假设房子处于城镇
在中国，所有城镇土地的所有权属于国家。农村集体土地属于集体所有。个人只能有使用权
有房产证的房子可以正常交易，过户。
有房产证的房子在合法性上没有问题。但产权纠纷光看房产证是没法确定的。因为房子可能涉及遗产纠纷，经济纠纷，离婚分割纠纷等，或者房子有抵押、担保等。最好通过其他渠道调查，或者由卖方写下承诺。
在征收过程中，土地使用权人和房产证登记人不一致的，以房产证登记人为准，征收补偿发放给房产所有人。土地证登记人没有补偿。
如果房屋老旧，成为危房或者有翻新的必要的。先经过有资质的第三方评估机构认定为危房，再去土地、建设、房管、城管等部门审批。然后按照原址、原面积的原则翻建或者推到重建。因此，要重建房子，就需要先把土地证变更为自己的名字。中间过程比较繁琐。
小院在哪里？属于农村、城镇、还是城市里？
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