毛坯房验房全攻略 收房流程和注意事项详解

买房了的人都盼望着能早点交房，好尽快装修入住。确实，交房是一件让人高兴的事情，但在交房的时候，往往容易出现这样或者那样的问题和纠纷。所以，在收房前，相关的流程、注意事项和验房的一些方法，我们要提前了解，以备不时之需。

一、交房流程

二、收房过程中的注意事项

1、 收房的时候，开发商必须准备好《两书一表》，如下：

没有这三样东西，业主可拒绝收房，并且追究开发商延期交房的违约责任。

2、开发商须出示业主购买单位的《实测面积表》。实测面积和预售时暂测面积误差在3%以内属于有效误差，按照购房合同上的房价多退少补。业主收房如果遇到面积和购房合同有出入，应要求开发商提供房屋面积实测表来维护增加的权益，如果无法提供，那么业主有权进行拒绝收房。

3、一般来说，大家都希望能先验房再交费。但在部分城市是反过来的，先交费再验房。

4、公共维修基金应该是在办两证的时候收取，但现在很多都是在收房的时候就交公共维修基金。需要注意的是，这个费用开发商无权代收，是由政府部门当场办理，委托银行代收。

5、办理房产证的话，可以自己办理，也可以是由开发商代办。

6、 验房后，对于有质量问题需要维修的部分，按照具体位置/面积大小/最晚解决时间等在验房单上填写清楚，物业和业主双方签字确认，一式两份。

三、验房注意事项

1、看楼栋外立面是否完好，有无水渍，瓷砖是否牢固；另外，还要注意楼栋是否存在倾斜或者下沉的情况。注意看楼栋的单元门是否完好，门禁设施是否能正常使用；楼道楼梯安全性和消防设施、水表间、电表间等公用设备是否完好。

2、核对购房合同中的附件以及配套设施是否完备。另外还需要核对各类配套设施的品牌，型号等是否和合同一致。比如电梯、入户门、玻璃的品牌等。

3、看防盗门是否结实，门与框的密封是否严密，有无变形等，还要注意开关门是否灵活。

4、 检查门窗

①门的开启关闭是否顺畅，是否存在门与门打架的情况，或者门的开门方向设计不合理，影响空间的使用等。

②门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音。

③窗边与混凝土接口是否已做到没有缝隙。

④窗户玻璃是否完好，是否存在松动可能脱落的情况。窗户是否为内开的，因为如果是外开的，一旦门窗掉落，很容易砸到人。

5、看房屋的上下排水效果是否完好，可以打开水龙头看看水流是否通常、流水速度是否正常。

6、注意层高，一般层高是3米。在签订购房合同的时候，上面会注明层高，看是否符合购房合同上面的要求。

7、检查墙面

①检查墙面是否平整，是否存在开裂和渗水现象。

②检查墙面是否有空鼓，用小木锤或其他东西敲墙，敲到空鼓时发出的声音不实，很容易就可以听出来。大面积空鼓可要求物业整改。小范围空鼓以后装修的时候可以自己填平。

③检查墙面的腻子，是否是防水腻子，可以带瓶矿泉水，往墙上泼水，用手去摸，看手上是否有泥浆，没有的话证明墙面的耐水腻子合格。

8、检查地面

①检查地面是否平整。

②检查是否有裂缝和起沙：地面用脚搓地面时是否出现沙粒。砂浆比或水泥质量不合格、搅拌不均匀都会出现此问题。

9、检查渗水漏水

①在卫生间地面上放水，然后约好楼下的业主在24小时后查看对方卫生间的天花，并检查自己家的天花是否有渗水。

②把家里的水龙头关掉，过一段时间后，再打开水表，看清楚水表数字有无变化，以检测水管是否漏水。

③另外，看各个角落有无存在漏水的情况。比如窗台/阳台/靠外墙的墙面/厨房，每一处都要仔细看，有疑问的地方拍照留存，并记入验房单。

四、验房后发现问题的处理方法

1、维修承诺问题： 首先与开发商确定如果验房时发现了问题，开发商承诺在多长时间内进行修缮和业主与开发商需要签订哪些维修单之类的单据。

2、水路、电路、天然气问题： 如果发现水、电路问题要详细在验楼单上予以注明。由于上述问题造成业主不能收楼的，要在验楼单上详细注明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

3、上、下水问题： 上、下水不通问题在验房时也比较常见，应要求开发商检查后说明导致问题的原因。在问题解决后再行收房。

4、户型问题：验房时发现所验商品房和合同签订的要购买的商品房不一致，其结构与原设计图相同户型与购房合同中的户型图不符的现象虽不多见，但是一旦发现此问题我们可以根据《商品房销售管理办法》的规定要求退房。

5、面积问题：验房时测量所购商品房面积是很重要的一个工作。在我们发现实际面积与合同面积的面积误差绝对值超过3%时，可以选择接受其实际面积也可以做退房处理。

6、主体结构问题： 当发现所购商品房存在主体结构不合格的情况应毫不犹豫的退房。

7、规划问题： 现在有些开发商在未告知和得到业主同意的情况下擅自变更规划设计，实际上根据《商品房销售管理办法》的规定，在这种情况下我们一样可以要求退房。

当我们在验房时发现问题后，要保持冷静，毕竟没有什么问题是解决不了的。要保留好证据，如开发商承诺书、相关合同和约定、验楼单、相关照片和录像等。如果开发商不能按照合同约定的标准执行我们可以到相关质量监查部门投诉，要求职能部门做出处理，或到法院起诉要求赔偿。

（以上回答发布于2016-06-30，当前相关购房政策请以实际为准）

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　　交房验房注意事项主要包括房子的层高、房子的实际面积、防水防漏问题、屋面、地面、墙面以及电气等问题。在本文中关于交房注意事项中土巴兔主要从交房验房注意事项、交房的税费问题和交房流程等三个方面为大家介绍。

　　一、交房验房注意事项

　　1、交房验房注意事项之房屋面积

　　(1)房屋面积与合同签订面积

　　在交房验房时需要对房子的面积进行核实，尽管房地产部门已经进行实际测量，但是有条件的话最好请其他部门进行二次核查。因为开发商请的监察部门的核查结果不一定准确。

　　(2)户内和公摊面积需要一起核查

　　开放商提供的检测面积表只有整个套内面积和公摊面积总数，无明细的具体面积。为了防止纠纷发生，在交房验房是，要进行户内面积计算和公摊面积计算。因为很多开发商会在公摊面积上钻空子，因而需要对公共部分进行认真的计算和核查。

　　土巴兔小编提示：售房合同，一般如与实际测量面积误差在3%之内，不予考虑，误差超过3%的，以双方签订合同的赔偿约定为准。建议约定房屋面积与实际测量面积误差为2%，最好不超过5%.

　　2、交房验房注意事项之房屋层高

　　房屋的层高可以自己带卷尺进行测量，看看房屋的实际高度是否与合同上的一致，并走好记录。同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

　　土巴兔小编提示：取4-5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.7m(或者2.65m)说明房顶或地面没有倾斜。

　　3、交房验房注意事项之防水防漏

　　看看房子的有水区域，如厨房、卫生间的防水情况。

　　(1)防漏问题

　　房屋的墙面地面渗水情况，察看厨房、卫生间(顶面、外墙)，阳台的顶部和管道接口是否渗漏。留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌。

　　(2)排水情况

　　卫生间马桶浴缸、厨房、阳台、洗手池等下水情况，合格的地面不应有积水存在，因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。

　　(3)防水问题

　　在厕、卫放水(约高2cm)，24小时以后查看下家厕卫的天花。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

　　4、交房验房注意事项之墙面地面空鼓问题

　　房子在修建时可能会出现墙面和地面的空鼓，这样使用寿命不长。检验方法：右手用小锤子轻敲，听到空空的声音就是空鼓，对于空鼓的现象，找专业人员尽快修复。否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。墙面地面裂缝，看墙面地面平整度，是否有水迹，如顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

　　土巴兔小编提示：阳台裂缝危险大。墙面的裂缝不是结构裂缝，危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。

　　5、交房验房注意事项之电气

　　拉断电闸看分路，拉断电闸后看户内是否完全断电，分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。最好用万用表测量各个强弱电是否畅通。

　　土巴兔小编提示：记得打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看一下插座的牢固程度，看是否虚设。

　　6、交房验房注意事项之门窗灵活听隔音

　　试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。

　　土巴兔小编提示：为了防水，卫生间的门须离地面预留1.5厘米。

　　二、交房的税费问题

　　1、契税的问题

　　契税交纳的时间。按规定，契税应在办理产权证时交，有很多开放商/物业会要求入住前就交，业主们完全可以拒绝。

　　契税的收取人。契税在国内只有税务机关和税务机关指定的单位才有权收取，物业公司是无权向业主收取的!

　　2、交房费用问题

　　业主在收楼时按照购房合同和补充协议的约定，交齐收楼时应交纳的购楼款，建设单位就应将钥匙直接交给买房人，如果买房人和建设单位在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用

　　3、物业费的问题

　　注：据说物业费审批部门一般会就物业费的价格征求小区业主意见并且电话录音(一般征求10个人左右)，至于谁被访问,只有开发商知道。这需要集体收房时大家及时通气，免得被鬼子钻了空子。

　　4、取暖费的问题

　　一般情况，对物业公司代收的取暖费，买房人在供暖开始前缴纳即可，不一定要在入住前缴纳，并有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费。

　　三、交房收房流程

　　开放商交房业主收房最佳交房流程介绍：

　　1、确认收房流程

　　开发商和物业核验业主材料。双方确认收房流程。

　　2、领取收房验房表

　　业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(此三项必须为原件)以及《房屋土地测绘技术报告书》，并由开发商加以说明。

　　3、综合验收

　　业主对新房做综合验收，即最重要的验房环节。

　　4、问题解决方案

　　业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。双方协商并达成书面协议，根据协议内容解决交房中存在的问题。无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议。

　　5、验收完付款

　　开发商出具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等。

　　6、业主领取钥匙

　　业主领取新房钥匙，签署《住宅钥匙收到书》。

　　7、与物业公司的物业关系

　　与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。

　　8、办理产权证有关的事项

　　若业主委托开发商办理产权证，则可由开发商代收契税和房屋产权登记费。代办费金额双方协商。业主也有权拒绝代办。

　　9、业主签署《入住交接单》，收房完成。

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