农村房产归属问题

我国实行农村土地集体所有的制度，农民对其宅基地不拥有所有权，而只拥有使用权，城镇居民不得享有宅基地使用权。农民申请宅基地建造住房有严格的规定，根据我国《土地管理法》第62条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省
、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地要经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。尽管《土地管理法》未明确规定宅基地使用权不得转让和抵押，但有关“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，也反映出不允许宅基地使用权向本集体经济组织之外的人转让的本意。

根据《物权法》的规定，宅基地使用权用益物权，宅基地使用权人无权处分。进一步看，《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。”与第135条规定的建设用地使用权人对国家所有的土地享有的占有、使用、收益权利相比，宅基地使用权人显然无收益权利。第184条还规定，宅基地使用权不得抵押。结合第153条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定

可以确定，宅基地使用权的权利人只能是农村中本集体经济组织的成员，宅基地使用权人依法无权出卖、出租宅基地使用权而为收益或处分。国务院的有关文件则明确禁止宅基地使用权及宅基地上房屋向城镇居民流转。如国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年10月28日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村农村宅基地上共建房屋的产权归属，

一、土地及土地上房屋的权属可以分离要分析宅基地上房屋买卖、租赁、共建是否涉及为法律所禁止的宅基地使用权的交易流转，首先必须明确房屋与其占用范围内土地的关系。关于房屋与土地的关系，即土地和房屋等建筑物的权利是否可以分开作为相互独立的不动产，存在两种不同的立法例：一是以德国、瑞士民法为代表，认为建筑物及其他地上定着物应为土地的一部分，不能构成独立的不动产。如德国民法典第94条规定：“附着于土地上的物，特别是建筑物，以及与土地尚未分离的出产物，属于土地的主要组成部分。”

二是以日本民法为代表，认为土地和定着物都为独立的不动产，定着物可以独立于土地而存在，并不是附着于土地的财产。我国台湾地区现行民法也认为土地及其上建筑物或其他定着物为独立的不动产。在我国，土地属于国家或集体所有，禁止私人拥有土地所有权。因土地与其上建筑物在自然性质上不可分离，对我国现行法律中关于土地权利与建筑物权利关系的规定理解也不尽相同。

其实，从我国宪法及相关民事法律中对土地及公民个人财产等的规定看，我国现行法律将土地与房屋等建筑物是分别作为独立的不动产对待的。宪法在规定土地属于国有和集体所有的情况下，其第13条又规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”《民法通则》第75条也规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜农村宅基地上共建房屋的产权归属

1、“农村房产归属问题”：这房的产权归属没有悬念，只能是归你爸妈，因为从你所说的情况看，应该是土地使用证和房产证（农村应是宅基地证吧？）上都是你爸的名字。

2、如果真的是土地使用证和房产证全是你爸的名字：这两证你奶奶拿着也没用，到时拆迁补偿时，会要求让产权人--也就是你爸去签字、而不是你奶奶。

3、你奶奶想将房子给你大姑是做不到的：给你大姑得过户到你大姑名下，不仅是将两证给你大姑就行，而要过户，就必须有原产权人（也就是你爸、妈）签字才行：只要你爸妈不签字，这房到不了你大姑手里。

4、“能证明是我爸爸房子的就是房产怔”：
（1）其实，土地使用证和房产证在登记和发证机关是有底档的，你爸完全可以带上身份证去登记或发证部门挂失后重新办理。
（2）也可以向你奶奶索要，你奶奶或是你大姑扣着不给你的，可以到法院起诉她们：不过这样太伤感情。

5、不必太着急：
（1）只要你能确定两证上都是你爸的名字，拆迁时一定会找你爸签字、补偿也是会给你爸的，也让你爸盯着点拆迁公告，有拆迁行动时就赶快找拆迁办说明情况。
（2）最好是在拆迁前向你奶奶要回两证，如果要不回，可以挂失后补办。

广东胡律师：

补充回答：那让你们村委给开个证明就可以去补办房产证。

房产证上你父亲名字的话，不存在你奶奶能够把房产证给她的大女儿，你奶奶不还房产的话，你父亲直接去房管局挂失说房产证丢了，拿土地证及身份证去办理房产证即可。

所以不用担心你奶奶把房产证拿去的问题，房产证上面不是她的名字，你奶奶和你姑姑都不可能把房子占为己有。

为婚前个人财产
（新婚姻法）
在我国早期的婚姻法等相应法规中，对婚前财产未作规定，默认结婚后所有财产为双方公共财产。但经修改的婚姻法中规定婚前财产属夫妻之一方所有，相关规定如下：
第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
(一)一方的婚前财产；……
第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。（引者注：此处十七、十八条即夫妻关系存续期间财产多数情况属共有，婚前财产及其它一些符合条件的属一方所有）
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
在理解婚前财产时应注意如下方面：
1、判断是否属于婚前财产的关键在于财产权的取得时间系在结婚之前。如果财产权的取得系在婚前，但婚后才实际占有该项财产，其性质属于婚前个人财产。比如婚前夫妻一方接受继承，遗产在婚后才分割，该遗产虽然是婚后所实际得到，但其所有权在婚前就已经取得，所以应认定为一方婚前财产。
2、夫妻一方的婚前财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
最高人民法院曾在1993年的司法解释中规定：“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。”这一司法解释规定婚前财产只要经夫妻共同使用、经营、管理并经过一定期限就可以转化为夫妻共同财产，既不符合婚后所得共同制的原理，也不符合所有权取得的理论，而且有超越司法解释权限之嫌。修正后的婚姻法没有采纳这一司法实践中的做法，第18条第1项明确规定一方的婚前财产为个人财产。为此，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第19条指出：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”由于前一司法解释与新的司法解释相抵触，因而应以新的司法解释为准。
3、婚前个人财产在婚后共同生活中自然毁损、消耗、灭失，离婚时一方要求以夫妻共同财产抵偿的，不予支持。

如果房产证和土地证都是你爸爸的名字，那么房管所备案的也应该是你爸爸的名字，在谁手上没关系。拆迁补偿的时候按照书面上记录的权利人来补偿。