急迫！关于产权，缴税，继承等问题。高分求助

　　房产过户你目前有两种办法：1.赠与.2.交易过户。当然将来还有继承这种手段。
　　我分别解释一下：
　　1.赠与，这个婚前婚后都可以，只要明确指明赠与你个人就行。主要的税费是契税、个税和营业税，由于你们的房子是非普通住宅（面积大于144）所以契税应该在房屋评估价的4%。个税、营业税都免征（但可能要去税务局办免税证明），其他还有公证费：评估价2%和评估费：评估价0.5%。

　　2.交易，如果婚前交易就属你个人，婚后交易一般不指明的话就属夫妻共同财产，这里建议你哪怕婚前交易过户也要办婚前财产公证，比较保险。主要税费还是契税、个税和营业税。由于是非普通住宅，契税为合同价的3%（有的地方还是4%），营业税为合同价全额的5.5%（由于没满5年，满5年变成差额的5.5%），个税为合同价的1%，或者差额的20%（如果房子满5年而且又是父母名下唯一住房就免征）。这个也是最贵的办法。

　　3.父母百年后的继承，这个跟赠与比较类似，也同样要指明由你个人继承并且公证。但是由于你属于法定继承人，所以契税、个税、营业税这些全部免征。唯一的费用是公证费、评估费这些，跟赠与一样。

　　所以个人觉得，税费最少的办法是继承，但这要在父母百年以后。另外赠与与继承的房子一样，今后再转让的话，个税就要按（总价-继承或受赠时的税费）*20%来收取，而不可能按总价的1%征收，所以将来的个税会非常高。
　　以上各种税都不会有太大的避税空间。如果是赠与和继承的话看看能不能找关系做低评估价，交易过户的话就做低合同价，但是，政府都会有个指导价在卡着，低于指导价是不行的，所以避税手段不多。

　　补充：我理解，你的最紧要的目的是想把该套房归在你的名下，赠与和继承在这方面都没有问题。不管在你婚前还是婚后，只要明确只给你个人就不会变成共同财产。而买卖过户的话如果你们不做财产公证的话就不太好说了。所以只有赠与和继承符合你的要求。

　　再次补充：我没有听说过10年以上变成共同财产的法律，倒是《婚姻法》中第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
　　（一）工资、奖金；
　　（二）生产、经营的收益；
　　（三）知识产权的收益；
　　（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
　　（五）其他应当归共同所有的财产。
　　夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
　　第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
　　（一）一方的婚前财产；
　　（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
　　（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
　　（四）一方专用的生活用品；
　　（五）其他应当归一方的财产。
　　请注意第十七条的（四）与十八条的（三），这个也是我为什么一再强调赠与合同或遗嘱中一定要注明给你个人的原因。

　　再再次补充：析产过户我了解不多，但是我觉得有几个要点：目前房产证上有没有你的名字？因为析产过户是把共同财产在共有人之间根据协议重新分配，产权人可以从三个变成两个甚至一个，但是不可能新增。所以先决条件就是你要是该房的共有人之一。另外，有的地方已经不办析产过户了（以赠与、继承过户替代），你可以去房管局问一下。
　　办析产过户同样要去公证处办析产公证，但是免去了相关税费，很便宜的。另外，析产过户与赠与、继承一样，房产证上会盖章“分家所得”“赠与所得”等，将来转手同样是20%的个税，至于析产能不能做到明确只是你的个人财产，建议你咨询律师吧。

没有那么麻烦，只需要你和父母到公证部门做个公证就可以了，公证他们两个放弃房产的所有权，全部转到你的名下就可以了，然后在结婚前再跟你女朋友到公证处做一个婚前财产公证就行了。
自己家的过不过户都无所谓的，就算不过户，等父母百年以后房子还不是你的吗。做过婚前财产公证，婚前的财产时属于个人的。就是以后离婚，这个财产也不能算是对方的。

这个问题很简单 想麻烦了 去有关部门办理手续 办理遗产继承就可以 至于离婚 法律有规定10年以上属夫妻共有财产 所以说呢 你以后要是离婚 没超过10年 那么不算夫妻共有财产 对方是分不到房子的

建议走分家析产程序省钱，只缴纳手续费和工本费！
操作流程：写一份分书（或到房管部门要一份），全体家庭成员在上面签字画押，同意析产到你名下，然后一起到房管部门办理，建设部规定7个工作日即可办好，只缴纳手续费，不需缴纳税！

一、新婚姻法第18条规定“夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”。所以，只要在你结婚前将该房产转到你名下且无贷款的，这房子即属于你的婚前个人财产，如果将来你与妻子离婚，她也不能分割房产。

二、转到你名下的办法有三种，买卖、赠与、继承。这里建议采用第一种即是买卖的方式，是价格最便宜且最多人采用的办法。

三、买卖的基本流程是：签订买卖合同→缴纳契税、个税等税费→带上相关证件去房产交易中心过户即可。办理费用有交易费、营业税、契税、评估费、工本费、印花税、登记费等。

过户是可以
税费肯定是需要的
现在过说不定还合算
以后遗产税可能更高