关于定金：
首先，认购书虽然不是正式的商品房买卖合同，但其内容是经过双方共同认可且签字确认的，符合合同的基本特征。因此是否返还定金要先看该合同中有无相关的条款。
其次，即使认购书中并未反对房地产商抵押房屋，但因认购行为的目的是为了订立正式的商品房买卖合同，而存在抵押的房屋事实上已经损害了购房人的合法权益，购房人有权拒绝购买。
第三，根据商品房买卖司法解释第四条”出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理“。根据法律对定金的规定，你是可以要求定金的双倍返还的。
定金款可以要求退还！
开发商违反建设部“不得签订买卖合同之前的任何协议"等规定，属于违规销售，你可以要求退还定金款并让其赔偿损失~
开发商存在欺骗行为，你可到当地建设管理监督部门投诉~
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