根据我国物权法第七十三条，物业服务用房属于业主共有。又根据第八十二条，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
你朋友与原来物业签订的房屋租赁协议是合法有效的，那么新的物业接手后，应当继续履行合同。
如果物业是代表小区业主委员会签订的，当然还是有效的。
以后签合同，如果不是真正的房屋所有权人，你一定要留下他的授权委托书。这样最安全。
物业对房屋没有完全的处分权，而他现在无法继续履行合同内容，导致你的权益受到损失，物业应该根据合同内容对你给予补偿。
你可以与新物业协商继续租赁，并重新签订合同。
合同具有相对性，没有效，除非你同意和换的这个物业公司签合同
合同当然生效，但合同到期后要和新物业公司重新签订合同
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