农村有营业执照的养猪场拆迁是怎么拆的

一、为维护房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁评估行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《南通市城市房屋拆迁管理法》（通政发〔2003〕16号）、《南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范》（通房〔2003〕17号）、《如皋市城市房屋拆迁管理法》（如皋市人民政府第13号令）等有关规定，结合本市实际，制定本指导意见。二、本评估规范所称房屋拆迁补偿价，是指政府指导价下的被拆迁房屋的房地产市场价，不同于市场调节下由交易双方协商的市场价。三、本规范适用于如皋市房屋拆迁补偿价的评估（以下简称拆迁评估）。四、评估的目的在于为房屋拆迁提供补偿依据。五、依照房地产评估的一般规律，拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等方法。六、承担拆迁评估业务的评估机构及其评估人员应遵守职业道德，讲求评估信誉，实行良好服务，并对估价报告的内容和结果负责。七、拆迁评估应遵循公开、公平、公正、合法、替代和估价时点的原则。拆迁评估的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁许可实施之日为估价时点。八、本技术规范及指导意见未规定的事项，应按照国家有关法律、法规、规章、规范和房地产市场评估常规执行。第二章拆迁评估的基本步骤和方法一、拆迁评估的基本步骤1．掌握被评估房屋的合法权属关系和依据；2．根据合法性依据进行实地勘测评估；3．绘制、填写评估材料；4．公示初步估价结果；5．编制评估报告；6．报告评估结果。二、拆迁评估的方法拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等实施评估。对同一评估标的（楼房以幢为评估单位，平房以户为评估单位），采用同一评估方法实施评估。拆迁评估标的计量单位为被拆迁房屋的合法建筑面积。（一）市场比较法1．本方法主要适用于城镇规划区内国有土地和被依法征收的集体土地上的住宅房屋的拆迁评估。2．本方法的计算公式为：被拆迁房屋产权调换补偿额=合法建筑面积的建安成新价+合法建筑面积的区位补偿基准价（见表一）+合法空地补偿被拆迁房屋货币安置补偿额=合法建筑面积的建安成新价+合法建筑面积的区位补偿基准价+〔上一年度同类地区商品房平均价（物价部门发布）－同类地区产权调换安置房（普通居住商品房）拆一还一部分政府指导均价〕+合法空地补偿。本市上一年度同类地区居住商品房平均价为：一类地区2700元/m2，二类地区2500元/m2，三类地区2230元/m2，四类地区1800元/m2。产权调换安置房（普通居住商品房）拆一还一部分政府指导均价为：一类地区1350元/㎡，二类地区1250元/㎡，三类地区1150元/㎡，四类地区1050元/㎡。如皋市拆迁地区类别划分与居住用房区位补偿基准价单位：元/m2表一地区分类地区划分范围区位基准价一类外城河以内如泰河以南600二类一类地区以外东皋路、万寿路以西益寿路以东福寿路以北庆余路、新民路以南500三类李渔路以西一、二类地区以外区域红星河以东南三环以北北三环以南400四类如城镇区域范围内一、二、三类地区以外的区域300～350备注：如城地区以外的市属镇区位基准价为250-350元/m2（指导价）3．建安价补偿：（1）被评估房屋建筑结构、等级、成新因素的评估补偿按《如皋市各类被拆迁房屋建筑结构等级评估标准》（见表十一、续表十一）和《如皋市各类结构被拆迁房屋成新完好率评定标准》（见表十二、续表十二）及《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（表十三）对照评估。征地拆迁的农改居房屋合法建筑面积按建安成新价评估补偿（按如皋市人民政府令第13号第五章执行）。（2）工业生产用房及仓库建筑结构补偿按《如皋市工业生产用房及仓库建筑结构评估标准》（见表十四）和《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（表十三）对照评估。（3）被评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正按《如皋市成套住宅楼房楼层修正系数标准》（见表二），修正的价格基数按同类房屋区位基准价补偿额计算。如皋市成套住宅楼房楼层修正系数标准（层次差价=同类房屋区位基准价×系数）表二楼层系数层次三层四层五层六层按拆迁房屋市场价评估层次差价修正100002+2%+3%+3%+3%3-1%+4%+6%+8%4-2%+4%+6%5-3%06-4%（4）被评估成套住宅房屋为多层标准住宅且水、电配套设施齐全的，按评估值的+3%进行修正。（5）被评估房屋环境因素的修正。根据被拆迁房屋所处的自然环境、社会环境、居住环境在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、教育（学校、幼儿园）、购物、就医等方面的因素进行修正，修正权重比在-2%至2%之间。4．区位补偿：根据《如皋市拆迁地区类别划分与区位补偿基准价》（见表一），并结合被拆迁房屋所处区位、地段的具体位置评估确定其区位补偿基价。对已享受房改政策仍承租国有直管公房或单位自管公房的承租人，在城镇房屋拆迁安置中不得享受区位补偿，由拆迁人给予适当补贴。5．持有国有土地使用权证上的居住用房空地补偿，按照合法土地面积大于合法建筑面积的空地补偿标准执行，即一类地区为600元/m2，二类地区为500元/m2，三类地区为400元/m2，四类地区为300-350元/m2，但享受政府指导价的安置面积仍按合法建筑面积来计算。6．被征用的集体土地合法居住用房的空地补偿按照农改居补偿标准执行，即A：土地使用面积在135m2以下(含135m2)的，其超出建筑面积的部分，按房屋所在地区位价30%的标准计算。B：建筑面积超过135m2的，土地使用面积超出建筑面积的部分按70元/m2的标准计算。C：土地使用面积超过135m2，建筑面积在135m2以下(含135m2)的，土地使用面积超过135m2的部分，按70元/m2的标准计算。7．对居（村）民受让的居住用地及地上合法建筑的补偿，按原土地出让金的40%并结合剩余年限予以补偿，再按照行政划拨的补偿标准予以补偿。8．对于城镇规划区边缘的集体土地征用后的被拆迁户，所在村、组按规划要求有条件在另处安排宅基地供其异地迁建住房，并经规划管理部门同意实施的，对被拆迁房屋进行成本补偿，同时做好“三通一平”的配套工作。按《如皋市（自拆自建）各类被拆迁房屋迁建补偿标准》（见表三、表四）及《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（见表十三）对照评估。如皋市各类被拆迁房屋迁建补偿标准单位：元/m2表三房屋结构等级建安价钢混结构1500砖混结构143023803310砖木结构1330229032604240简易结构121021903160三角顶猪圈平舍瓦房檐高2米以上三面墙结构简易，中瓦或平瓦层面140草房檐高2米以上结构较差砖墙或泥墙130披屋瓦房顶盖平瓦或郎泰中瓦128草房顶盖草或石棉瓦、玻璃瓦120注：1、平房双层屋面无论盖顶是平瓦、中瓦的增加10%补偿金额，楼房双层屋面按上部实际面积计算增加10%的补偿金额。2、无论平房、楼房檐高或层高每增减10公分即按各类房屋等级基价增减2%系数。3、凡现浇屋面或楼层的，一层增加10%，两层中仅现浇一层的按5%的系数计算。4、砖木结构的房屋，墙身用水泥砂浆砌筑的增加15%系数计算。各类房屋迁建拆卸费、材料运输费、照明线路埋设费标准单位：元/m2表四类别拆卸费运输费照明线路埋设费楼房15106平正房8104副房574披屋344附注运输费以3公里为限，每超过1公里增加20%。（二）路线价法1．本方法适用于非住宅房屋的拆迁评估。2．本方法的计算公式为：非住宅房屋拆迁补偿额=合法建筑面积的区位基准价+合法建筑建安成新价+合法土地面积大于合法建筑面积部分的20%区位基准价（1）区位补偿价的确定：临街商业铺面房屋根据《被拆迁非住宅房屋地段类别区位补偿标准》（见表五）和《如皋市非住宅房屋临街状态调整系数计算表》（见表六）进行修正确定。（2）如皋市具体道路类别划分如下：一类路面：路幅宽度20米以上（含20米）；二类路面：路幅宽度10米以上（含10米），20米以下；三类路面：路幅宽度10米以下。被拆迁非住宅房屋地段类别区位补偿标准以合法建筑面积计算单位：元/m2表五地段类别区位基准价附注一房屋位临一类地区，面临一类路面、路段，路幅宽度在20米以上(含20米)商业用房。2300二层以上营业用房和底层面临一类路段街道的公、生产、仓储、餐饮业、娱乐业、服务业等按50%计算，其它路段层次生产、公、仓储一律为650元/m2。二1、房屋位临一类地区，面临二类路段，路幅宽度在20米以下、10米以上商业用房(含10米)；2、房屋位临二类地区，面临一类路段，路幅宽度在20米以上(含20米)商业用房。1000凡生产、公、仓储、娱乐、餐饮等或不面临路面的，在自己院内的商业用房一律为650元/m2(二层以上营业用房按区位基准价80%计算).三1、房屋位临一类地区，面临三类段路，路幅宽度在10米以下商业用房；2、房屋位临二类地区，面临二类路段，路幅宽度在10米以上(含10米)，20米以下商业用房；3、房屋位临三类地区，面临一类路段，路幅宽度在20米以上商业用房(含20米)。800三、四类地区凡生产、公、仓储、娱乐、餐饮等或不面临路面的，在自己院内的商业用房一律为600元/m2(二层以上营业用房按区位基准价80%计算).四1、房屋位临二类地区，面临三类路段，路幅宽度在10米以下商业用房。2、房屋位临三类地区，面临二类路段，路幅宽度在10米以上(含10米)，20米以下商业用房。750备注：如城地区以外的镇营业用房区位基准价为350-600元/m2；生产、公、仓储区位基准价为300-400元/m2（指导价）。非住宅房屋临街状态调整系数计算表单位：元/m2表六被拆迁房屋临街宽度(米)被拆迁房屋进深度(米)(宽÷深)×100%调整系数按实测量，测量数保留至小数点后两位150%(含150%)以上+12%120%(含120%)～149%+8%100%(含100%)～119%+4%所计算的系数保留至小数点后两位80%(含80%)～99%-5%60%(含60%)～79%-10%附注：区位补偿价=区位基准价×（1+调整系数）求取临街面宽与进深的系数公式：被拆迁房屋临街宽÷被拆迁房屋进深度=临街宽度与房屋进深系数。临街状态调整系数的计算只适用于被拆迁非住宅的底层房屋。（3）非住宅房屋拆迁，合法土地使用面积大于合法建筑面积的部分，按同类地段区位基准价的20%计算补偿。（4）非住宅房屋建安成新价评估按《如皋市各类被拆迁房屋建筑结构等级评估标准》（表十一、续表十一），《如皋市各类结构被拆迁房屋成新完好率评定标准》（表十二、续表十二）和《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（表十三）评估确定。因拆迁无法恢复使用的建筑设施按重置成新价给予补偿。（三）对于除居（村）民受让的居住用地以外的合法出让土地及地上合法建筑物的补偿，由被拆迁人在下述两种方法中只能选择一种进行补偿。1．依照土地使用证载明的土地用途，结合剩余年限的相应出让金的金额予以补偿，但该土地上的建筑物不再补偿区位。2．依照土地使用证载明的土地用途，根据市场价评估结合剩余年限进行补偿，但该土地上的建筑物不再补偿区位。三、其他补偿评估1．参照安置房现状对超出被评估房屋结构等级条件以外的设施、装饰和装璜的补偿评估按《如皋市房屋拆迁附属设施、装饰、装璜补偿标准》（表十五、续表十五）单列进行评估，拆迁公告之日后再行装修、改扩建的项目不予补偿，对于违背常规的装璜如：外墙钉木条、室外铺地板等不予补偿。2．在拆迁范围内，对属于被拆迁人的树木需要砍伐处理的，按《如皋市拆迁砍伐树木补偿标准》（表十六、续表十六）给予一次性补贴。树木补偿的范围：国有土地以合法土地使用证范围为准；农改居补偿范围，不突破主房屋前8米屋后7米，左右各2米，不足的按实计算；在水泥地上种植树木，不予补偿；拆迁公告之日起突击抢栽树苗的一律不予补偿。3、因房屋拆迁，致使被拆迁户饲养的畜禽变卖处理的，按《房屋拆迁养殖类补偿标准》（见表七）给予一次性补贴。房屋拆迁养殖类补偿标准表七类别种类、规格补偿标准备注水域特种养殖(鳖、蟹、虾)1400元/亩征地时已作了补偿的不予补偿；征地时作为耕地面积征用的也不予补偿。人工开挖的精养鱼塘900元/亩普养鱼塘500元/亩养猪30kg以下30元/头自行处理30kg-100kg50元/头100kg以上的30元/头养鸡2元/只养鸽2元/只其它养殖按市场收购价的15%评估第三章各类房屋搬迁费、停产（业）补助费、过渡费、特殊地区房屋及安置房指导价格一、对拆迁商业房屋货币补偿致使经营活动中止的，可根据拆迁前两年税额年均值给予一次性综合补助（见表八）。如皋市商业用房一次性综合补助标准单位：元/m2表八年纳税额元/m20-55.1-1010.1-200200.1-500500.1-10001000.1以上补助费50100150200300400附注：①年纳税额是指拆迁公告发布之日起前两年营业税纳税额年均值。②前两年营业税纳税额年均值按被拆迁人提供的有效凭证为依据。二、对被拆迁的住宅房屋，拆迁人须支付两次搬迁补助费，标准为每次10元/m2。三、对房屋被拆迁后自行解决过渡的居住用房，支付临时安置补助费（过渡费）的标准为：一类地区8元/㎡、二类地区7元/㎡、三类地区6元/㎡，货币补偿的一次性支付6个月；临时过渡费每月不足300元，由拆迁人补足300元。由拆迁人提供安置房源，被拆迁人选择产权调换的，十八个月内按实际过渡期限计算；有协议约定的，按协议的约定支付临时安置补助费。支付方式：除开始6个月计算在拆迁安置补偿大表中，其后每满6个月由拆迁人按标准结算6个月过渡费给被拆迁人。四、支付搬迁补助费和临时过渡费，以被拆迁房屋的所有权证或其他合法权属书证所确认的合法建筑面积为依据计算。五、拆迁租赁的房屋（指直管公有住房、单位自管公房），搬迁补助费和临时安置补助费应支付给房屋承租人。但在租赁合约中另有约定的，从其约定。六、拆迁生产型工业企业非住宅用房，造成被拆迁单位正常生产停产的，给予50元/m2的停产补贴，同时根据市劳动部门提供的被拆迁单位在册、在岗、缴纳劳动保险的人员名册，按如皋市统计局公布的上年度工业职工人均月收入标准补助。其中，造成部分停产的，经济补助不超过3个月；造成全部停产的，经济补助不超过4个月。拆迁仓储、公用房给予每平方米50元一次性停产补贴。七、对非住宅房屋拆迁的搬迁费补助（见表九）。表九房屋用途补助标准元/m2备注商业营业用房35餐饮业的铺面按补贴标准的70%计算。生产用房40房屋内有500公斤以上的重型机器设备或精密仪器搬迁的，补贴标准上浮20%。公用房20含教学、医疗用房、公设施的搬迁。仓储用房30拆迁时实际物资堆储容量低于60%，按补贴标准70%计算。八、居住用房改作非居住房的房屋拆迁时，只作居住用房安置，不提供非居住用房安置。对被拆迁人取得工商营业执照和完税证明，持续用作经营性场所1年以上的住宅房屋，可按实际经营面积以非住宅房屋区位基准价的一定比例增加补偿。补偿标准为：1年以上（含1年）3年以下的，增加5%的比例；3年以上（含3年）5年以下的，增加10%的比例；5年以上（含5年的）在增加20%比例基础上逐年递增2%，但最高补偿不超过同类地区同路段非居住用房区位基准价的30%。对居住用房改作公、仓储、生产的增加一次性停产补助费50元/㎡。对居住用房改作商业用房的增加一次性停业补助，标准按照商业用房补助标准执行。以上增加补偿依据的营业执照、税务登记证（原件）上的住所必须与被拆迁房屋地址一致。九、停业补助：商业用房如被拆迁人要求产权调换的，按照安置房实际交房时间，扣除十个月后下余的每个月按照原综合补助的10%进行补助。十、因拆迁造成被拆迁人误工，由拆迁人一次性支付给被拆迁人误工补贴费，按每平方米5元的标准计算。十一、对历史无证建筑的处理，如被拆迁人在拆迁人规定期限内交房，按以下方法执行：即：（1）七十年代前建筑及少批多建的建筑（不超过自然间面积），只扣减配套费；（2）87年航测图上有的无证面积只享受区位基准价和房屋建安成新价的一半；（3）87年后的无证建筑只享受附属设施标准的补贴。十二、被拆迁人在拆迁人规定期限内搬迁交出房屋（院落）的，提前搬迁奖为120元/m2（按拆迁认定合法面积计算），分两个阶段计算：（1）在序时进度内签协议的奖励60元/m2；（2）在序时进度内交房的奖励60元/m2。对迁建类被拆迁人在拆迁人规定期限内搬迁并交出房屋（院落）的，提前搬迁奖为30元/m2（按拆迁认定合法面积计算）。超过规定期限交房的，不再享受奖励。十三、信鸽信息补贴费（具有相关部门证件的），10只信鸽以内补贴信息费1000元，11只以上补贴信息费为2000元。十四、新建住宅小区开发企业必须建适量的小套型（60平方米左右）解决困难户无法安置的问题。十五、产权调换安置房的指导价：1.居住用房拆一还一部分的指导价（见表十）。产权调换安置房面积超过拆迁合法面积的部分按下列方法计算：（1）产权调换安置面积在拆迁合法面积以上15平方米以内的（含15平方米），其价格按照同类地区居住商品房拆一还一政府指导价上浮100%；（2）产权调换安置面积在拆迁合法面积以上15平方米至30平方米（含30平方米），其价格按照同类地区居住商品房拆一还一政府指导价上浮110%；（3）产权调换安置面积超过拆一还一面积30平方米以上的按市场价计算。拆迁安置房拆一还一政府指导价表（元/㎡）表十楼层一二三四五一类地区普通居住商品房1380146015401460910二类地区普通居住商品房1270135014201340870三类地区普通居住商品房1180125013201150850四类地区普通居住商品房1050110012001100800一类地区小高层、高层居住商品房14001480156016401720二类地区小高层、高层居住商品房13001380146015401620三类地区小高层、高层居住商品房12001280136014401520四类地区小高层、高层居住商品房11001180126013401420小高层、高层五层以上每层加80元/㎡2.商业用房框架结构的安置价为同区位基准价的3倍，砖混结构安置价为同区位基准价的2.5倍。超过拆一还一面积部分以上10平方米以内在市场价基础上优惠10%；公、仓储、娱乐、餐饮用房参照执行。3.拆迁户选购配套车棚价（10平方米）为：朝南700元/平方米，朝北600元/平方米（分地区上下浮动10%）。安置房的配套车库价为同类地区普通居住商品房拆一还一政府指导均价上浮30%。十六、市政工程拆迁的非居住用房原则上实行货币安置。十七、城中村（郊区）因规划控制，未允许批建的建筑按以下方法执行。1．人均建筑面积按35平方米标准计算，超过部分的面积按附属设施补偿，建筑面积不足人均35平方米，补足其面积部分的区位基准价补偿。2．空地补偿按农改居标准执行，宅基地面积认定为合法建筑占地面积的130%。以上有建筑面积的区位基准价补偿均需扣减配套补贴费。3．人口认定的方法：（1）有分配的村仍参照本村上年度分配（参与本集体经济组织土地收益分配）的在册人员。（2）以宅基证上载明的人口为基数，但必须是实际居住的家庭人员方可认可。（3）合法婚进的以及合法收养人员予以认可，但必须在此居住。（4）原有常住户口的未婚现役军人，应予认可。（5）按规定户口报在大专院校的在校学生应予认可。（6）原有常住户口，正在劳动教养或服刑的人员应予认可。（7）单位已安排了住房或享受房改政策的，户口尚未迁出被拆迁住房的，不予计算被拆迁在册人口。（8）已死亡未注销户口的在册人员，不予计算被拆迁在册人口。（9）对于可享受人均35㎡面积的家庭中有大龄、独子对象的，可享受增加一个人口的面积安置购房，但不可享受该面积的补偿，同时大龄、独子不可重复享受。十八、被拆迁人以租用场地为主、房屋为辅从事生产活动的合法房屋及合法使用的土地，原则上给予相应的补偿。合法房屋按照文件规定予以补偿。生产场地按合法的土地面积减去合法的房屋面积按居住房的区位比例补偿：一类地区20%，二类地区15%，三类地区10%。被拆迁人只能实行货币补偿，自行解决安置和过渡。十九、住房特困户的条件及补偿安置标准为：（一）条件：本地境内实际居住只有一处住房，建筑面积不超过50平方米，产权为一个独立人，未享受过住房补贴或房改，持有低保或特困证，并经所在街道确认公示无异议后报拆迁管理部门审核为特困户；（二）对住房特困户实行货币安置的标准：私房补足3.5万元，公房补足3万元（不含搬迁、过渡、误工费）如城地区以外的市属镇在此标准上各减5000元，由拆迁人补足以上标准。（三）对住房特困户实行产权调换标准为：可享受不超过70平方米的优惠购房，其中拆一还一部分仍享受安置房的指导价；拆一还一面积与70平方米之间的差额面积享受优惠价。优惠价为安置房的产权调换指导价上浮30%。第四章附则本技术规范及指导意见从发文之日起施行，在此文前，凡已领取房屋拆迁许可证的拆迁项目，按原技术规范及指导意见执行。本技术规范及指导意见由如皋市建设局、物价局、国土局负责解释，并制定相关的规范性文件。