房价大涨和大跌对于经济分别有什么影响

中国当前的楼市即将面临调整；当前中国经济最主要的问题是资产泡沫，18个月内更严厉的调控措施将陆续出台；近来土地供给加大，16个月左右会形成住房供给，压低房价……清华大学中国与世界经济研究中心与新华社《经济参考报》上周末共同举了“破解迷局：聚焦中国宏观政策——清华大学中国与世界经济论坛”。在这次论坛上，经济学者与房地产开发商罕见的达成一致：中国房价近年来飞速上涨的走势不可持续。有学者认为，很有可能在未来1年半之内出现转折点。作为一个宏观经济研讨会，与会人士开篇讨论多集中在中国经济的整体走势上。但是会议仅仅进行到半小时左右，话题就转到了房地产，原因无它——房价过高是当前中国经济面临的最大问题之一。香港科技大学经济学系教授雷鼎鸣说，中国去年货币供应量接近30%，但是到目前为止，物价并没有过快上涨，原因就在于由于存在产能过剩，资金进入实体经济利润率较低，大多数资金选择进入资本市场，更进一步的说就是进入楼市，于是房价被迅速拉高。不过在雷鼎鸣看来，目前内地的房价走势，很可能类似于1997年年初时的香港。随着政府调控，1997年底香港房价开始逐步下跌。据他介绍，如果以1997年底的房价指数为100来计算，2003年香港房价指数跌到谷底时只有大约37，目前也不过刚刚回升到78左右。清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵也认为，在未来18个月之内，一定会出现针对房价的更加见效的宏观经济调控措施。他说，今年乃至明年中国经济运行的基本面非常好，对经济的增长、物价的走势都不必过于担心，主要问题就在于房地产价格过快上涨。在这样的大环境下，出现了两个“从来没有出现过”。一是社会上，尤其是80后、90后的年轻人，对于现在房价如此之高，增长如此之快，从来没有如此强烈地表达过不满；二是国家在房地产价格上表达出来的调控也从来没有如此明确过。“‘这两个从来没出现过’结合在一起，一定可以导致政策上的一系列变化，从而使房价在不久的将来出现一定的调整。”李稻葵说。SOHO中国有限公司董事长潘石屹也给出了自己的理由。他说，解决房价的根本在于加大住宅开发的土地供给，只有这样市场上的住房供应量才能加大，进而压低房价。据他介绍，在北京，从开发商拿地到拿到预售证需要大约16个月。当前全国土地供给加大，所以可以预计未来房价会走低。他还表示，在香港有一个公式，用市场上的租金回报率减去资金有效成本，再减去物业税，这个数若低于-3%，市场会开始下跌。这在香港历史上曾出现过两次，一次是1992年，一次是1997年。对比香港，目前北京的情况是，二套房银行贷款利率为基准利率的1.1倍，即6.5%；按照中原地产统计，北京二手住宅租金回报率为2.9%，上海为2.3%，这样减下来是-4%左右，如果再减去1.2%物业税，减下来的数值会更低，远远超过香港-3%的临界点。“在这样的情况下，就是不出物业税，房价也非常危险。”他说。不过会上也存在着不同观点。中国社会科学院宏观经济研究所研究员袁钢明认为，中国现在已经出现了非常强的房价上涨预期，不是一两个政策出台就能起到效果。他说，当前中国的楼市和1985年前的日本非常像。1970年到1985年15年间，日本房价上涨了16倍，民众预期居高不下。日本政府尽管出台了一系列政策，但都没有收到好的效果，最终由于房产税(类似中国当前探讨的物业税)的出台，房价持续下跌了20年。中国政府很可能会参考日本的经验，对物业税的出台非常慎重。“物业税一出，房价肯定会下跌。所以物业税出台要有一个时间表，要建立房价将会稳定下落的预期。”袁钢明说。房地产调控关系中国经济走势24日清华大学中国与世界经济研究中心与新华社《经济参考报》共同举了“破解迷局：聚焦中国宏观政策——清华大学中国与世界经济论坛”，论坛围绕中国经济面临的诸多两难困境及未来走势了热烈的讨论。最后，几乎所有与会者都将话题转向了房地产问题，认为中国经济的未来走向与房地产的走向密不可分，房地产问题解决不好，将严重影响未来中国经济的健康发展。当前比较流行的观点：由于我国土地资源紧缺，在市场经济条件下，需求大于供给，房价上涨是必然的。错了！这是一种错误的舆论导向！　重庆市市长黄奇帆近日接受媒体采访时，对该市以公租房建设为重点的房改新政进行了详细解读。仔细品读“新政”内容，让人似乎从中看到了中国新一轮房改的希望。正如黄市长所说：只要地方政府肯动脑筋，房价是可以控制的。　　近年来调控高房价，政府往往“头痛医头，脚痛医脚”，每次调控之后都会迎来新一轮报复性上涨。事实上，房价疯狂上涨，“根子”在各级地方政府。在我国现行的税收政策和土地制度下，地方政府在房地产开发中不自觉地充当了利益分担者的角色，甚至成为最大的受益者。因此，要从根本上遏制持续走高的房价，地方政府的态度和作为至关重要。　　重庆此次房改的基本模式是“双轨制”，即公租房和商品房。公租房把经济适用房和廉租屋统一起来，面向低收入群体。商品房则面向中高收入人群。最困难的人租廉租屋，低收入者住公租房。据了解，重庆市计划两到三年内建成2000万平方米的公租房，解决100多万人的住房问题。　　重庆市调控房价的新政或成为全国的样本。因为这一举措充分尊重城市低收入人群、中产阶级和高收入者的现状，采取不同政策，区别对待，稳步推进。并通过“低端不收税、中端税收优惠、高端增加税收”的政策，从根本上平抑房价。在我们这样一个低收入人群较多的大国，住房改革要搞“双轨制”，不能让保障房全面市场化和私有化。同时，“双轨制”的好处还在于，一方面通过政府建房解决老百姓的住房问题，另一方面让“特别房产税”的征收有了合理性和可能性，既体现公平公正，又能够真正起到抑制房价的作用。　　重庆房改新政或成为全国样本，还在于重庆市政府动脑筋，想法，动真格，真心实意解决老百姓的住房困难。而且他们参考国外先进经验，按照国际通行惯例大胆推进房地产改革，充分兼顾社会各阶层的利益，使此次房改具有现实性、合理性、长期性和可操作性，对于调控房价和促进房地产健康发展具有广泛的借鉴意义。　　总之，我国调控房价的难点在地方政府，“突破口”也在地方政府。此次重庆房改“新政”，能否在房改的坚壁上撕开一个“口子”，杀出一条血路来，我们拭目以待。