. 比较风险
C. 时间风险
D. 利率风险
E. 持有期风险
正确答案：BCE 满分：8 分 得分：0
4. 房地产市场定量预测方法包括()。
A. 集体判断法
B. 简单平均法
C. 指数平滑法
D. 专家征询法
E. 回归分析法
正确答案：BCE 满分：8 分 得分：0
5. 房地产置业投资经济效果主要表现为()。
A. 销售收入
B. 租金收入
C. 减少纳税
D. 物业增值与股权增加
正确答案：BCD 满分：8 分 得分：8
大工11秋《房地产开发与经营》在线作业2
试卷总分：100 测试时间：-- 试卷得分：80
单选题 多选题 判断题

三、判断题（共 10 道试题，共 40 分。） 得分：40V 1. 第一手资料是指通过直接到市场进行调查而得到的原始资料，如问卷调查资料、访谈记录等。
A. 错误
B. 正确
正确答案：B 满分：4 分 得分：4
2. 市场供求风险属于房地产投资的个别风险。
A. 错误
B. 正确
正确答案：A 满分：4 分 得分：4
3. 房地产市场细分就是从房地产购买者的需求差异性出发，从差异性中寻找具有共同消费需求的消费群，据此将房地产市场划分为若干个子市场的行为。
A. 错误
B. 正确
正确答案：B 满分：4 分 得分：4
4. 开发建设投资指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用。
A. 错误
B. 正确
正确答案：B 满分：4 分 得分：4
5. 房地产市场分析包括市场调查与市场预测两项工作。
A. 错误
B. 正确
正确答案：B 满分：4 分 得分：4
6. 对开发——销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于固定资产投资的性质。
A. 错误
B. 正确
正确答案：A 满分：4 分 得分：4
7. 当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率。
A. 错误
B. 正确
正确答案：A 满分：4 分 得分：4
8. 问卷设计中问句设计应避免专业术语和缩略语。
A. 错误
B. 正确
正确答案：B 满分：4 分 得分：4
9. 某一具体位置所处的社会、经济、自然环境，决定了该位置附近的市场需求和消费特征。
A. 错误
B. 正确
正确答案：B 满分：4 分 得分：4
10. 房地产投资不能抵消通货膨胀的影响。
A. 错误
B. 正确
正确答案：A 满分：4 分 得分：4

大工11秋《房地产开发与经营》在线作业3

1. ()是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A. 临界点分析
B. 敏感性分析
C. 风险分析
D. 保本点分析
正确答案： D 满分：4 分 得分：4
2. 反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于考察资金平衡状况的报表是()。
A. 现金流量表
B. 资产负债表
C. 资金来源与运用表
D. 损益表
正确答案： C 满分：4 分 得分：4
3. 招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标,称为()。
A. 公开招标
B. 邀请招标
C. 议标
D. 竞争性招标
正确答案： B 满分：4 分 得分：4
4. 投资机会研究对投资额的估算精度误差为()。
A. ±40%
B. ±30%
C. ±20%
D. ±10%
正确答案： B 满分：4 分 得分：4
5. 某开发企业申请贷款2000万元，期限2年，以商品房作抵押，该企业的信用等级为AAA级，项目风险等级为A级，则贷款综合风险度为()。
A. 8%
B. 11%
C. 15%
D. 18%
正确答案： B 满分：4 分 得分：4
大工11秋《房地产开发与经营》在线作业3
试卷总分：100 测试时间：-- 试卷得分：88
单选题 多选题 判断题

二、多选题（共 5 道试题，共 40 分。） 得分：28V 1. 招标文件有下列()情形之一的，由评标委员会初审后按废标处理。
A. 投标文件无投标人单位盖章并无法定代表人签字或盖章的
B. 以低于成本报价竞标的
C. 投标人递交两份或多份内容不同的投标文件
D. 投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的
E. 投标文件未在实质上响应招标文件的要求
正确答案：BCDE 满分：8 分 得分：4
2. 房地产开发项目可行性研究的作用包括()。
A. 可行性研究是项目投资决策的依据
B. 可行性研究是筹集建设资金的依据
C. 可行性研究是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据
D. 可行性研究是编制下阶段规划设计的依据
正确答案：ABCD 满分：8 分 得分：8
3. 房地产定价方法包括()。
A. 成本导向
B. 购买者导向
C. 竞争导向
D. 政策导向
正确答案：ABC 满分：8 分 得分：8
4. 房地产开发项目的主要不确定性因素包括()等。
A. 土地费用
B. 建安工程费用
C. 租售价格
D. 开发期与租售期
E. 容积率及有关设计参数
正确答案：ABCDE 满分：8 分 得分：4
5. 下列属于房地产开发财务评价基本报表的是()。
A. 项目总投资估算表
B. 全部投资现金流量表
C. 资本金现金流量表
D. 资金来源与运用表
E. 损益表
正确答案：BCDE 满分：8 分 得分：4

大工11秋《房地产开发与经营》在线作业3
试卷总分：100 测试时间：-- 试卷得分：88
单选题 多选题 判断题

三、判断题（共 10 道试题，共 40 分。） 得分：40V 1. 全部投资现金流量表不分投资资金来源，以投资者的出资额作为计算基础。
A. 错误
B. 正确
正确答案：A 满分：4 分 得分：4
2. 敏感性分析是从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效果指标有重要影响的敏感性因素，并分析、预测其对项目经济效果评价指标的影响程度和敏感性程度。
A. 错误
B. 正确
正确答案：B 满分：4 分 得分：4
3. 除专用条款另有约定外，投标文件在合同文件中具有最优先的解释权。
A. 错误
B. 正确
正确答案：A 满分：4 分 得分：4
4. 评标分为初步评审和详细评审两个阶段进行。
A. 错误
B. 正确
正确答案：B 满分：4 分 得分：4
5. 资金筹措计划主要是根据总投资计划就项目投资的资金来源进行分析。
A. 错误
B. 正确
正确答案：B 满分：4 分 得分：4
6. 在投标截止日期之前，投标人没有权撤回已经送达的投标文件。
A. 错误
B. 正确
正确答案：A 满分：4 分 得分：4
7. 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避兔投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
A. 错误
B. 正确
正确答案：B 满分：4 分 得分：4
8. 风险分析是指某一事件在未来可能发生，也可能不发生，其发生的可能性或概率是未知的。
A. 错误
B. 正确
正确答案：A 满分：4 分 得分：4
9. 计划工作预算费用指在某时刻应当完成的工作，以预算为标准所需要的资金总额。
A. 错误
B. 正确
正确答案：B 满分：4 分 得分：4
10. 房地产项目经济评价包括财务评价和综合评价。
A. 错误
B. 正确
正确答案：B 满分：4 分 得分：4
是否可以解决您的问题？

毕业实习报告
系别经济管理系
专业 市场营销
姓名李君
班级 092班
实习单位山西顺天诚房地产开发有限公司
实习时间2011年9月——2012年4月
企业指导老师王晓娜
学校指导老师张潇化
顺天诚房地产实习报告
[实习目的]
通过在房地产公司的实习，了解房地产公司部门的构成和职能和在房地产公司整个工作流程，确立自己在房地产公司里最擅长的工作岗位将两年来老师所传授和自己所学到的市场营销的理论知识切切实实的应用到工作中，使得理论知识在工作中能够进一步的得到升华，转化为自己真正的知识与经验。
将理论知识与实际工作中所发现的问题联系起来，培养自己的工作能力和处理问题的能力，以达到学以致用。
[实习任务] 一．初步了解房地产行业的整体结构和概况。
二.了解房地产公司的内部运作，熟悉房地产公司销售内容和流程。
三通过实习，将自己学习到的理论知识与实际工作结合起
来，切实的的提高自己的工作能力。
四．通过实习期间的工作，检验自己大学所学习到的专业知识，查漏补缺，祢自己的不足之处，增加自己的工作经验，为以后自己的工作生涯奠定良好的基础。
[实习时间] 2011年9月——2012年4月
[实习单位]山西顺天诚房地产开发有限公司
[实习单位介绍] 山西顺天诚房地产开发有限公司是一家山西本土的房地产开发企业，是以房地产开发与销售为主的房地产公司，办公地址位于太原市桃园北路铭鼎国际写字楼，设有市场部，工程部，销售部，财务部，后勤部。公司致力于为改善太原人民的居住环境，提高市民的生活质量和水平而打造高质量的项目。公司着力于不断进取，现有大量后备土地可供开发利用，为公司的持续发展提供了有力保障。同时，公司高度重视人才队伍建设，员工队伍已呈现出知识化、专业化、年轻化的发展势头。
公司现有项目地址紧邻繁华的长风西大街，背靠西山万亩生态园，项目总开发体量为80万平米的英式建筑群，占地面积约330亩，总投资约12亿人民币，项目分三期开发，有小高层，高层住宅，山地住宅，别墅，项目风格为英式复古风格，外立面以红白灰三色为主色，项目的主要卖点是在太原市首创大开间，小进深。交通便利，环境优美，随着太原市“南移西进，北展东扩”的城市发展规划，项目地块将有很大的升值空间。
[实习内容]
怀着对房地产行业的美好憧憬，我顺利的通过了面试，进入了山西顺天诚房地产开发有限公司，并成为房地产销售中的一员。这里的一切都是特别的陌生，我需要完成从学生到一名房地产销售人员的迅速转变。在此期间，我们要进行岗前培训，销讲，案场接客。
一．岗前培训
1.专业知识认知
在房地产专业知识的培训过程中，我学习到了房地产其实是房产和地产的的总称，房产也就是我们通常所说的作为固定资产的房子本身，而地产是指房子在开发过程中所占有的土地，但是虽然房产和地产所指的概念范畴不一样，但是这两者共同构成了房地产行业，二者缺一不可。
2.市调踩盘
在此，我们整个销售团队被分成了若干个调研小组，对太原的房地产进行了调研，对各个售楼处进行了暗访（在太原，由于房地产的发展相对于北上广等一线城市来说还处于相对滞后的阶段，各个开发商之间信息比较闭塞，而且都属于一些比较小型的开发商，开发商之间相互诋毁，未能形成相互合作，互利共赢的伙伴关系），我们以一个买房者的身份进入项目接待中心，与售楼人员交谈，了解竞争对手的楼盘概况，包括竞争楼盘的地理位置，开盘时间，价格，主力户型，户型面积，周边环境，周边配套设施，交通状况，小区绿化率，入住时间，工程体量，销售状况，付款方式，有何优惠政策，产权性质，以及项目是否属于133工程等。
3.踩盘总结
在此过程中，我们共计调研楼盘项目100余个，在调查的过程中，我们发现在这100余个楼盘中，其中有百分之八十的楼盘都属于小产权的项目，就连最基本的土地证都没能办理下来。众所周知，小产权楼房是属于非法建造的，是不受我国法律保护的，一旦将来涉及到政府改造或拆迁，业主的合法权益将很难得到有效的维护。我国相关法律早有规定禁止建造出售小产权房屋，而如今小产权房屋销售在市场上却呈现一派欣欣向荣的景象。
二．销讲
在完成一系列的培训和调查市场等工作之后，公司开始对我们进行销售上岗前的考核，用行业内部的话，叫销讲。讲沙盘，讲户型，讲市场，其中沙盘讲解和户型讲解是最重要的也是最基本的销售员解说词。进行销讲的期间，我们要牢记公司项目的整体情况，包括项目的户型图，周边地理环境，周边的竞争楼盘的具体情况，对我们的楼盘有最直接影响的就是龙泉花园，夏威夷北岸，裕丰花园，鼎泰翠湖山。我们要彻底了解他们的主力户型，开盘时间，价格策略，产权办理等。
三．案场接客
通过之后直接安排到一个小组开始接待、接电的工作（工作时间9：00-17：00，值班时间到19：00'了，两人一组轮流值班）
接待工作流程主要是售楼处分为两个销售小组，每天一个小组接待，一个小组接电。
接待的时候第一句是：您好，欢迎光临，您之前来过我们这里吗？。要是客户说来过，就得给客户找接待过他的销售人员，这么做是防止撞单或者恶意抢单的情况发生。
如第一次来就问通过什么了解我们楼盘的。
然后介绍沙盘，户型等。如果顺利的话就是交定金（小订1000，大定10000）签约-办按揭办入住，如果客户知识简单的了解一下，就要离开售楼处，我们要做一下客户来访登记档案，记录他们的姓名，年龄，联系电话，住址，工作地点，购房意向等各种相关信息，记录的越详细，对我的以后的回访越有帮助。
[实习体会]
通过这几个月以来我在房地产公司的实习工作，让我受益匪浅。主要有以下几点体会。
一．专业知识，学以致用
作为一名初出茅庐的大学实习生，我真切的体会到了自己在大学期间所学习到的一些理论与专业知识给我的实习工作带来了很大的帮助，让我在能够很顺利的融入到销售人员的工作当中去，并能在工作当中很好的表现自己。
二．行业形势，有所了解
以下的你就看着编去吧。