家住石景山的杨女士近遇到了一些麻烦，本来已经看好的房子，定金也交了，突然间北京出台新政，二套房首付分四档。而杨女士这次本来也是小房换大房，小房留给父母住，这下可好，首付一下子多出一百来万，还不如先不买房呢。
跟卖家的沟通也不很顺利，卖家倒是愿意退房，但是觉得是买方违约，不同意退定金。那怎么行，这几百万的房子，当时的定金也是将近100万了，哪能说没就没呀。
杨女士的定金能不能要回来呢？今天我们就来说说这个问题。
楼市新政出台后，一些购房者因不符合购房资格或者首付款比例增加而无法继续履行房屋买卖合同，通常会出现买方想解除合同，要求返还定金，而卖方不愿解除合同，或者拒绝返还定金的纠纷。这其中涉及几个法律问题值得分析。
首先要明白，无论限购前还是限购后签订的房屋买卖合同都是有效的。因为根据《高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国及其常委会制定的法律和国务院制定的法规为依据，不得以地方性法规、规章为依据。”
各地出台的限购限贷政策，并不属于全国及其常委会制定的法律，也不属于国务院制定的法规。因此，限购限贷政策的规定不影响买卖双方签订购房合同的效力。但这里面因调控政策突然出台导致无法履行合同，可分为限购和限贷两种情况分析。
第一种情况：限购
在政策出台前购房者是有购房资格的，但因为政策出台，购房者丧失了购房的主体资格。此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力。
《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”
所以因限购导致无法履行合同的当事人，可以向对方主张解除合同，并且不承担违约责任。
第二种情况：限贷
即政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制，从而影响了购房者的履约能力，导致合同不能履行，此种情形属于《合同法》上的情势变更。
所谓情势变更是合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。
购房者因为首付条件的提高，无法履行合同的，可根据上述司法解释的规定，主张解除合同，不负违约责任。
回到杨女士的情况
杨女士虽然不属于限购的类型，但是确实是因为政策上对首付比例的提高而影响了履约能力的情况。这种情况就属于情势变更，即非双方当事人的原因导致合同基础动摇或丧失。
遇到这种情况，杨女士可以坚持在退房的同时，要求卖方退还之前所要的定金。
相关问题：
因政策原因未成交，已交的中介费能退吗？
律师认为，因房屋买卖未成交，可以不按合同约定的价格支付中介费，但需向中介支付必要费用及合理报酬。
政策执行的时间节点是哪一步？
目前各地限购限贷政策通常以“网签”时间作为是否适用新政策的时间节点。但买卖双方签订合同后，未能在限购政策出台之前完成“网签”的人，成为了受政策影响者。
所以建议政策出台之后，对于买卖双方，应按着公平的原则妥善处理，比如没有网签，但交了定金和佣金的，可以根据纸质的合同、银行的流水等加以甄别视为网签或者因不可抗力政策，双方可以解除合同，但该退的定金和佣金还是要退。
首付提高还是想买房，中介建议我现在办理假离婚，这样以我爱人的名义购买就算是首套住房，届时只需要变更合同就可以了。真的吗？
绕开限购限贷政策买房，“假离婚”确实是一部分人正在使用的办法之一。尤其是对一些以小换大的购房者，一边要卖房，一边要买房，要不然就是将卖、买分两步走，先把卖掉的房子过户再以首套购买，不然就只能以假离婚的形式。
但是购房指南还是提醒大家，假离婚的风险甚大，不建议大家轻易尝试。
（以上回答发布于2017-04-20，当前相关购房政策请以实际为准）
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