对于抵押后的房屋可以买卖吗

生活中，住房被抵押是一种解决经济周转问题的途径，在房屋买卖合同中，经常都有房屋被抵押的情况发生。那么，房子被抵押还能买卖吗?从《担保法》的规定来看，抵押期间，抵押人擅自转让抵押物的，转让行为应为无效。但从房产的角度来看，在房产抵押登记期间，是无法办理过户的，如果只是签订了一份买卖合同并未过户，又能优先保证抵押权，这种签约行为未必会侵犯抵押权人的利益。所以，在司法实践中对于这种情况的合同效力和操作，实际上并不是一律认定无效的。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。总的来说，抵押是担保的一种形式，被设定抵押权的房产为标的买卖，在充分保护抵押权人利益的前提下，可以有效。法律依据：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

抵押后的房屋可以买卖。应该解除抵押，并通知受让人。法律规定规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
一、抵押的房屋如何买卖?
1、提前还清贷款。只要房子还清了贷款，业主就可以获得房子的完全产权。因此申请人可以在出售房屋前还清抵押并取消抵押登记。你也可以和买家签合同。业主还清贷款后，即可办理二手房买卖手续。2、办理抵押贷款。这种方式是变更房地产抵押登记，抵押人由房东变更为买受人。这种贷款不需要筹钱还款，压力比较小。3、建筑的赎回。这样的贷款应该由一家担保公司担保，以赎回这栋房子。贷款还清后，房子可以自由转让，找到买家后，房产可以出售，赎回房屋的钱可以付清。
二、国家机关查封的房产可以买卖吗？
1、出卖人擅自将已被有权国家机关采取查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般视为无效，但经相应的有权国家机关或者申请强制措施的权利人同意转让，或者在一审法院辩论终结前已解除强制措施的，可以认定合同有效。2、出卖人转让房屋后，如果国家机关采取了查封房屋等强制措施，则成立的房屋买卖合同的效力不受影响。如果约定的履行期限届满，对出卖人的强制措施尚未解除，导致买受人无法办理房屋所有权转移登记的，可以参照抵押选择权之间买卖房屋的原则办理。
购买抵押房屋也有风险，出卖人未通知抵押权人或者买受人的，其转让无效。根据相关规定，抵押人转让已登记的抵押物的，应当通知抵押权人，并告知受让方转让标的已经抵押，否则转让无效。所以提醒大家尽量避免买这种抵押的房子，以免造成不必要的麻烦。

1.提前还清贷款

房子只要还清了贷款，房主就可以取得房子的完整的产权。所以，申请人可以先还清房贷，注销房产抵押登记，再将房子卖出去。也可以和买房一方签定买卖的合同，房主还清贷款后，再办理二手房买卖的手续。

2.办理转按揭贷款

这种方法是变更房产的抵押登记，将抵押人从房东变更为买方。这种贷款不需要自己筹钱还款，压力较小。

3.赎楼

这样的贷款要找担保公司做担保赎楼，贷款还掉后，该房就可以自由转让了，找到买方后，卖掉房产，再还清赎楼的钱就可以啦

所以已经抵押的房子可以买卖的。不过如果个人需要的额度不大，也可以考虑申请信用贷款，不用卖房子。毕竟房子的贷款还没有还清，等办理好相关的手续再卖房子，花费的时间也是比较长的。

扩展资料：

房产交易也叫房地产交易。房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。

房产交易是一种极其专业性的交易。房产交易的形式、种类很多，每一种交易都需要具备不同的条件，遵守不同的程序及办理相关手续。

特别是在我国由于处于计划经济向市场经济转轨的特殊时期，许多房产权利并不规范，有些可以自由流转，有些限制流转，有些禁止流转。

交易分类

首先，按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。

其次，按交易客体中土地权利的不同，可分为国有土地使用权及其地上房产的交易与集体土地使用权及其地上房产的交易。对后者现行法大多禁止或限制其交易，因此，在我国，一般而言，房地产交易仅指前者。前者还可进一步按土地使用权的出让或划拔性质的不同进行分类。

第三，按交易客体所受限制的程度不同，可分为受限交易(如划拨土地使用权及其地上房产的交易，带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易等)和非受限交易(如商品房交易等)。

第四，按交易客体存在状况的不同，可分为单纯的土地使用权交易、房地产期权交易和房地产现权交易。

交易规则

房地产交易应遵循以下一般规则：

(1)房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。这就是“房产权与地产权一同交易规则”。

房产权与地产权是不能分割的，同一房地产的房屋所有权与土地使用权只能由同一主体享有，而不能由两个主体分别享有；如果由两个主体分别享有，他们的权利就会发生冲突，各自的权利都无法行使。在房地产交易中只有遵循这一规则，才能保障交易的安全、公平。

(2)实行房地产价格评估。我国建立市场机制的时间还不长，截止到2013年7月仍未形成合理的完全市场化的房地产价格体系，我国房地产价格构成复杂，非经专业评估难以恰当确定，故法律规定房地产交易中实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基准，参照当地的市场价格进行评估。

(3)实行房地产成交价格申报。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

实施该制度的意义在于：进行房地产交易要依法缴纳各种税费，要求当事人如实申报成交价格，便于以此作为计算税费的依据。当事人作不实申报时，国家将依法委托有关部门评估，按评估的价格作为计算税费的依据。

(4)房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。

房地产的特殊性决定了实际占有或签订契约都难以成为判断房地产权利变动的科学公示方式，现代各国多采用登记公示的方法以标示房地产权利的变动。

我国法律也确立了这一规则，并规定：房地产转让、抵押，未办理权属登记，转让、抵押行为无效。

参考资料：百度百科-房产交易

这种情况比较常见。下家可以到房屋所在区的房地产交易中心查询房屋权属、抵押情况等相关信息。上家向银行或者个人借款并以房产作为抵押的，那银行或者个人就是抵押权人，在债务人不能偿还债务时，抵押权人有权要求将房产拍卖用来清偿债务。

要想购买有抵押的房屋并顺利办理过户交易手续，一般采用以下两种方式：

第一种方式：上家先还清贷款，并从抵押权人处取得《他项权证》，然后到房地产交易中心办理抵押登记注销手续，办完注销手续后一般七天左右就能办理过户交易手续。如果抵押权人是银行，需要向银行预约还款时间。有些银行还规定在还款当天不能取得《他项权证》，因此上家要向银行详细询问提前还贷的步骤和所需时间。

第二种方式是办理银行转按揭手续（银行是抵押权人时才可以办理），转按揭不需要上家提前还贷和办理抵押注销手续，但对贷款人的审核比较严格，而且并不是每一家银行都有转按揭业务。因此，相比之下第一种先还贷的办法手续简单，时间较快，所以采用的人较多。

采用第一种方先还贷方式的，如果上家用自有资金提前还贷后再过户交易，对下家来讲则不存在风险，不过实务中上家往往要求下家先付一部分首付，用首付帮其提前还贷。这时，下家一定要把握好以下两点：

1、要尽量压缩付首付至过户的时间
如向银行提前还贷，要按以下步骤进行：
首先，上家要向银行预约还款时间，预约的时间视银行而略有不同；
其次，在约定的时间到银行还贷；有的银行在还款当天，有的银行还款后几日内可出《他项权证》；
第三，上家在取得《他项权证》后才能到房地产交易中心办理抵押注销登记手续；
第四，办理抵押注销登记手续后七日左右方可办理过户交易手续。
因此，下家将付首付到过户交易的时间压缩得越短越好，这样下家首付的风险就会越小，交易会越安全。

下家错误的做法是：在签订买卖合同当天就支付首付，等到合同约定过户的时间再到交易中心过户。这种做法使下家完全失去了对首付监管，而上家则完全有可能将首付挪作他用而不去提前还贷。
正确的做法是：向上家的贷款银行了解提前还贷的时间，争取在合同中约定付首付和提前还贷在同一天，并要求上家在取得《他项权证》的当天就到交易中心办理抵押注销手续。

2、尽量将首付直接付到上家的贷款银行
为防止上家收受首付后挪作他用，下家可要求上家先向银行申请提前还贷，再在银行规定的还贷当天与上家一同到银行，将首付直接划给上家的贷款账户，让银行当即划走首付用于归还贷款。
与抵押类似的还有典当，有典当的房产也要先还清典当公司的借款才能过户。

此外，还要注意借款人和贷款人必须要一起到房地产交易中心办理抵押登记手续，抵押才有效。如果你借钱给别人，对方声称“用自己的房产来抵押”，甚至把房产证交给你保管，或者写了一份抵押借款合同或承诺书等等，但是没有去办理抵押登记手续，那么这样的“抵押”不会产生什么作用，对方仍然可以顺利地将他的房产卖掉后溜之大吉。

根据《担保法》的规定，房屋所有人将房屋抵押后，房屋的所有权仍归原所有权人，他有权将房屋出售。为了保护抵押权人的利益，对房屋所有权人出售抵押的房屋做了一定的限制： 1、抵押期间，房屋所有人转让房屋，应当通知抵押权人并告知房屋买受人房屋已经抵押的情况;房屋所有权人未通知抵押权人或者并未告知房屋买受人的，转让行为无效。在《中国人民银行个人住房贷款管理办法》中规定：“抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。” 2、买卖房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得出售房屋。抵押人出售房屋所得的价款，应当优先向抵押权人提前偿还所担保的债权或向与抵押权人约定的第三人提存。 3、抵押人出售房屋所得价款，除向抵押权人清偿债务或向与抵押权人约定的第三人提存外，剩余部分归抵押人所有，不足部分有抵押人继续清偿。