法拍房和二手房的区别是什么？

2025-03-11 00:19:17

推荐回答（5个）

回答1：

以长沙为例，法拍房跟新房二手房比有什么区别？

1、政策区别

目前长沙法拍房不限购，只要有资金，想买几套都是可以的，而且外地人也同样可以购买，可以落户。法拍房不用等时间就能购买，所以可以提前购买享受房屋的升值，享受房价上涨的红利，享受学区等利好。

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长沙新房二手房是限购的，本地未婚能买1套，已婚第一套满4年能买第二套，不能买第三套，外地人限购则更加严格，甚至需要缴纳2年社保才能购买。2年之后在买房，不仅享受不到房价上涨的红利，还会因为房价上涨要多支出很多费用。

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2、价格区别

长沙法拍房的起拍价比市场价低，运气好确实能捡漏，但是现在遇上抢手小区抢手房源拍出高价也有可能。

长沙新房二手房都是接近市场价来购买的，捡漏很难，但也不会存在高出市场价很多的问题，因为能购买人的都有资格，选择很多。

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3、房源区别

长沙法拍房都是现房，而且位置也好挑选，很多甚至都是装修好的房子，对于投资来说是比较合适的，买好了过户就能出租。

长沙新房现在很多都是期房，而且新房现在很多都是偏离市区的，甚至买了要等1-2年才能入住，还有推迟收房的风险，毛坯买了还要装修才能出租，不适合投资。

长沙二手房也都是现房，也可以选择位置，也有很多装修好的，投资也挺好的，买带装修的，买了出租出去了。

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4、贷款区别

长沙法拍房目前只能使用商业贷款，而且没有房产证的或者没有楼栋证的还不能贷款。贷款比例和新房二手房差不多。

长沙新房现在都可以贷款，二手房很多也都可以直接贷款购买，而且新房二手房都可以使用公积金贷款。

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5、费用区别

长沙法拍房的税费大多要买受方出，主要有个税3%（满五唯一可免），契税1%-4%（90平米以下首套1%，90平以上首套1.5%，二套以及二套以上4%），贷款担保费（是贷款金额2%，不是房价的2%），找辅拍机构还需要几个点的服务费。

长沙新房目前主要是契税（1%-4%，主要看房屋面积和套数决定），还有新房公共维修基金（2-3%），贷款也需要手续费，无中介服务费用。

长沙二手房税费主要是个人所得税，契税两项。契税首套90平方以下1个点，90平以上1.5个点，二套4个点。个人所得税2个点（满五唯一可免），个人所得税一般由卖方缴纳。贷款也需要手续费，找中介服务也要2-3个点的中介费。

总的来说，法拍房的税费在实际交易中可能要稍微高一点。

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6、风险区别

长沙法拍房存在产权未知、税费不清、租赁权不明、清场交房，欠费等风险问题。有时候拍下一套法拍房，可能出现房屋多头债权、多次抵押、多方查封；恶意的长期租赁占用，收房极其困难；不同的房屋性质，可能需要缴纳一大笔出让金或税费等问题。普通人购买容易遇到坑，选择专业的辅拍机构服务更加能规避风险。

长沙新房大多都是期房，购房时一般是看不到实际房子的，而且有时候交房还要面临向开发商进行维权的风险。这就要求购房者在选择新房时具备一双“火眼金睛”，以便选择一个更加可靠的项目。有很多开发商中间某个环节出问题了。例如，项目延期交房，甚至烂尾，对于购房者来说是非常麻烦的。只要开发商没问题，基本购买不会存在太多的问题。

长沙二手房，也有一定的风险，比如一房两卖、甚至三卖也屡见不鲜，但是选择合适的中介机构也能排除很多风险。

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这几点大概就是长沙法拍房与新房二手房的区别了，法拍房的优点主要还是不限购，对于没有购房资格的朋友还是建议大家尽早购买房产，别等到未来涨价了在买就要亏很多钱。对于有购房资格的朋友的来说，完全是可以根据自己的需求慢慢来选择的。

回答2：

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产司法拍卖房产简称法拍房，是由法院强制执行、公开拍卖的房产。那么，法拍房与二手房有何区别呢？小编从需求，价格，风险和贷款四个维度，分析法拍房和二手房之间的差异，为购房者如何选择提供参考！

一．个人需求

购房者已经有了自己的购房计划，把购买的区域固定在了某一个小区，那么小编建议你选择二手房较为合适，因为一般情况下，单个小区内二手房挂牌出售的房源较多，而法拍房的房源需要根据法院执行拍卖的数量来定，所以相对较少。

二．购房价格

法拍房更便宜。法拍房的起拍价通常为市场价的6-8折，如果一拍流拍还可以酌情降低起拍价，但每次降低的数额不得超过前次起拍价的20%，最多可以进行三次拍卖。

法拍房成交价一般在二手房市场价的85折左右，比正常二手房便宜15%，如果房子面积较大，或者参拍的人数不多，7折甚至更低成交也有可能，不过好房子会吸引更多买家，也会出现接近市场价成交的情况。通常来说，购买法拍房的总价会低于市场价不少。

三．购房风险

二手房本身的权属关系易出现问题，也容易产生风险。没有取得产权证的使用权房，不但耗费时间，还存在着不能交易过户的风险。在实际的二手房买卖中，一房两卖、甚至三卖也屡见不鲜，最终的后果是导致购房人辛辛苦苦挣来的血汗钱，血本无归。

法拍房存在“产权未知、税费不清、租赁权不明、清场困难、交房无期...”的风险。有时候拍下一套法拍房，可能出现房屋多头债权、多次抵押、多方查封；恶意的长期租赁占用，收房极其困难；不同的房屋性质，可能需要缴纳一大笔出让金或税费等问题。

小编认为，法拍房和购买二手房都有一定的风险。不过，法拍房到了法院执行阶段才拍卖，产权信息已经相当清楚，不会出现再被查封或抵押等情形。此外，从拍卖成交到产权过户的时间差不多一个月左右，这意味着，正常情况下，一个月就可以把法拍房过户到自己名下，交易时间相对较短。

四．办理贷款

法拍房不能申请公积金贷款，只能申请银行按揭贷款，一般情况下，申请贷款资料齐全，批贷周期为三个工作日（北京法拍房的贷款，要求必须有北京购房指标），法拍房一个月左右就可以走完全部流程，过户至竞买人名下。目前二手房交易银行贷款审批时间长，中间存在不少变故，加大购买的风险。二手房可以申请公积金贷款，但实际操作中，因交易程序繁琐、贷款审批时间长，中间存在不少变故，加大购买的风险。

总的来说，法拍房的成交价会低于二手房的市场价，并且房屋位置相对比较好，交易周期短，交易税费也少，最重要的是部分房产可以自由购，降低了法拍房的购买门槛；此外，法拍房还可以按成交价申请贷款，额度比二手房比例大，过户后的购房发票就是成交价，买房者拿来二次转卖有较大的出让优势。

回答3：

①法拍房比二手房价格低，法拍房都是法院放盘，根据实际评估来进行拍卖，会因为周期长或者流拍，而出现价格降落，二手房均是由业主放盘，与市场价同等，便宜不了多少。有的甚至比一手新房价格更高。

②法拍房比二手房更安全，法拍房到了法院执行阶段才拍卖，产权信息已经相当清楚，不会出现再被查封或抵押等情形。二手房交易风险较大，在房屋买卖过户期间，极有可能因卖方存在其他债务使该房产被法院查封，或卖方一房多卖，或首付款支付至卖方名下被挪用造成无法进行抵押贷款。

③法拍房比二手房及一手房交易时间短，办理银行抵押贷款审批时间短。

④法拍房不限购、不限外地户口。

回答4：

区别不大，法院拍卖的房子比市价能便宜点。缺点就是争议很大，比如有的人不服气总去闹等。

回答5：

一、政策区别
目前，全国一、二线房产市场全部限购，均要求在当地缴纳社保、个税2~5年不等。而法拍房除北京、广州、深圳这几个城市外并不限制竞拍购买，这对潜在购房者提供了买房的绝佳通道。
二、价格区别
二手房价格构成：市场价格+中介服务费+税费+过户费
二手房均是由业主放盘，与市场价同等，折扣区间有限。
法拍房价格构成：市场评估价5~8折+税费+过户费+司法服务费
法拍房是由法院强制执行，公开拍卖的房产。法拍房的起拍价通常为市场价的6-8折，如果一拍流拍还可以酌情降低起拍价，但每次降低的数额不得超过前次起拍价的20%，最多可以进行三次拍卖。
法拍房成交价一般在二手房市场价的8.5折左右，比正常二手房便宜15%，如果房子面积较大，或者参拍的人数不多，7折甚至更低成交也有可能更低。
三、购房风险
二手房交易中或存在权属不清、一房多卖的情况，以及过户期间因债务问题被法院查封。
法拍房存在“产权未知、税费不清、租赁权不明、清场困难、交房无期……”的风险。有时候拍下一套法拍房，可能出现房屋多头债权、多次抵押、多方查封；恶意的长期租赁占用，收房极其困难；不同的房屋性质，可能需要缴纳一大笔出让金或税费等问题。
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四、交易流程区别
二手房交易是通过中介机构选择辅助看房，以与原房主约定的方式、时间进行房屋买卖，产权机构过户完成交易。
法拍房交易对象是法院。由法院规定的时间统一看房，在缴纳定金后参与房产竞拍，最终由价高者拍得房产。缴纳尾款后，法院出具相关的《裁定书》、《成交确认书》和《协助执行通知书》，买受人拿到这些法律文书后到相关机构办理过户手续，过户后，部分法院会协助腾房交付。
五、贷款区别
法拍房不能申请公积金贷款，只能申请银行按揭贷款。由于竞拍价格不确定性，大部分银行不愿意做预审，因此或许引入担保、过桥、垫资等金融服务。熊猫拍房助您安心竞拍。

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