根据“意思自治”的原则，在开发商具有商品房预售许可证明的前提下，如果与购房人达成合意，即：在自愿、无欺诈的情况下，签订购买协议的话，视同为有效。
国家对私法，并不做过多的干预。
合同是有效的，对此，您还可参考物权法第15条之规定。
该条是这样规定的：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
故，即便是在未作物权变更登记的情况下，购房合同仍然是有效的。
仅供参考。
明显不能办理产权的房子，根本不能作为商品出售
标的主体即为有瑕疵 作为公建的房屋，性质不可能为商品房住宅 也就不具备上市交易的主体
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