如果预先今后银行加息，现在购房贷款是采用等额本息的还贷方式好还是等额本金还贷的方式好？

购房秘绝：等额本金还贷比等额本息还贷省钱（加息后选择住房公积金比商业贷款省钱） 7月21日的加息是今年第三次加息，这令想贷款买房的市民再次担心起手里的钱包。怎样房贷能省钱？一方面，一些省钱的房贷新品已经应声而出；另一方面，市民在贷款买房前不妨对各种房贷方式进行咨询和比较，选择适合自己的房贷。 等额本金还贷比等额本息还贷省钱 目前，各家银行在房贷还款方式上都设有两种选择———等额本金还贷、等额本息还贷。哪种更省钱呢？农业银行消费信贷超市的负责人介绍，等额本金还款法更省利息。 他给记者算了笔账，以贷款10万元、贷款期限10年、月利率0.52275%为例。用等额本息还款法，每月固定还款1123.96元，10年下来共支付利息34800元。如果用等额本金还款法，则第一个月还款最多，达1356元，但往后则由于本金的减少而利息不断减少，月还款金额递减，10年共支付利息31600元。他表示，等额本金还款法的性质为提前还款、冲抵本金，因而节省利息。等额本息还款法则分摊了贷款者的还款压力，但没有前者省钱。 公积金比商业贷款省钱 这次加息中，商业贷款利率上调0.27个百分点，个人住房公积金贷款利率仅上调0.09个百分点，五年期以下(含五年)公积金贷款利率调整为4.50%，五年期以上调整为4.95%。 以贷款30万元为例，工行理财经理刘先生为市民详细地算了笔账。2004年加息以来，商业贷款和公积金支付的月供、利息都增加不少，而前者的幅度更大一些。如果贷款期限是20年，2004年商业贷款月供为2013.5元，支付总利息183239.18元；同时，公积金贷款月供为1971.59元，支付总利息145081.1元，两种贷款方式的利差为38158.08元。这次加息后，商业贷款月供升为2196.81元，支付总利息227233.98元；同时，公积金贷款月供升为1971.59元，支付总利息173181.67元，两种贷款方式的利差达54052.31元。 用时间差申请固定利率房贷 昨天，记者从银行了解到，开办有固定利率房贷的银行中，部分银行已暂停发放新的固定利率贷款，要等总行下发调整后的利率通知后才能办理。而也有部分银行仍受理新的业务，在新利率下达前，贷款者可享受加息前的固定利率。 招行南京分行的专家告诉记者，加息以来，办理或咨询固定利率房贷的市民增加了许多。因为这种房贷不论利率如何调整，贷款期限内都按贷款之初约定的利率支付利息。此外，由于加息后到确定新的固定利率要等上一阵，这期间申办的市民就能享受一段时间的原利率计息。 不过专家提醒，市民在这段时间办理时，一般都要和银行签一份“补充协议”，约定新的固定利率确定后，转为按新利率计息。因此，市民不要误以为今后会一直按原利率计息，更不要为搭上“末班车”而忙中出错。 另据了解，固定利率中有完全固定利率、固定利率分段组合、固定利率 浮动利率等多种形式，办理房贷时可结合自己的理财需求了解、比较。 可以提前还贷 目前，部分银行的提前还贷需要预约，但也有一些银行直接推出了方便提前还贷的房贷品种。 民生银行 开办了“按揭开放账户”，将按揭贷款账户和存款账户关联。当存款账户中的存款余额高于约定的额度时，市民就可以委托银行或自己通过网上银行、自动查询机、网点柜台等渠道，全部或部分归还贷款。当有资金需求时，也可以通过上面的渠道，在贷款额度内随时取得贷款。 招商银行 开办了“自动提前”还贷。在该行的银行卡中指定一定的额度，如果卡内的存款达到该额度，将会自动将存款划出还贷款，以实现当天还款，当日结息，次日即按剩余本金计息。 深发展的“双周供”，可以将贷款方式从原来的每月还一次改变为每两周还款一次，从而节省利息10.57%以上。 交通银行的“轻松安居月贷减压”，则是根据客户的财务状况，将还款分为两阶段———第一阶段归还金额较低，第二阶段则可以增多，进行提前还贷。 与理财结合后冲抵房贷 记者在采访中发现，不少股份制商业银行为更好地争取房贷蛋糕，正纷纷将房贷和理财等结合，用所得收益冲抵房贷。 兴业银行推出了国内首款负债管理类理财产品———“房贷利率宝”。市民按揭贷款后，购买一定数量的“房贷利率宝”理财产品，但无需缴纳上述理财资金款项，只需缴纳名义理财资金3%的履约保证金。然后按照名义理财资金金额获得收益，并以此减少客户在个人住房贷款利息支出上的压力。 深发展开办了“存抵贷”理财账户。市民办理贷款后，可申请开立这个账户，并和贷款相关联。银行再根据房贷理财账户每天营业结束时的存款余额和关联贷款本金余额的情况，按协议约定计付一定的理财收益，从而抵消部分贷款。 民生银行推出的“组合还款”，则根据客户的收入成长曲线，将贷款期间分成几段，每一段根据客户的理财需要指定不同的归还本金的数额，量身定做组合还款方式。 深发展新推了“房贷信用卡”，刷卡消费与其他信用卡无异，但在刷卡的积分回馈上，采用折算成现金冲抵房贷的方式。积分永不过期，现在不买房的刷卡者可以留住积分，等以后贷款买房时再用。积分返还的现金比例最高为1%。

等额本息和等额本金还款都是需要同时还本金和利息的，等额本息是每个月还的金额一样多，只是一开始利息多本金少。等额本金的还款方式是把您的贷款本金按贷款期限内等额划分，每个月归还的贷款本金部分是一样，利息先多后少。
因为每个月归还利息是根据贷款本金计算的，“等额本金”还款法对于客户开始的还款能力要求高一些，最开始的还款压力会大一些，但月供是按月递减的，相对来说还款到后期压力会越来越小。同时，在利率等其它条件不变的情况，贷款最终归还的利息部分，“等额本息”还款法相对“等额本金”还款法支付的利息会高一些。

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