楼面价每平方米3000元地块，开发成本大概要多少？房价大概卖多少？

一、前言：

房地产项目估算开发成本与房价，往往从楼面价开始，随着房地产建筑行业物价和人工费上涨，开发一个商品房楼盘成本越来越高，关键是地价居高不下，水涨船高，你说房价能降吗？所以许多人老是指望房价降下来，有的专家也起哄，悉迹但现实摆在那，不容置疑，地价不降谈降睁春并房价都白搭！不过随着房地产宏观调控政策不断加码，房地产行业利润空间确实缩小很多，如果有的项目利润能赚四分之一好也算是高手了。

一、楼面价（估算）：3000元/平方米（即拿地土地成本及契税折算）。

二、建安成本（估算）：二线城市2500元/平方米（以二线城市为例，因为不同城市，经济发达程度不一样，建安成森春本有出入）。

三、精装修成本（估算）：二线城市800元/平方米。

四、经营管理费用、开发报建费用（估算）：500元/平方米。

五、财务费用。即资金投资利息成本（估算）：500元/平方米。

六、土地增值税、企业所得税、增值税及附加（估算）：举例：房价1.5万元/平方米，预计可售面积20万平方米，实现销售总收入30亿，成本15亿为例，大概估算：需缴纳土地增值税2.9亿，企业所得税2.6亿，增值税及附加1.2亿，三大项税费合计6.7亿元。分摊到每平方米成本约3200元估算（按总建面积21万平方米算，因为总建面积大于可售面积）。

     [注]：综合以上六大项费用：3000元/平方米+2500元/平方米+800元/平方米+500元/平方米+500元/平方米+3200元/平方米=10500元/平方米（成本+所有大额税费）。

在开发成本基础上，加上房地产开发行业平均合理利润按20%估算。即房地产开发项目开发成本及土地增值税、企业所得税、增值税及附加10500元/平方米，加20%利润，加不可预见费用，估算房价至少得卖15000元/平方米才有点赚头。具体定价还要根据当地楼市供求关系及竞争对手调研数据，才能制定科学报价，定低了对开发商不合算；定高了“有价无市”，面临庞大回宠资金压力，开发商也吃不消。

6000不亏本。。。。。。。。

土地价3000+盖房成本3000+营销成本3000+利润3000+税费10%，大概买到一万二三，低于一万就亏本了。但是实际上房价一万的地方，想要买掉房子是很难的，可能回款周期会更长一些。所以贷款的利息也会仔宽很高。不过开发商可以通过偷换材料，缩水建筑质量，扣押工人工资，偷税漏税，降低盖房成本和营销成本，营销成本可以降到1000，税费减少500,，盖房成本降到500，再放掉利润，差不多携圆就可以把房价压在六千辩戚塌左右。