一般来说，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，它没有国家房管部门颁发的产权证。小产权房只能在村集体内部转让，不能出售给村集体以外的人。
什么是小产权房？
主建单位是不是开发商不重要。如果是正规大产权的房子就应该有五证，国有土地使用证，工程规划许可证，建设用地规划许可证，建设工程施工许可证，销售许可证。也是有些房子是大产权的，五证不齐，也做不了贷款，但是最重要的是要有国有土地使用证，如果没有国有土地使用证肯定不是大产权的房子。我就是卖房子的，大产权房小产权房都卖过。 祝您好的运。
购买小产权房的合同是否有效？根据现行法律，有效情形包括：本集体组织成员之间买卖小产权房；将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准。无效情形包括：本集体与他集体组织成员，或者与城镇居民之间之间买卖小产权房。
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