急！！关于房子公用面积使用权，懂法律的人介绍一下

你好，本就公共设施参考其他律师看法，发表如下意见：
一、 物权的设定和归属问题。
物权先要合法设立，然后是权利的归属问题。
《物权法》第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。因此，物权的设立需经过合法登记，才能发生法律效力，受完全的法律保护。
不能进行登记、不能取得产权登记证明文件，就不具有公信力，不能对抗善意第三人。双方虽然可以通过合同约定权利的归属，但不能受到完全的法律保护，如果约定的内容违反国家相关法律规定，则该条款无效。
二、买卖合同补充协议的效力问题。
1、实践中，开发商往往通过补充协议来约定相关权利的归属。根据法律规定：由开发商预先拟定的未与对方协商的合同条款，属于一种格式条款。提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
2、格式条款无效的情形：约定违法或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
3、合同条款是否有效应由法院或仲裁机关来认定，任何一方无权单方提出合同无效并以此拒绝履行合同义务。
三、相关物权之权利归属问题的法律规定和限制
（一）关于停车库、停车位的归属问题
《物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
1、物权法上述条款只适用于在建筑规划区域内的车位和车库的归属，因违法改建而增加和规划区之外的车位、车库不适用上述条款。
2、“规划许可”是指符合规划设计文件，规划设计文件没有规定的，可依照国有土地使用权出让合同的规定。
3、利用建筑区划内的道路和空地设置的车位（车库）一定是属于业主共有（公共用地除外），即便买卖合同约定归属卖方所有，也属无效条款。
4、开发商可以通过登记或合同约定将车位、车库归属卖方所有，但受到限制：
1）小区内的业主享有优先租赁权。
2）如果小区本身的车位数量不能满足业主的需要，向小区外的业主出售车位有悖于物权法的精神。
3）可以归属开发商所有的车位或车库应当满足：车位面积未被公摊到商品房的买卖面积中、不属于违规改造情形。
（二）其他公共设施的归属权问题
《物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
1、“公共设施”的范围法律没有明确的界定，一般是指具备自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、消防等公共用途功能的房屋，《物权法草案稿》曾经规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”但该条款最终没有被采纳。依据物权法之规定，会所不能完全视为归业主共有。
2、会所或其他独立用房能够办理产权登记的，则该权利完全归属登记人所有。
3、如果会所或其他独立用房不能够办理产权登记，合同可以约定归卖方所有，该物业面积也应该是未被公摊到商品房的买卖面积中、也不属于违规改造情形。
4、会所在归属开发商所有的前提下，开发商不能随意改变会所原有的规划用途。
如果会所或其他独立用房是作为物业管理（服务）用房，则根据上述物权法规定和新的《物业管理条例》，所有权应归业主共有，并不得改变用途。
《物业管理条例》第三十八条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
必须说明的是：虽然物权法已经生效，但规定的比较笼统，实施细则尚未出台，而且各地方的具体情况也有所不同。因此本意见书部分内容缺乏明确的法律条文作为依据，主要依靠法理解释，代表个人观点，仅具有参考价值。