开发商后期改规划 需要征求前期业主同意么

需要，规划部门需要公示。

公民、法人或者其他组织依法取得的《选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》(以下简称“一书两证”)受法律保护,不得违法变更已经生效的“一书两证”。原则上不得变更,确需变更的,不得影响社会公共利益。

变更建设主体等不涉及实体内容的,建设单位提供相关文件或者证明材料,由原审批部门直接办理变更手续;变更“一书两证”,不涉及城市规划强制性指标调整的。

由原审批部门直接办理变更手续;变更“一书两证”,涉及强制性内容调整的,由原审批部门受理并提交局业务会讨论,作出同意或者不同意的决定。

变更房地产开发项目的建设工程规划许可证规定内容的,应当在项目所在地公示,并书面征得受影响的已有住户和预购人的同意,超过70%以上受影响的已有住户和预购人书面同意的,方可办理变更手续。

扩展资料：

《建设工程规划许可证》

1、报建人身份证复印件及单位介绍信、委托书。

2、申请办理《建设工程规划许可证》报告一份。

3、填报《建设工程规划许可证》申请表一份。

4、《建设用地规划许可证》及附图复印件各一份。

5、计划部门（或外经委）的立项批文一份。

6、土地管理部门核发的《建设用地批准书》和附图复印件各一份。

7、经市规划局审定盖章的总平面布置设计图、建筑设计方案图（或审核批文）、管网综合图各一份。

8、根据项目性质涉及到的有关部门审查意见。(人防、环保、电力、电讯、交通、市政等根据实际情况选定)

9、经建设主管部门审查盖章的施工图（建筑施工图二套，结构，水、电、市政配套施工图各一套。）

10、市建设局的《建设工程勘察成果施工图审查批准书》一份。

11、消防建审文件一份。

12、交款、领证、施工。凭规划局的交款通知单到指定的银行交款，收据作为领取许可证的凭据。由规划局建筑科派员到现场验线后施工。

附：被通知退件的报建单位应在建设项目联审表公示之日起七日内领回退件档案，过期不予保留。

参考资料：百度百科-一书两证

必须经过调整前期的业主签字同意，才能才调整规划，如没经过前期业主同意就改规划了，那是违约合同，还有政府相关部门也有重大责任的，开发商没有提拱业主的签字同意，政府部门就是违规执法。

太难了，我这边发生的事情，被那个局那个门的，市政府网站12345等等，当傻子一个忽悠……说有同意书等等，没有一件证明拿的出来。本地媒体不接这个活，我们这幢楼的旁边，开发商把观景花园变广场，从早到晚的广场舞各种吹拉弹唱的，现在我们的生活一团糟。我带着房产证等等的资料去规划住建城管等等，啥用都没有，他们还一本正经的留下我带着这些资料，身份证的复印证，闹开了，事情没得到解决，换来的是那些大妈们对我们喊打喊杀……

《条例》是什么条例，具体点！

当然需要，否则开发商侵权
中途改变规划损害前期业主权益
　　据市规划和国土资源管理局相关人士介绍，以往由于缺少对房地产登记基本单元的相关规定，房地产开发商擅自分割宗地开发建设，并要求登记单位办理登记的现象屡见不鲜，容易产生纠纷和矛盾。
　　原来很多项目都是“一次批地，分期开发”。这一模式让许多开发商可以分期、分批售卖楼盘甚至办理产证，因此出现许多项目中途改变规划，甚至最终完成时与开发商先期承诺的规划出入很大的情况。
　　某小区在房地产交易网站上公布的规划中，小区二期建筑最高不超过18层，但实际开发中却增加了楼层，有些甚至达到26层。当初冲着该楼盘“93万平方米亲水亲阳光低密度法式小镇”这一卖点买房的一期业主，发现小区二期从原先方案中的多层、小高层变成了高层，将直接影响自己的视觉景观。另一个原本是高档独栋别墅社区，一期购房的100多名业主发现，开发商当初承诺的绿地、人工湖、公共会所等大部分地区忽然都变成了建筑用地，后期项目中的独栋别墅也都变成了连排房，绿化率和容积率也随之发生质的变化。
　　开发商在建设过程中，这种减少绿化面积、商业配套设施等情况，损害了先期购房者的权益。 《条例》明确了土地登记的基本单元确定依据，是建设用地批准文件，无特殊情况，开发商不得分期、分批对楼盘进行登记；楼盘业主今后也可以对开发商的这一行为进行监督。
　　若要进行调整征得全体业主同意
　　“依照该《条例》，如果开发商在分期开发时要改变规划，首先要向规划部门申请，同时必须提交全体权利人同意的证明。”规划部门相关人士解读说，在《条例》实施后，如开发商开发了一个楼盘后，先预售两栋楼，在签订合同后，该两栋楼的业主就是权利人。如果开发商需要调整后期开发规划，应事先告知该两栋楼业主，并在得到他们全体同意后，方可向规划部门申请调整。同样，如果业主不同意调整规划，开发商就无法在规划部门进行登记，也就无法进一步取得大产证。
　　此外，除了对部分楼盘已经销售的分期开发项目，因分割将导致权利范围变化，必须征得权利人同意外，《条例》还要求开发商确保分割后的每个部分都应当符合土地登记基本单元的要求，并经过土地管理部门审批后，方可办理大产证。该相关负责人称：“这一规定的实施，将杜绝一些企业、部门擅自改变宗地范围、任意分割房屋，侵犯购房者合法权益的行为，进一步规范建筑用地的合法使用。 ”