法拍公告中的“物业管理费由买受人自行受理“中的“自行受理”是什么意思?

在民间流传着这样一句话：无法执行的生效判决，便是盖着官印的“白条”，执行难一直是司法实践中困扰着社会各界的难题。但近年来伴随着我国司法体制的逐步完善，司法拍卖成为了解决执行难的有效手段，人民法院按照程序在民事案件执行过程中，通过自行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产，拍卖所得价款用来清偿债权人债权。在实践中得益于司法拍卖制度“漏洞”（流拍时法定降价），作为竞买人的我们常常能够捡个“大便宜”，但您是否清楚了解司法拍卖的规则呢？今天小律罗给您提个醒，司法拍卖不仅有眼前的“大便宜”，还有泪和远方的“大麻烦”！

这几天张女士可是遇上了烦心事，前几天在浏览网页的时候无意间看见了一则法院的房产拍卖公告，极致的性价比迅速引起了张女士购买兴趣，在经过几轮法定程序拍卖之后，张女士成功拍下并过户了心仪的房产。但物业公司发来的一则通知却让张女士怎么也高兴不起来了！

物业通知

张女士看到物业公司的通知后，顿时心生委屈和不甘心，张女士虽然作为法律意义上的新房主，但一天还未入住却要承担10500元的物业费难免让人觉得不公，那我们从法律层面分析司法拍卖房产中原房主欠付的物业费到底该由谁来买单呢？

一、所涉重点法律法规或相关公告文书
1、关于拍卖的程序问题

（1）《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条：实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：（一）拍卖公告；。。。。。。。（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；（六）。。。。。。。。

（2）《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条：实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：（一）。。。。。。（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担；（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；（六）。。。。。

2、关于网络司法拍卖的“竞买公告”

我们查阅了各地中院和高院的拍卖公告之后，对“竞买公告”中要点总结如下：

（1）拍卖的标的物以实物为准，人民法院不承担拍卖标的物的瑕疵担保责任。竞买者需亲自前往实地查看。未查看的视为对拍卖标的物的确认，责任自负。

（2）标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易过程中产生税费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担”。具体费用请竞买人于拍卖前前往有关单位自行查询。

二、法律分析
1、原则上，物业费应由业主承担，即本案中原房主欠付的物业费应由原房主承担。

根据根据《物业管理条例》第四十二条规定、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，在该房屋过户前所欠付的物业费应由原房主承担。

2、受“竞买公告”以及通过司法拍卖签署的文件限制，很大程度上张女士需要承担物业服务费等前期欠费（经法院生效判决解决的欠缴物业服务费用部分除外）

法院出具的“竞买公告”，均明确载明，“交易过程中产生税费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担”。

根据法律规定，法院在司法拍卖转让房屋的过程中对相应费用的负担作出约定并通过拍卖公告公布，属于要约邀请，竞买人在阅读公告后仍愿意参加竞买的，应当受到公告的约束，故贵方在参与竞拍，并付清成交价款后即应对附属于该房屋上产生的相关义务，按照确认书的承诺承担责任。故张女士很大程度上会被认定为需向物业公司承担责任。

3、如张女士被认定为应承担前期原业主欠付的物业费，可根据法律规定，向原房主进行追偿。

案涉房屋竞买公告载明的“物业管理等欠费由买受人自行解决”应理解为与拍卖人之间的约定，该条款并未剥夺其就原房主欠付的物业费进行追偿的权利，故若张女士缴纳了物业费，可依法向原房主主张追偿，而且在实务中天津法院的主流观点认为现房主享有追偿权。

三、小知识课堂
在司法拍卖实践中，根据不同的案情所涉拍卖标的物情况不尽相同，为了防止产生不必要的费用，请竞买人在竞拍标的物时仔细阅读拍卖公告明确各方责任义务，另外，需要对拍卖标的物进行背景调查，确认是否存在他权以及其他相关欠缴费用的情形。当竞拍的标的物价值较大时谨慎起见可以邀请专业人士从源头把控风险。

估计这房子还欠着物业费，买下来就得补交