深圳的小产权房能买吗

小产权理论上是不可以买卖的，甚至有的人正是因为价格便宜才选购小产权。但是小产权房存在很大的风险，如果购房者购买了，会对之后的居住有很大影响。购买小产权房的风险有哪些呢？1、不能贷款 不能过户由于土地性质的原因，小产权只有居住功能，就连购房贷款都不能办理。如果购房者买了小产权房子，不仅不能向银行贷款，还不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去过户，理论上不可以买卖，如果要私下买卖，也只有一纸合同或者协议而已，没有房产证。2、易出问题 维权难如果购房者选购了小产权房，并和开发商签订合同并交付房款后，遇到政府整顿小产权房，那么可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。3、物业和其它权益得不到保障一般而言，小产权的小区管理可能跟不上现代化的管理模式，因此物业服务得不到保障。除此之外，购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，无法获得相应的拆迁补偿。

小产权房不能买。小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。

买小产权房存在三大问题：1.容易发生产权纠纷，由于没有房产证，毁约风险很大。2.有被拆除的风险，面临随时被政府无偿拆除和没收的可能。3.没有落户功能和金融属性，小产权房不能落户不能贷款，而且转手也难。

私人小产权房千万不能买来投资或自住
深圳私人小产权房相比正规商品房，优点就是价钱便宜，大概是正规商品房三成首付的价格。最主要的缺点就是没保障，不受法律保护，房屋质量差，维权困难，不能贷款，不受法律保护，不可以继承，不可以上市交易，不可以落户，产生纠纷不好处理。房子自身的缺点更是不胜枚举。
私人小产权房存在下面法律意义上的风险。
　　1. 唯一凭证律师见证书，国家不予承认。当“小产权房”遇到产权争议时，购买者的权益将得不到法律保护。更怕产权拥有人将整栋楼的房产证拿去银行贷款，之后还不上被银行查封楼宇，银行，公安，法院等国家部门可不认什么律师见证书之类的东西。
　　2. “小产权房”没有房产证不能上市交易，不能办理过户手续。小产权房是办不了房产证的。在二手房交易的时候没有房产证是贷不了款的，所以转手的时候相当困难。二手交易的时候仅仅在律师见证书上改个名字，这样的见证书能有什么保障？
3. 如遇到拆迁，将被视为违章建筑，得不到拆迁补偿。就算有补偿，也是先将补偿款给产权拥有者，之后按先前购房协议补偿到每一位小产权房业主，如果没有协议，或者产权拥有者不讲诚信，小业主的利益得不到保障。
私人小产权房自身还存在许多缺点。
1.房屋建造的质量问题。由于私人小产权房大多数都是由小包工头包工包料建造，偷工减料的事情经常发生，加之建设中和竣工后都没有正规质监部门从中监理和建后质检验收，房屋质量没有申请通过国家质监部门认证，所以房屋质量毫无保障。购买后再发现质量问题要求退房，维权很困难。
2.周边环境差。房屋5米左右距离就有一个两层楼高的高压变电站，电磁辐射这东西对人体产生的影响虽然还没科学的定论，还是离得越远越好。旁边的餐饮店没有安装封闭式烟囱，浓烟直接排放，周边都能闻到炒菜味道，脏水随地泼倒。相邻楼宇之间的间距太小，采光和通风不好。
3. 居住人群素质差。房屋一楼入口大门边有住户随手丢弃的垃圾，电梯常常可以看到痰迹，闻到烟味，楼道墙壁上广告乱贴乱涂乱画，深夜还能听到邻居的高音喇叭声，通宵麻将声。
4.物业差。开始说好有保安，之后解释意思是让保障你有安全，一楼值班室装台电脑每层装个摄像头，这就“保安”了。没有安装门禁系统，如果出现偷盗事件，只能说运气太差了。
5.私人小产权房拥有者的诚信。绝大部分买房者是见不到小产权房拥有者的，有什么事情都是物业出来解决。直白的说，很多事情你找不到小产权房拥有者就没有什么商量的余地，今天说好的事情，第二天随时可以改口，物业往往会推给一个存在或者不存在的小产权房拥有者，耍起了“太极拳”。
6.房屋设计问题。出于简约空间考虑，其中单间或者一房一厅的户型，往往没有阳台，晒衣服要放到厕所里面，或者厕所里的窗口防盗网去晾衣服，这样对身体健康有影响。有些房间中间有大横梁高40厘米左右，吊天花就显得很低沉，或者有立柱凸出，使用面积和美观都大打折扣。
由此可以得出结论，如果购买此类私人小产权房作为投资，出租收益或者自住，必将是烦恼的开始，麻烦事情不断。

小产权房”的问题。所谓“小产权房”，一般指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫作“乡产权房”，又叫“小产权房”。这种房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证。

我国《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”

国家禁止村集体经济组织成员以外的人购买农民住宅或“小产权房”。在2007年，国务院办公厅下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”

因此，李某与杨某签订的《房屋买卖协议》违反了我国有关法律的强制性规定，应认定为无效合同。

对于无效合同，我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，李某要求杨某返还财产，是于法有据的，但是能否全额返还，则要视双方的过错而定。

司法实践中，不排除有的“小产权房”买卖协议被认定为有效协议。但原则上，“小产权房”买卖并不合法且容易发生纠纷。天津行高律师事务所